강남 재건축, 용적률 상향 카드 먹힐까..마음 흔들 유인책은?

"용적률 풀어줘도 임대주택 크게 늘리면 사업 메리트 떨어져"
"분상제 제외, 재초제 완화 등 비용 부담 낮춰야 호응 있을 듯"

서울 강남구 대치동 은마아파트 모습. © News1

(서울=뉴스1) 국종환 기자 = 정부가 다음 주 수도권 주택 공급 확대 방안에 서울 강남 등 '재건축 용적률 상향'을 포함할 것으로 알려지면서, 이와 관련해 조합의 참여를 끌어낼 유인책들이 담길지 관심이 쏠리고 있다.

29일 부동산 업계에 따르면 당정은 8월 4일 본회의에서 부동산 세법 개정안을 통과시킨 뒤, 주택 공급 확대 방안을 발표하기로 정했다. 애초 당정은 이번 주 주택 공급 대책을 발표하기로 잠정 결정했으나, 용적률을 상향할 서울 내 택지 선정 등을 놓고 부처·서울시 간 세부 논의가 좀 더 필요하다고 판단해 발표 시기를 미뤘다.

정부에선 용적률 상향과 공공재건축을 결합한 방안을 논의 중인 것으로 전해졌다. 공공재건축은 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH공사) 등 공공기관이 재건축 조합과 함께 사업시행사로 나서 진행하는 방식이다. 정부는 공공재건축 참여 사업장엔 규제를 풀어 용적률을 높여주는 대신 임대주택을 늘려 개발이익을 일부 환수하는 방안을 모색 중인 것으로 전해졌다.

정부 안팎에선 공공재건축을 선택할 경우 300%의 용적률(서울 지역 3종 일반주거지역)을 400%까지 올리고 분양가상한제에서 제외한다는 이야기도 나온다. 이를 반영하면 서울시의 '35층룰'에 막혀 사업추진이 지연되고 있는 대치동 은마아파트, 잠실동 잠실 주공5단지 등도 규제에서 벗어날 수 있다.

그러나 시장에선 '공공재건축' 카드를 선택하는 조합이 많지 않을 것으로 보고 있다. 공공이 관여해 사업을 좌지우지할 가능성이 있고, 용적률을 높이더라도 임대물량을 과도하게 책정하면 사업성이 낮아진다는 우려 때문이다. 정부가 앞서 내놓은 공공재개발 방식을 공공재건축에도 적용하면, 조합원 물량을 제외한 50％ 이상을 공적임대로 공급해야 한다.

송파구 잠실동 A공인 관계자는 "조합이 용적률을 올리고자 하는 이유는 사업성 때문인데, 임대주택을 늘려 일반분양이 줄면 아무 의미가 없다"며 "오히려 임대주택이 늘면 집값이 떨어진다는 인식 때문에 조합 입장에서는 공공재건축을 반기지 않을 것"이라고 말했다.

전문가들도 비슷한 생각이다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 "실제 서울시와 SH가 주도하는 역세권 청년주택 사업도 정부가 이것저것 요구하면서 토지주와 갈등이 커져 참여가 저조한 상태"라며 "공공재건축도 시범사업을 제외하곤 그다지 참여가 많지 않을 것"이라고 봤다.

이로 인해 시장에선 공공재건축이 실효성을 거두기 위해선 용적률 상향 이외에 조합의 마음을 움직일 수 있는 유인책이 필요하다는 목소리가 나온다.

이창무 교수는 "재건축 사업은 결국 수익성의 문제"라며 "임대주택 증가로 수입이 줄어든다면 규제 완화 등으로 비용을 낮출 수 있는 인센티브 등이 제시돼야 그나마 설득할 수 있을 것"이라고 했다.

업계에선 공공재건축 추가 인센티브로 Δ민간택지 분양가상한제 제외 Δ초과이익환수제 부담 완화 Δ조합원 이주비 부담 완화 등이 거론되고 있다.

앞으로 분양 신청하는 단지들은 민간택지라도 분양가상한제가 적용된다. 주택도시보증공사(HUG) 체제보다 일반분양가가 10%가량 낮게 책정될 전망이다. 이에 더해 하반기부터 재건축 단지의 초과이익환수제가 본격 시행된다. 초과이익환수제는 재건축으로 조합원이 얻은 이익을 최고 50%까지 부담금으로 환수하는 제도다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "초과이익 환수제와 분양가상한제 등으로 수익이 떨어지는 상황에서 조합이 과연 공공재건축에 나설지는 의문"이라며 "초과이익 환수제 이전 수준의 규제 완화는 있어야 공급 효과가 나타날 수 있을 것으로 본다"고 전했다.

jhkuk@news1.kr