"임대차3법 시행전 5%이상 올린 전세금 돌려줘야 하나"

갈수록 커지는 소급입법 논란
시행전 집주인 갱신거절 의사
2+2 청구권 적용 미지수 '혼란'
직접 산다며 세입자 내보내면
집주인 1~2년 의무거주 검토

◆ 도심 주택공급 대책 ◆

"전세를 준 집 만기가 올해 10월이어서 이미 6월에 세입자에게 재계약 의사가 없다고 통보하고, 새로운 세입자를 구했습니다. 가계약금까지 받았고요. 그런데 새 계약서를 쓰기 전에 정부가 전·월세 계약갱신청구권을 도입한다고 하니 지금 세입자가 청구권 얘기를 하면서 더 살겠다고 주장하네요. 저 어떻게 해야 할까요." (A인터넷 카페에 올라온 글)

주택 임대차 3법(전·월세 신고제, 계약갱신청구권, 전·월세 상한제)이 '2+2년, 인상률 5%'로 윤곽이 잡히자마자 시장에서 겉잡을 수 없는 혼란이 일고 있다. 김현미 국토교통부 장관에 이어 추미애 법무부 장관까지 임대차 3법 시행 이전에 계약한 기존 세입자도 적용 대상에 포함하겠다고 밝혔기 때문이다. 집주인과 임차인 모두 소급 적용 위험 때문에 이러지도 저러지도 못하는 상황에 빠졌다.

28일 당정에 따르면 7월 임시국회(8월 5일 회기)에 처리한다는 목표를 세운 임대차 3법을 기존 계약에도 적용하는 방향으로 가닥이 잡혔다. 소급 입법 논란이 일고 있지만 당정은 앞선 상가임대차보호법 개정 사례 등에서 전례가 있어 문제없다는 입장이다. 그러나 소급 적용의 영향력은 매우 강력하다. 예를 들어 임대차 3법이 8월 시행돼 소급 적용된다면 잔여 임대 기간이 1개월 남은 전세 계약은 9월 갱신 시점에 임대료 상한액이 적용된다. 만일 소급하지 않는다면 1개월 지난 시점인 9월부터 신규 계약으로 간주해 이후 2년 뒤인 2022년 9월 갱신부터 적용된다.

당정은 기존 세입자는 법 시행 이전에 계약을 몇 번 연장했는지와 상관없이 계약갱신청구권을 행사하게 만든다는 방침까지 세웠다.

이 같은 결정이 알려지자 주택 임대차 시장은 큰 혼란에 빠졌다. 특히 계약기간이 얼마 남지 않아 갱신 거절 의사를 밝혔거나 갱신 임대료를 이미 올린 경우가 가장 큰 타격을 받고 있다는 분석이다. 현행 주택임대차보호법에 따르면 집주인은 계약 종료 전 6개월에서 2개월 사이에 세입자에게 계약 갱신 거절을 통보할 수 있다. 부동산 시장에선 새 임대료를 결정하는 일도 대부분 이 시기에 이뤄진다. 계약 만료일이 남았는데 일찍 임대료를 5% 이상 올렸거나 연장을 거부한 사례들이 임대차 3법 소급 적용의 직격탄을 받을 수 있다는 뜻이다. 법무부 관계자는 "계약 종료가 통보되기만 하고 계약이 실제 종료되지 않았을 경우 진행 중인 계약으로 볼 수도 있다"며 "여러 사례에 관한 법 적용 여부는 국회 논의 과정에서 정리돼야 할 사안"이라고 말했다. 하지만 이 발언은 새로운 계약액 중 임대료 상한선을 초과한 부분은 집주인이 돌려줘야 하고, 계약 갱신 거절도 받아들일 수 없다는 뜻으로도 해석이 가능해 엄청난 파장이 예상된다. 반면 법조계에선 임대차 3법이 국회를 통과하기 전에 집주인이 갱신 거절을 알리면 계약 종료는 집주인의 '확정된 권리'가 돼 세입자가 개정된 법을 근거로 2년 더 살겠다고 요구해도 따르지 않아도 된다는 시각이 우세하다. 하지만 동일한 세입자를 대상으로 임대료를 5% 이상 올린 경우에 대해선 법조계 의견도 갈린다.

집주인의 실거주로 인한 갱신 거부에 대해서도 새로운 조건이 생길 가능성이 높다. 당정에 따르면 전세 계약 만료 시점에 집주인이 본인 거주 목적으로 갱신 계약을 거부하고 세입자를 내보내면 최소 1~2년간 의무 거주해야 하는 조항이 검토되고 있는 것으로 알려졌다.

[손동우 부동산전문기자]

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