용적률 높여 공공분양.. 강남 재건축조합 수용할지 미지수

내달초 부동산대책 발표

잠실주공5단지·은마아파트 등

‘층수제한 완화’ 인센티브 제시

5만~7만가구 공공재건축 공급

정부·여당이 내달 초에 발표할 주택공급 대책의 핵심이 ‘도심 재건축 활용’으로 가닥이 잡혔다. 노후화로 재건축이 요구되는 조합에 대해 용적률 상향 및 층수제한 완화 등을 제시하고 공공분양과 공공임대 주택을 짓겠다는 것이다. 정부·여당은 물량공급 비율상 공공분양에 더 무게를 싣고 있다. 이 방식은 민간 재건축 조합들을 설득하는 데 성패가 달렸다. 용적률·층수제한 완화뿐만 아니라 초과이익환수제·분양가상한제 등 이익을 볼 수 있도록 인센티브를 제공하지 않는 한 강남 지역의 재건축 조합들은 꿈쩍도 하지 않을 것이라는 게 시장의 전망이다.

29일 정부·여당과 부동산업계에 따르면 정부가 이번 공급대책에서 가장 많은 물량공급을 담당하는 방식은 도심 재건축이 될 전망이다. 정부 내부에선 5만∼7만 가구 정도를 확보할 수 있다는 예상을 하고 있는데, 서울 도심의 유휴부지 활용(태릉 육사 골프장 등), 3기 신도시 용적률 상향 등에 비해 규모가 클 것으로 전망된다. 정부는 재건축 조합에 용적률 상향 및 층수제한 완화 등의 인센티브를 제시하고, 공공임대를 짓는다는 구상이었으나 임대아파트 기부채납에 대한 민간 재건축조합의 부정적인 시각이 강해 고민해왔다. 이를 다소간 완화하고자 공공분양을 도입하는 것이다. 공공분양은 정부가 재건축 조합에 용적률 상향 혜택을 주는 대신 조합이 보유한 토지 일부를 기부채납 받아 정부 재정·주택 기금 등으로 분양 아파트를 짓는 방식이다. 실거주자인 개인이 분양가의 40%, 투자자(공공기관 등)가 나머지 60%를 납부하는 ‘지분적립형 분양’과 국가·지자체가 땅을 소유하고 건물만 분양하는 ‘토지임대부 분양’ 방식이 있다.

정부는 이 같은 방식을 쓸 경우 조합들이 공공재건축을 긍정적으로 판단하고 사업에 참여할 의사를 밝힐 것으로 보고 있다. 하지만 시장의 반응은 이와 다르다. 재건축 조합을 유인하기 위한 방법으로 인센티브가 너무 턱없이 부족하다는 것이다. 공공분양을 통해 젊은층, 신혼부부 등에게 공급하기에 상대적으로 공공임대보다 낫다고 정부는 생각하고 있지만 조합들은 ‘수익’을 남길 수 있도록 해달라는 요구를 줄기차게 해왔다. 조합들은 재건축초과이익환수 예외 혹은 분양가 상한제 제외 등 파격적인 수익이 나지 않은 인센티브라면 참여할 필요가 없다는 반응이 주를 이룬다. 지금까지 재건축을 기다렸는데 조금 더 기다리는 것도 문제가 아니라는 반응이다. 그 사이 공급부족으로 인해 재건축 아파트 가격이 더 오를 것이란 기대도 이번 공급대책의 실효성이 떨어질 것이란 우려의 근거가 되고 있다.

부동산 업계 관계자는 “결국 조합원들이 수익을 가질 수 있도록 하는 게 관건인데 현 정부가 이를 허용하진 않을 것”이라고 말했다.

박정민 기자 bohe00@munhwa.com

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