재건축부담금 줄어든다..모든 재건축 사업장 혜택

강준현 더불어민주당 관련법 개정안 발의.. 주택 물납시 주택가격 인정가액 높혀

재건축 사업을 추진하고 있는 서울 강남구 대치동 '은마아파트' 전경/사진= 박미주 기자

앞으로 재건축 초과이익 환수제에 따른 재건축부담금이 일부 줄어들 전망이다. 주택으로 물납할 때도 종전 대비 인정가액이 높아져 조합원 부담이 줄어들 것으로 예상된다.

재건축 초과이익 환수제는 조합원 1인당 평균 3000만원 넘게 이익을 볼 경우 초과 금액의 최대 50%를 재건축부담금으로 내는 제도다. 지난해 '합헌' 판결 이후 본격적인 시행을 위해 당정이 제도 개선에 나섰다.

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개시시점 공시가격 현실화율 종료시점과 맞추기로, 재건축부담금 줄게 돼

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28일 국회에 따르면 강준현 더불어민주당 의원은 재건축부담금 제도의 운영상 미비점을 개선하는 내용의 '재건축초과이익 환수에 관한 법률 일부개정법률안'을 대표 발의했다. 지난 6·17 부동산대책 때 발표한 재건축부담금 규제 개선 후속조치의 일환이다.

개정안은 재건축부담금 산정 때 개시 및 종료시점의 주택가액(공시가격) 산정 시 동일한 공시비율을 적용하도록 했다. 공시가격 현실화로 공시가격 시세반영률(현실화율)이 사업 개시 때와 종료 때 각기 다르기 때문이다.

재건축부담금은 사업 종료시점 주택가액에서 (개시시점 주택가액+정상주택가격 상승분 총액+개발비용) X 부과율을 뺀 금액으로 계산된다.

종료시점의 공시가격 시세반영률이 더 높은데 이 경우 재건축부담금이 더 늘어나게 된다. 공시가격 현실화로 부담금 산정 기준이 일관되지 못할 수 있어 이 비율을 조정하는 것이다.

실제 올해 시세 9억원 이상 공동주택 공시가격의 시세반영률은 72.2%로 전년 67.1% 대비 5.1%p(포인트) 높다. 정부가 공시가격 현실화율을 계속 올리고 있기 때문에 수년 전 개시 시점 공시가격의 시세반영률은 더 낮아 차이가 클 것으로 보인다.

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주택 물납시 주택가격 인정가액 높이는 안 신설… 재건축부담금 이의신청기간 사실상 늘려

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서울 강남구 아파트 밀집지역./사진= 김창현 기자

재건축부담금을 주택으로 물납할 때 인정되는 주택가액을 높여 부담금도 줄이도록 했다. 6·17대책에서 나오지 않았지만 이번 개정안을 통해 신설된 안이다.

당초 주택 물납시 주택가액을 공시가격으로 산정토록 해 일반분양가보다 낮아 물납을 꺼렸는데, 개정안은 일반분양가격 또는 종료시점 주택가액 중 높은 가격으로 산정하도록 해 부담금을 줄였다.

이밖에 개정안은 재건축부담금 사전 통지 후 4개월 이내 부과토록 한 것을 5개월 이내로 조정하도록 했다. 재건축부담금 사전 통지 후 50일 간의 이의신청기간이 있지만 4개월 내 결정·부과토록해 이의신청기간을 보장하지 못하는 문제가 있어서다. 또 한국감정원이 재건축부담금 예정액 산정을 지원토록 했다.

재건축부담금의 광역 지방자치단체 귀속 비율은 더 높였다. 당초 광역 지자체의 재건축부담금 배분율이 광역 20%, 기초 지자체는 30%였는데 이를 광역 30%, 기초 20%로 각각 조정했다. 광역 지자체가 주요기반시설 설치에 더 많은 재정을 부담하기 때문이다.

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향후 준공되는 재건축 사업장 대부분 혜택… 추가 완화안은 논의 안돼

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정부는 이번 개정안으로 대부분의 재건축 사업장들이 혜택을 입을 수 있을 것으로 보고 있다.

새로 준공하는 아파트 중 첫 재건축부담금 대상 사업장이 내년 8월 준공 예정인 '반포센트레빌'인데 그 전에 개정된 법이 시행될 것으로 예상하기 때문이다. 이번 개정안은 공포 뒤 6개월 경과 시점부터 시행될 예정이다.

국토교통부 관계자는 "반포센트레빌(반포현대 재건축)의 경우 1인당 예상 재건축부담금이 1억3500만원으로 책정됐는데 개정안 시행 뒤 부담금이 줄어들 것"이라며 "앞으로 부담금이 부과될 단지들에 개정안이 다 적용될 것으로 본다"고 말했다.

한편 이 관계자는 조만간 발표 예정인 '주택공급대책'에서 재건축 규제 완화 등에 대한 재건축부담금 관련 건은 논의되지 않았다고 밝혔다.

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박미주 기자 beyond@mt.co.kr

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