강남·여의도 고밀개발도 검토..10만가구+α 추가로 나온다

LH·SH 빠져도 용적률 상향
준주거로 용도지역 변경땐
서울도심 층수제한도 풀려
용적률 인센티브 주는만큼
정부는 공공분양·임대 원해
조합은 '현금' 기부채납 선호

◆ 부동산 공급대책 ◆

정부가 공공 재건축에 대한 인센티브 요건 완화를 검토하고 있다. 사진은 1971년 준공된 서울 여의도 시범아파트 전경. [김호영 기자]

정부가 공공 재건축에 대한 인센티브 요건 완화를 검토하는 것은 서울에서도 핵심인 강남 집값을 안정시키기 위해서는 강남에 주택 공급을 늘려야 하고, 그러기 위해서는 강남권 단지들의 적극적인 참여가 있어야 실효성 있는 공급 대책이 될 수 있다는 판단 때문으로 파악된다. 정부는 이를 위해 기부채납 대상으로 기존 임대주택과 현금뿐만 아니라 공공분양까지도 인정하기로 가닥을 잡았다. 공공 재건축이 활성화될 경우 강남·여의도·목동 등 주요 지역에서 수만 가구 추가 공급이 가능할 전망이다. 대치은마아파트, 압구정 1~6지구, 잠실주공5단지, 올림픽선수촌아파트, 여의도시범아파트, 목동 1~14단지 등 현재 서울에서 재건축을 추진 중인 주요 단지는 총 6만가구 규모다.

현재 계획상 이 단지들이 재건축을 하면 4만~5만가구 추가 공급이 가능할 것으로 예상된다. 이들 단지가 만약 공공 재건축을 통해 준주거지역으로 용도를 변경해 용적률을 400~500%까지 높이면 추가 공급물량은 최대 10만가구 안팎까지 늘어날 수 있다.

준주거로 용도지역이 상향되면 자연스럽게 층수 규제도 풀릴 전망이다. 준주거지역은 주거 용도로 90%, 나머지 10%는 비주거 용도로 복합 개발이 가능하다. 서울은 아파트만 지으면 35층 최고 층수 제한을 두고 있으나 복합개발을 하면 강남·종로·여의도·청량리·상암 등 10개 도심·광역중심지에서는 51층 이상, 동대문·신촌·마포·사당·목동·천호 등 65개 지역중심·지구중심에서는 최고 50층까지 건물을 지을 수 있다.

다만 이것으로 정부의 고민이 끝난 것은 아니다. 공공 시행자 참여 없이도 용도 상향 인센티브를 줄 경우 가뜩이나 불안한 강남권 집값을 자극할 수 있기 때문이다. 특히 주로 강북 지역에 많은 재개발 사업은 공공시행자 참여를 인센티브 조건으로 걸어놓은 상황이기 때문에 강북권 재개발조합을 중심으로 "강남에만 특혜를 주는 것 아니냐"는 반발을 야기할 가능성도 있다.

더 걱정스러운 것은 강남 지역 조합들은 공공시행자가 참여를 하지 않는다고 해도 늘어난 용적률의 절반을 기부채납해야 한다는 데 대해 여전히 불만이 크다는 점이다. 현행 용적률 체계에 따르면 일반주거3종(300%)에서 준주거(500%)로 상향됐을 때 늘어난 용적률의 절반인 100%를 임대주택이나 공공분양, 현금 등으로 기부채납해야 한다. 강남권 재건축 조합원 A씨는 "용적률 300%에서의 쾌적한 주거 환경을 포기하고 500%로 빼곡히 건물을 지어봐야 실제 남는 용적률은 100%뿐인데 누가 그런 제안을 받아들이겠느냐"고 말했다. 개발업계 한 관계자는 "한두 동짜리 나 홀로 아파트 등 사업성이 떨어지는 단지는 용적률 인센티브가 매력적일 수 있으나 대규모 추가 공급이 가능한 1000가구 이상 대단지들은 관심이 그리 크지 않을 것"이라고 말했다.

결국 공공 재건축 활성화의 관건은 정부가 현금 기부채납 비율을 얼마나 허용할지가 될 전망이다. 과거 강남권 재건축사업장에서 일반주거3종 최고 용적률 300%(서울시 조례로 250%로 제한)를 받기 위해 조합들이 임대아파트를 지어 내놓는 것보다 현금 기부채납에 훨씬 우호적이었다.

다만 정부 입장에선 신혼부부 등 실수요 계층의 선호도가 높은 강남 지역에 공공분양이나 공공임대를 통한 저렴한 주택을 공급할 수 없기 때문에 현금 기부채납 한도를 일정 수준 이하로 제한할 가능성이 높다.

한편 정부 주택공급확대 태스크포스(TF)에서는 국토계획법 자체를 바꿔 일반주거 용적률을 상향하는 방안도 서울시 제안으로 논의되고 있다. 서울은 1992년부터 2000년까지 일반주거 용적률이 최대 400%였는데 2000년 도시계획법(현 국토계획법)이 개정되면서 300%로 내려왔다. 만일 주거 용적률이 최대 400%까지 다시 올라가면 현행 대비 1.3배 더 많이 주택을 지을 수 있다.

[최재원 기자 / 이축복 기자]

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