[단독] 공공재건축때 기부채납..임대 대신 분양도 허용

공급대책 내주 발표
정부, 용적률 상향 조건 선회
재건축 사업성 높여 물량 확대
최대 10만가구 추가공급 가능

◆ 삐걱대는 임대차 3법 ◆

정부가 주택공급 확대 방안의 일환으로 공공재건축 활성화를 추진하는 가운데 인센티브 조건인 기부채납에 임대 대신 공공분양 허용을 검토 중이다. 시장에서는 공공재건축을 추진할 때 용적률 상향 등 인센티브 조건으로 임대아파트를 요구하면 참여하는 조합이 없어 실효성이 떨어질 것이라는 비판의 목소리가 제기돼 왔다. 정부가 전문가 지적을 수용해 공공재건축 실효성 제고에 나선 것이다.

28일 국토교통부와 부동산업계에 따르면 정부는 지난 10일 검토 가능한 주택공급 대안 가운데 하나로 언급했던 공공재건축 활성화 방안을 구체화하는 데 총력을 기울이고 있다. 공공재건축은 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH공사)가 정비사업에 조합과 공동 사업시행자로 참여해 용적률 인센티브(용도지역 상향 포함) 등을 주는 대신 늘어난 용적률의 절반을 임대주택으로 기부채납하는 공공재개발과 비슷한 방식이 될 것으로 알려졌다.

국토부 관계자는 공공재건축 활성화와 관련해 "현재 모색하는 여러 가지 방안 중 공공분양을 같이하는 것도 검토하고 있다"고 말했다. 재건축조합에 용적률 등 인센티브를 주는 조건으로 조합이 보유한 토지 일부를 정부가 기부채납받아 해당 용지에 정부 재정이나 주택기금 등으로 공공분양 아파트를 짓는 방식의 공공재건축도 허용될 수 있다는 것이다. 현행 용적률 체계에 따르면 일반주거 3종(300%)에서 준주거(500%)로 상향되면 늘어난 용적률의 절반인 100%를 임대주택으로 기부채납해야 한다. 공공분양 방식 기부채납이 허용되면 전체 대지면적의 5분의 1을 정부가 기부채납받는 형식으로 공공재원을 투입해 아파트를 지어 일반분양할 수 있다.

정부가 공공재건축에 임대 대신 공공분양을 도입하려는 것은 임대아파트 기부채납에 대한 재건축조합 반감이 워낙 거세기 때문이다. 서울에서도 핵심인 강남 집값을 안정시키기 위해서는 강남에 주택공급을 늘려야 하고, 강남 재건축 추진 단지들의 공공재건축 참여가 있어야 허울 뿐이 아닌 실효성 있는 대책이 될 수 있다는 깊은 고민이 깔린 것으로 풀이된다. 실제 재건축 추진 단지에서는 임대형 기부채납이 아니라 공공분양형이라면 공공재건축을 한번 검토해볼 수 있다는 의견이 나오고 있다. 강남구의 한 재건축추진위원회 관계자는 "임대가 아니라 공공분양형이라면 검토해볼 가치는 있다"고 말했다.

공공재건축이 활성화되면 강남·여의도·목동 등 주요 지역에서 수만 가구를 추가 공급할 수 있을 전망이다. 대치은마아파트, 압구정1~6지구, 잠실주공5단지, 올림픽선수촌아파트, 여의도시범아파트, 목동1~14단지 등 재건축을 추진 중인 주요 단지가 6만 가구 규모다. 현재 계획상 이 단지들이 재건축하면 추가로 4만~5만가구 공급이 가능할 것으로 예상되는데, 이들이 모두 공공재건축을 받아들여 용적률을 더 높이면 추가 공급 물량은 최대 10만가구 안팎까지 늘어날 수 있다.

공공재건축에서 나오는 공공분양 물량은 토지임대부나 지분 적립형 방식이 접목될 가능성이 높다. 주요 재건축단지들이 대부분 서울 강남권에 위치해 있는데 이곳은 땅값 자체가 높아 분양가를 아무리 낮춘다고 해도 59㎡ 기준 10억원 아래로 가격을 내리기가 어렵기 때문이다.

■ <용어 설명>

▷지분적립형 분양:실거주자인 개인이 분양가의 40%, 투자자(공공기관 등)가 나머지 60%를 납부하는 분양이다. 개인은 싸게 분양받아 장기간 거주할 수 있고 추후 100%까지 적립해 내 집을 마련할 수 있다.

▷토지임대부 분양:국가·지자체가 땅을 소유하고 건물만 분양하는 방식이다. 분양받은 사람은 일반분양가 대비 '반의 반값'으로 분양을 받되 대신 국가가 땅 소유자이기 때문에 매달 국가에 일정의 임차료를 내야 한다.

[최재원 기자 / 나현준 기자]

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