민간택지 분양가상한제 시행 시작.. 공급절벽 가속화되나

29일부터 민간택지 분양가상한제가 시행된다. 분양 일정을 잡지 못한 재건축 사업지가 많아 하반기부터 공급이 눈에 띄게 줄어들 수 있다는 우려가 나온다. 청약시장 경쟁률은 지금보다 더 치열해질 전망이다.

정부는 이날부터 민간택지에서 입주자 모집공고를 신청하는 사업지를 대상으로 분양가 상한제를 적용한다. 분양가 상한제 적용 지역은 서울 강남, 서초, 송파, 동대문, 노원 등 18개 자치구 309개 동과 경기 광명, 하남, 과천 등 3개시 13개 동이 대상이다. 국토교통부는 원래 4월 말부터 민간택지 분양가 상한제를 시행할 예정이었지만, 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)이 확산하면서 도시정비사업 일정이 지연되자 적용 시기를 3개월 늦춘 바 있다.

분양가 상한제는 택지비와 건축비에 건설업계의 적정 이윤을 더한 분양가격을 산정한 뒤 그 가격 이하로 분양할 수 있도록 한 제도다. 분양가는 ‘택지비’와 국토부가 매년 두 차례 발표하는 ‘기본형 건축비(올해 3월 기준 3.3㎡당 633만6000원)’에 가산비를 더해 결정한다. 가산비에 거품이 끼지 않도록 분양할 때 지자체의 분양가 심의위원회 승인도 거쳐야 한다. 국토교통부는 분양가 상한제 시행을 하면 아파트 분양 가격이 주변 단지 시세 대비 70∼80% 수준이 될 것으로 기대하고 있다.

문제는 분양가상한제 시행에 따른 주택공급 축소 우려가 나오고 있다는 점이다. 분양가상한제 시행 직전까지 공급 물량이 늘었다가, 시행 이후 사업성 저하를 우려해 분양 물량이 급감할 수 있기 때문이다. 서울 주요 조합들은 규제를 피하기 위해 입주자 모집공고 신청을 해놓은 상태다. 둔촌 주공과 서초구 반포동 신반포15차 재건축(래미안 원펜타스) 조합, 서초구 신반포3차·경남 재건축(래미안원베일리) 조합 등이다.부동산114에 따르면, 이달 서울 재건축·재개발 분양물량은 올해 들어 가장 많은 8260가구에 달한다.

분양가 상한제가 시행되면 한동안 공급량이 부족할 것으로 보인다. 실제로 지난 2007년 민간택지 분양가 상한제가 도입된 이후 서울에서는 2년간 공급 절벽 현상이 발생했었다. 2007년 5만가구에 달한 서울 인허가 물량은 2008년에는 2만1900가구, 2009년 2만6600가구 수준으로 급감했다.일반 분양가가 낮아질수록 재건축 조합의 분양사업 수익성이 감소하기 때문에 조합이 사업 기간을 인위적으로 늦추는 탓이다.

이에 청약 시장 경쟁률은 더 높아질 전망이다. 8월부터 전매가 제한되고, 현재 논의 중인 민간택지 분양가 상한제 주택에 대한 최대 5년 거주가 의무화될 수 있지만, 신축 아파트 선호도가 여전히 높고 주변 단지보다 시세가 저렴한 ‘로또 분양’이기 때문이다.

부동산 전문가들은 부동산 가격이 하락할 때 분양가 상한제가 시작돼 분양가를 누르면 집값 안정에 효과가 있지만, 매매가격과 전셋값이 모두 불안한 상태에서 분양가가 내려가면 로또 분양만 양산할 것으로 전망했다.

여경희 부동산114 수석연구원은 "분양 예정 단지는 조합에서 비용이 발생하기 때문에 일정대로 공급하겠지만, 관리처분인가를 받지 않은 사업 초기 재개발·재건축 단지들은 공급을 늦출 가능성이 있다"면서 "분양가상한제로 청약 열기는 뜨거워지고 청약 대기수요가 늘면서 전셋값은 더 오를 것으로 보인다"고 말했다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "최근 공급 물량이 많을 때도 시세보다 저렴한 가격에 공급돼 ‘로또 분양’이라는 말이 나왔는데 앞으로 물량이 적게 나오면서 더 큰 로또가 돼 과열 현상은 지속할 것"이라면서 "청약 열기로 청약 당첨 가점도 오르고 주변 아파트 가격에도 영향을 줘 부동산 시장을 자극할 수 있다"고 했다.

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