실거주 논란·전세대출 만기연장 거부..정부, 틈새 파고든 저항에 '후속 조치'

주임법, 대통령 재가 후 곧바로 시행
집주인 재산권 vs. 세입자 주거권
"재계약시 전세대출 집주인 동의 불필요"
계약갱신 거절 사유 '실거주' 어떻게

서울 시내의 한 부동산중개업소 창문에 붙은 매매·전세 가격 안내문. [연합]

세입자(임차인)의 권리를 강화하는 내용의 ‘임대차 3법’이 현실화되자 일부 집주인(임대인)들이 이를 무력화할 방안을 강구하며 ‘역공’에 나섰다. 세입자가 받은 전세대출 만기 연장 동의를 거부하거나 계약 갱신 거절 사유인 ‘실거주’를 활용하는 방안 등이다.

정부는 일부 방안이 현실성이 없다고 판단했다. 법의 틈새를 파고드는 사례에 대해서도 후속 조치를 취하겠다는 입장이어서 임대차시장을 둘러싼 갈등과 혼란 양상은 계속될 것으로 보인다. 　

집주인 전세대출 연장 거부?…“애초에 동의 불필요”

31일 정부에 따르면 정세균 국무총리는 이날 오전 정부서울청사에서 임시 국무회의를 열어 임대차 3법 중 전월세상한제와 계약갱신청구권제의 도입을 담은 주택임대차보호법 개정안 공포안을 심의·의결했다. 개정안은 대통령 재가를 거처 이날 곧바로 시행된다.

기존 세입자는 전월세 재계약 시 최대 2년의 계약 연장을 요구할 수 있고, 집주인은 특별한 사정이 없으면 이를 받아들여야 한다. 이때 임대료는 직전 계약액의 5%를 초과해 올릴 수 없다. 세입자의 주거권을 강화하는 조치다.

이를 재산권 침해로 인식한 집주인들은 나름의 대응책을 찾고 있다. 세입자가 받은 전세자금대출에 대한 연장 동의가 대표적이다. 온라인에서는 “기존 세입자가 재계약을 요구하면 전세자금대출 연장에 동의하지 않는 방법으로 해당 세입자를 내쫓고 새로운 세입자를 들이면 된다”는 내용의 글이 빠르게 확산했다. 임대차 3법이 신규 계약에는 적용되지 않는다는 점을 고려해 새 세입자를 받아 임대료를 일정 수준 이상 올리겠다는 구상이다.

현재 한국주택금융공사를 제외한 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증보험의 전세대출보증은 채권 양도나 질권 설정 방식으로 이뤄진다.

정부는 집주인들이 낸 묘책이 통하지 않을 것으로 봤다. 세입자가 전세계약을 갱신하며 기존 전세대출을 그대로 이용(연장)하거나 대출금액을 늘릴 때 임대인 동의는 필요 없기 때문이다.

국토부 관계자는 “대출 실행 시 대출기관은 임대인에게 임대차계약의 존부·허위 여부 등을 확인하지만 이는 임대인의 동의를 구하는 절차는 아니다”라고 설명했다.

추후에도 ‘꼼수’로 볼 수 있는 움직임은 좌시하지 않겠다는 입장이다. 국토부 관계자는 “임대차제도가 ‘2+2년’으로 바뀐 만큼 연관된 제도도 보완될 것으로 보인다”며 “처음 도입된 제도인 만큼 시장 동향을 면밀히 살피고, 문제점이 있다면 지속적으로 개선해나갈 것”이라고 말했다.

집주인 실거주 무조건 2년?…계약 갱신 청구한 만큼만

현재 집주인 사이에서 실거주 방식과 기간 등은 최대 관심사로 떠오르고 있다. 세입자의 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 사유에 ‘본인 또는 직계 존비속의 실거주’가 있기 때문이다.

이번 개정안은 임대인이 실거주 사유로 계약 갱신을 거절한 경우 ‘임차인의 갱신 요구가 거절되지 않았다면 갱신됐을 기간이 만료되기 전 정당한 사유 없이 제3자에게 주택을 임대했을 때 손해배상을 해야 한다’고 규정한다.

다시 말해 집주인은 애초 세입자가 계약 갱신 청구를 한 기간만큼만 제3자에게 임대를 주지 않으면 손해배상을 면할 수 있다는 것이다. 만약 세입자가 재계약 시점에 6개월에 대한 계약 갱신을 요구했다면 집주인은 실거주를 이유로 이를 거절한 뒤 6개월만 임대하지 않으면 된다.

집주인이 이 기간을 지키지 않으면 기존 세입자는 3개월치 월세나 집주인이 새로운 세입자에게서 받은 월세와 자신이 낸 월세의 차액 2년치 중 많은 액수를 청구할 수 있다.

또 이 조항대로라면 집주인은 세입자의 계약 갱신 청구를 거절하고 실거주한 뒤 바로 매각하는 것도 가능하다. 제3자에게 임대를 주는 게 아니기 때문이다. 매수인도 실거주를 목적으로 주택을 취득한다면 손해배상 문제에 휘말릴 필요가 없다. 단, 매수인이 제3자에게 임대하길 원한다면 이전 집주인의 세입자가 계약 갱신을 요청했던 기간만큼 실거주한 뒤 이를 진행할 수 있다.

국토부 관계자는 “이 경우 집주인은 매수인에게 기존 임대차 관련 사항을 미리 고지해야 할 것”이라며 “거래 당사자가 모두 실거주를 목적으로 한다면 손해배상 문제는 없다”고 말했다.

다만 일각에서는 세입자가 집주인이 실거주하는지 일정 기간 들여다보기 쉽지 않을 것이라는 관측도 나온다.

양영경 기자

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