현금·주택 기부채납하는 재건축에 용적률 올려준다

당정, 내일 주택공급대책 발표
수익성 높여주고 초과이익 환수
강남 등 조합 참여 여부가 관건

4일 부동산 공급대책이 발표되는 가운데 현금이나 주택을 기부채납하는 민간 재건축단지에 용적률을 대폭 완화해주는 방안이 거론되고 있다.

2일 당정에 따르면 서울 민간 재건축단지로부터 현금, 주택을 기부채납받고 주택 수를 종전 사업계획보다 늘릴 수 있도록 용적률 인센티브를 주는 방안이 추진된다. 재건축단지의 수익성을 높여 사업 진행을 유도하면서도 개발이익은 환수하겠다는 게 대책의 골자다. 당정에서는 기존 재건축단지 주택 수를 2.5배 이상 늘리는 용적률 상향방안이 흘러나오고 있다.

현금 환수는 개발이익 일부를 직접 재건축조합으로부터 받아 주거복지에 활용하는 방안이다. 이와 달리, 주택 기부채납은 용적률이 늘어난 만큼 조합이 전용면적 85㎡ 이하 주택을 지어 표준건축비만 받고 정부에 소유권을 넘기는 방식으로 파악된다. 정부는 소유권을 넘겨받은 주택을 공공분양이나 공공임대로 전환해 공급규모를 늘릴 수 있다는 것이다.

정부는 기부채납받은 주택의 절반 이상은 공공분양으로 공급해 생애최초나 신혼부부 특별공급물량 확충에 나설 것으로 관측되고 있다. 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공이 시행에 참여하는 '공공 재건축'에서 기본적으로 기부채납을 조건으로 하는 용적률 인센티브 방안을 적용했는데, 이를 일반 재건축에도 적극적으로 시행하겠다는 게 당정의 구상으로 파악됐다.

주택공급 대책을 수립 중인 당정에서는 현금이나 주택 기부채납 조건으로 용적률을 상향하면 강남 등 서울 재건축조합들의 적극적인 참여를 유도할 수 있을 것으로 기대하고 있다.

당정은 주택공급 문제 해결을 위해 "가용할 수 있는 모든 수단을 동원하겠다"는 방침을 정한 데다 시장의 반응이 냉담하자 민간 재건축의 용적률 상향과 기부채납을 맞바꾸는 쪽으로 선회했다는 분석이 나온다.

다만, 주택공급 대책 태스크포스(TF) 관계자는 "용적률 상한이 중심축인 건 맞지만 (서울 주요 재건축단지의) 주택공급량을 2~3배까지 늘리는 파격은 쉽지 않은 게 사실"이라고 말했다.

관건은 역시 재건축단지들의 참여 여부다. 무엇보다 올 하반기부터 정부가 본격적인 초과이익환수 징수에 나서겠다는 입장이라 재건축 시장의 심리가 크게 위축된 상태다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "용적률 상향과 층고제한 완화에도 재건축 초과이익환수제에 따른 손실을 극복할 수 없다면 민간을 유인하기는 어려울 것"이라고 말했다.

psy@fnnews.com 박소연 기자

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