[단독] 초강력 대책마다 주택거래 '폭증'.."과잉규제가 더 꼬이게 했다"

12·16대책 나온 지난해 12월 거래량 전년동월비 2배 '껑충'
신도시 등 공급대책땐 평온.."규제가 시장 왜곡 부추겨"

[서울경제] 수도권 주택공급 대책 발표가 임박한 가운데 최근 주택거래를 살펴보면 수요억제 대책이 나올 때마다 오히려 거래가 늘어난 것으로 조사됐다. 반면 공급대책이 나올 때는 거래량에 특별한 이상징후가 보이지 않는 등 시장이 평온했던 것으로 조사됐다. 전문가들은 규제 위주의 수요억제 대책이 부동산시장 왜곡을 심화시키고 있다고 진단했다.

◇수요억제 대책마다 거래 출렁=28일 한국감정원에 따르면 지난해 월별 기준 전국 주택매매 거래가 가장 많았던 때는 12월로 조사됐다. 12월 거래량은 11만8,415건으로 전월(9만2,413건)보다 28% 이상 늘었다. 2018년 12월(5만5,681건)과 비교하면 2배 이상 급증했다. 지난해 12월은 종합부동산세율 인상, 대출규제 등을 담은 12·16부동산대책이 발표된 때였다. 서울 등 투기지역에서 시세 15억원 이상 아파트에 대해 주택담보대출을 금지하는 등 초강수 대출규제가 나왔었다. 센 규제가 나왔지만 거래는 오히려 폭등한 것이다.

올해 들어서도 사정은 비슷하다. 올 들어서는 2월과 6월에 한 차례 거래량이 크게 늘었다. 2월에는 정부의 19번째 부동산대책인 2·20대책이 발표됐다. 2월 주택매매 거래량은 11만5,264건으로 1월(10만1,334건)보다 1만4,000건가량 늘었다. 주택매매 거래는 이후 3월에는 10만8,677건으로 떨어졌다.

6월은 올 들어 거래량이 가장 많았던 시기다. 6월 거래량은 13만8,578건으로 5월(8만3,494건)보다 66%가량 증가했다. 6월에는 ‘갭투자’를 막기 위해 전세대출규제 등을 강화한 6·17대책이 발표됐다. 거래급증 현상은 서울과 수도권에서 특히 두드러졌다. 6월 서울 내 주택매매 거래는 1만9,463건으로 5월(1만255건)의 2배 가까이 급증했다. 경기도 역시 지난달 4만3,956건이 거래되며 전월(2만2,482건)보다 95% 늘었다.

25일 오후 서울 중구 예금보험공사 앞에서 열린 ‘소급적용 남발하는 부동산 규제 정책 반대, 전국민 조세 저항운동 촛불집회’ 참가자들이 문재인 대통령 글자가 적힌 의자에 신발을 던지는 퍼포먼스를 하고 있다./연합뉴스

◇공급대책 나올 때는 평온=반면 공급대책이 발표된 때는 거래에 이상징후가 포착되지 않았다. 정부는 2018년 12월부터 총 세 차례 대규모 공급대책을 내놓은 바 있다. 2018년 12월에는 수도권 3기 신도시 가운데 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 과천 등 4곳이 확정·발표됐다. 공급량만 10만가구에 달했다. 공급안이 발표된 2018년 12월 거래량은 5만5,681건으로 전월(6만4,804건)보다 오히려 감소했다. 정부는 또 지난해 5월 3기 신도시를 추가로 발표했다. 고양 창릉, 부천 대장이 신규예정지로 발표됐고, 유휴부지 등을 활용해 수도권에 5만여가구를 추가 공급한다는 내용도 새로 나왔다. 대규모 공급방안이 나왔던 지난해 5월에도 시장은 평온했다. 지난해 5월 주택매매 거래량은 5만7,103건으로 4월(5만7,025건)과 별다른 차이가 없었다.

올 들어서도 대규모 공급방안은 한 차례 나왔었다. 정부는 5월 서울 용산정비창에 8,000가구를 공급하는 등 서울 내 7만가구를 추가 공급하겠다는 방안을 내놓은 바 있다. 5월에도 주택매매 거래량은 큰 변화가 없었다. 5월 매매거래량은 8만3,494건으로 올 들어 월평균 거래량(10만3,480건)에도 못 미쳤다.

전문가들은 이 같은 매매거래 변화와 관련해 주택수요를 억제하는 부동산안정 대책이 시장 참여자의 조급증을 촉발시켜 거래량이 일시적으로 폭증하는 현상이 발생한 것이라고 분석했다. 반면 공급대책이 나올 때는 이른바 ‘공황구매(패닉바잉)’ 현상이 수그러들면서 거래가 평온을 되찾았다고 보고 있다. 함영진 직방 랩장은 이와 관련해 “정부의 부동산 대책이 규제수위를 높이고 규제지역을 넓히는 수요억제 위주였던 만큼 시장 참여자 입장에서는 앞으로 주택구매가 더 어려워질 수 있다는 생각을 하게 된다”며 “수요자의 조급증이 촉발되다 보니 규제대책이 나올 때 거래가 일시적으로 급증하는 등 이상징후들이 나타난 것”이라고 설명했다. /강동효기자 kdhyo@sedaily.com