서울시, 연내 '공공재개발' 지구 지정..조합은 '시큰둥'

9월 시범사업 공모 앞두고
사업설명회 요청 구역 2곳뿐
사업성 검증 안돼..조합들 '관망'
"세제혜택 등 추가 인센티브 필요"

[이데일리 정두리 기자]“공공재개발의 경우 아직 사업성이 검증되지 않았다.”

국토교통부가 지난 5·6 대책에서 꺼낸 서울 시내 공공재개발 사업 추진이 애초 기대만큼 빠르지 않은 것으로 나타났다. 공공재개발은 정부가 오는 2022년까지 서울 도심 내 7만호를 추가 공급하는 것을 골자로 하는 5·6 부동산 대책의 핵심이다. 이 사업은 민간이 아닌 SH(서울주택도시공사), LH(한국토지주택공사) 등 공공기관이 시행사로 참여해 도시규제 완화 및 사업비 지원 등 각종 인센티브 등을 받을 수 있는 게 특징이다. 서울시는 오는 12월까지 사업시행자 및 지구 지정을 추진할 방침이다. 그러나 정작 재개발조합 측에서는 미적지근한 반응을 보이고 있다.

[이데일리 문승용 기자]

서울 내 정비구역 102곳 10년간 조합설립 실패

서울시에 따르면 현재 서울 내 정비구역은 총 531곳으로 추산된다. 이 중 일부 재개발 구역은 사업성 부족, 주민 갈등 등으로 장기 정체 중이다. 실제 지금까지 102곳의 재개발 구역이 구역지정 이후 10년간 조합설립에 실패했다. 이에 정부는 정체 중인 정비사업을 촉진해 도심 내 주택공급 기반을 강화하고 신속한 주거환경 정비를 위해 공공재개발 카드를 꺼냈다.

정부가 제시한 공공재개발 대상은 주거환경개선사업과 재개발사업, 그리고 안전우려건축물 재건축이다. 정부는 공공재개발을 통해 약 2만호의 주택을 공급하는 효과를 기대하고 있다.

공공재개발의 장점은 △도시규제 완화(용도지역 상향, 용적률 상향, 기부채납 완화) △사업성 보장(관리처분 시 분담금 확정, 분양가상한제 적용 예외) △사업비 지원(사업비 융자(총 사업비 50%), 이주비 융자(보증금 70%), 기반시설 국비지원(도시재생 연계)) △신속한 인허가(도시계획 수권소위, 사업계획 통합심의) 등이다. 이중 용적률 상향이 재개발조합 입장에서는 큰 당근책으로 꼽힌다. 공공재개발을 위해 주택공급활성화지구로 지정이 되면 2종 주거는 3종 주거지역으로, 주거지역은 준주거지역으로 바뀐다. 종 상향이 이뤄지면 용적률이 올라간다. 필요 시엔 법적 상한 용적률을 일부 초과해 허용할 방침이다.

하지만 아직 까지 조합의 참여는 지지부진하다. SH에 따르면 오는 9월 공공재개발 시범사업지 공모를 앞두고 현재까지 사업설명회를 요청한 재개발구역은 동작구 흑석2구역, 강북구 미아11구역 등 두 곳에 그친다. SH관계자는 “현재로서는 공공재개발사업에 대한 조합 문의는 많지는 않다”면서 “우선 28일 흑석2구역, 30일 미아11구역을 상대로 주민 대상 설명회를 개최하고 홍보를 더 확대할 계획”이라고 말했다.

“50% 이상 공적임대 공급…사업성 글쎄”

안전우려건축물 재건축을 통한 공공재개발도 추진하고 있지만 상황이 녹록지 않다. 서울시는 이달 초 용산구 이촌동 중산시범아파트, 영등포구 신길동 남서울아파트, 관악구 봉천동 해바라기아파트 등 단지의 공공재건축에 관한 의견을 수렴하기 위해 각 구청에 공문을 보냈다. 이들 아파트는 건물 노후 정도가 심해 재난위험시설물로 지정된 곳 들이다. 다만 남서울아파트의 경우에는 이미 일반 재건축 절차가 어느 정도 진행 중이어서 공공재개발을 통한 재건축에 참여하지 않겠다는 의견을 낸 것으로 전해졌다.

이에 서울시는 지난 24일 성동구와 동대문구, 성북구 등 8개 자치구에 “기존 사업구역 외에도 ‘신규 검토구역’중 공공재개발 사업 의향이 있는 사업장에 적극 안내코자 합동설명회를 개최하겠다”며 관내 홍보와 협조를 요청하는 공문을 보냈다.

서울 시내 한 재개발 조합 관계자는 “공공재개발은 공공기관이 들어오는 만큼 인허가 등의 속도가 빠를 것 같다”며 “하지만 조합원들이 중요하게 여기는 사업성에 있어 아직 검증되지 않다 보니 관망하는 분위기가 강하다”고 말했다.

실제로 공공재개발의 경우 조합원 분양분을 제외한 나머지 물량 중 50% 이상을 공공임대, 수익형 전세주택 등 공적 임대로 공급해야 한다. 또한 공공재개발에서 나오는 일반분양분은 최대 10년 전매제한 및 최대 5년간 거주의무를 부여할 예정이다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 “공공재개발은 대부분 사업이 지지부진한 곳을 대상으로 하기 때문에 공공 참여으로 인해 속도감 있게 사업을 추진할 수 있다”면서 “정부와 서울시가 주도하니까 행정절차가 간소화되는 부분은 분명 이점”이라고 말했다. 윤 수석연구원은 “다만 수익성은 조율이 필요하다”면서 “조합과 이견 다툼없이 잘 끌고 갈 수만 있으면 현명한 대안 중 하나”라고 덧붙였다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “공공재개발에서 가장 중요한 것은 주민 설득”이라면서 “일시적으로 세제 혜택을 주는 추가 인센티브 등 구체적인 방안이 이달 발표하는 공급대책에 담겨야 호응을 얻을 수 있다”고 강조했다.

정두리 (duri22@edaily.co.kr)