임대차법 오늘부터 시행..앞으로 달라지는 것은?

[앵커]

일단 집주인은 발등에 불이 떨어졌고 세입자도 여러 사정들이 있으실 텐데, 김완진 기자와 하나하나 좀 들여다 보겠습니다.

집주인이 전세를 월세로 바꾸겠다면 어떻게 되는 겁니까?

[기자]

일단 임차인이 동의해 줘야 바꿀 수 있습니다.

그리고 전환을 하더라도 법적으로 허용된 범위 안에서만 가능한데요.

집주인과 세입자가 5% 인상에 동의했을 경우, 우선 전세보증금을 5% 올리고, 전월세전환율을 적용해 월세를 계산해야 합니다.

전월세전환율은 한국은행 기준금리에 3.5%포인트를 더하면 되는데요.

현재 기준금리가 0.5%니까 전월세전환율은 4%가 됩니다.

만약 4억 원 전세 계약은 5% 상한선을 정해 4억 2천만 원까지 오를 수 있습니다.

이걸 보증금 1억 원의 월세로 바꾼다면 기존보증금에서 1억 원을 뺀 3억 2천만 원에 전월세전환율 4%를 곱해 12개월로 나누면 되는데 약 106만 원이 됩니다.

[앵커]

집주인 입장에서도 좀 보죠.

세입자가 갱신을 요구하면 무조건 받아줘야 하는 겁니까?

[기자]

아닙니다.

일단 두 달치 넘게 월세를 밀리면 거절할 수 있습니다.

또 세입자가 집주인 동의 없이 다시 세를 주거나 인테리어 공사를 했을 때, 또 설사 동의 하에 인테리어 공사를 하더라도 원상회복이 불가능한 정도로 한 경우, 그리고 재건축, 재개발 등으로 집이 사라질 경우도 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

또 집주인이 직접, 또는 직계 가족이 대신 실거주하는 경우도 세입자의 갱신 요구를 거부할 수 있습니다.

그런데 집주인이 세입자를 내보냈는데 실거주를 하지 않을 경우, 세입자가 손해배상을 청구할 수 있습니다.

전월세상한제의 경우 신규계약이 아닌 기존계약을 갱신할 때만 적용됩니다.

[앵커]

법의 허점을 노리는 집주인 움직임도 빨라질 것 같은데, 어떤 게 있을까요?

[기자]

전세대출 연장 거부를 들 수 있는데요.

세입자가 전세자금대출을 연장하거나 추가로 받아야 할 때는 집주인 동의가 반드시 필요합니다.

그런데 집주인이 동의해주지 않으면 기존 세입자가 대출을 연장할 수 없거나 더 받을 수 없다 보니 결국 전세 연장을 할 수 없게 됩니다.

또 집이 두 채인 경우, 집주인 또는 집주인의 부모나 자녀가 2년씩 번갈아 실거주하면서, 나머지 집에 계속 새로운 전세를 놓는 방식도 있습니다.

전세 매물을 거두는 움직임도 강해지고 있는데요.

지난 29일 임대차 3법이 상임위를 통과한 이후, 서울 전체 아파트 전세 매물량이 한 달 만에 7.5% 줄어든 것으로 나타났습니다.

또 이번주 서울 전셋값은, 지난주보다 0.14% 높아져 57주 연속 오름세를 이어갔습니다.
     

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