오해받아 답답한 국토부, 6·17, 7·10대책 또 설명자료

"무주택·조건부 1주택자, 주담대 그대로..소급적용 안해"
"임대차 3법, 집주인의 거주이전 자유 침해 안해"

[이데일리 김미영 기자] 국토교통부는 6·17, 7·10부동산대책에 따른 무주택자와 처분조건부 1주택자의 주택담보대출 한도 축소는 없다고 거듭 밝혔다. 대책 발표 후 소급적용도 하지 않는다는 점을 재강조했다.

국토부는 두 대책과 관련한 세간의 우려와 오해를 불식키 위해 26일 설명자료를 냈다. 다음은 주요내용이다.

“무주택·처분조건부 1주택자의 주담대 한도, 축소 아냐”

국토부는규제지역 지정 여부, 규제지역 유형에 따라 주택담보대출(LTV) 규제비율을 차등 적용하고 있다. 예컨대 서울 전역이 속한 투기지역, 투기과열지구는 9억원 이하는 40%이고 9억원 초과분엔 20%가 적용된다. 규제지역 LTV 규제비율은 규제지역 지정·변경 이후 신규로 취급되는 대출에 대해 적용될 뿐, 소급적용은 되지 않는다.

규제지역 지정·변경 전에 주택분양을 받은 세대의 잔금대출 등 집단대출에 대해선 신규로 취급되는 대출이라 하더라도 기대이익, 주거안정 보호 필요성 등을 감안해 예외적으로 경과조치를 마련, 종전의 규제를 적용토록 하고 있다.

무주택이나 1주택 가구는 규제지역 지정·변경 전 LTV 규제에 따라 집단대출을 받을 수 있도록 했다. 이에 따라 규제지역 지정·변경 전까지 입주자 모집공고된 사업장의 무주택자 및 처분조건부 1주택자 집단대출에 대해 규제지역 지정·변경 전 LTV 규제를 적용한다. 다주택자인 경우에는 규제지역의 지정?변경 전까지 대출받은 범위 내에서는 규제지역 지정 이후에도 대출을 받을 수 있도록 해 오고 있다.

서울 아파트 단지 풍경(사진=연합뉴스)

“대책 따른 보유세 부담 증가 대상, 다주택자로 한정”

1주택자에 대한 종합부동산세율 인상은 지난 12.16 대책으로 발표된 0.2~0.3%포인트 수준이다. 이번 대책으로 종부세가 인상되는 경우는 다주택자에 한정되고 그 규모도 전체 인구의 0.4%에 불과하다. 참고로 전체 국민 중 종부세 부담자 비중은 1% 수준이다.

시가가 상승하지 않는 경우 시가 15억원 상당의 1주택자가 부담하는 종부세 증가액 연 6만원(최대 공제 시)~ 50만원(공제 미적용) 수준이며, 종부세를 납부하는 1주택자 대부분은 종부세 증가액이 이보다 더 낮다. 종부세를 납세하는 1주택자 중 시가15억원(공시가 12억원) 이하 1주택자는 59.1% 수준이다.

공시가격 9억원 인근의 주택을 소유한 1가구 1주택자의 경우 집값 상승분 외에 추가적인 세 부담이 발생하지 않는다. 해당 주택을 장기간 보유했거나 연령이 많아 담세력이 부족한 고령자인 경우 종부세의 최대 70%까지 세액공제 받을 수 있다. 내년부터는 공제 한도를 80%로 추가 상향할 계획이다.

“임대등록제도 개편, 적법 사업자가 피해 보지 않게”

향후 폐지되는 유형(4년 단기, 8년 아파트 장기일반 매입임대)에 대해서는 최소 임대의무기간 경과 즉시 자동 등록말소 및 임대의무기간 내에 임대사업자 희망 시 자발적 등록말소를 추진한다. 다만 그간 등록사업자의 공적의무를 준수한 적법 사업자에 대해선 이미 받은 세제혜택을 추징하지 않고 등록말소 시점까지는 기존 세제혜택을 유지할 예정이다.

아울러 임대차 3법 도입 등에 따른 일반 임대인 간 혜택 형평성 고려 및 등록주택 거주 임차인 보호 강화 필요성에 따라, 전체 등록임대 주택에 대해 임대보증금 보증가입 의무화를 추진하고 있다. 단, 기존 사업자는 민간임대주택법 개정 즉시 적용되는 신규 사업자와 달리 보증 가입 의무 준수를 위한 준비 및 관련 기관들 과의 보증상품 마련 등 위한 준비기간이 필요하므로, 법 개정 후 1년간 시행 유예기간을 두고 그 이후 임대차계약 갱신 또는 임차인 변경 시부터 보증보험 가입을 적용할 계획이다.

“임대차 3법, 집주인의 거주이전 자유 침해 안해”

현재 우리나라 전체 가구 중 절반에 가까운 42%(수도권 50%, 2019년 주거실태조사 결과)가 임차인이나, 현행 주택임대차보호법상 보장되는 임차거주 기간은 2년으로 짧고, 임대료 급등 걱정에 항시 노출되어 있어 국가 차원의 제도적 지원이 필요한 실정이다. 임대차 3법이 도입되면 임차인이 원하는 경우 임차거주기간을 연장할 수 있게 되고(계약갱신청구권), 임대료 인상률도 예측할 수 있게 돼(전월세상한제) 기존 보다 안정적인 주거를 영위할 수 있게 된다. 특히 임차인을 폭넓게 보호하고, 갑작스러운 전월세 가격 급등을 방지할 필요가 있어 현재 존속중인 계약에도 임대차 3법을 적용할 공익상 필요가 상당히 높다는 것이 정부의 입장이다.

아울러 임대차 3법이 도입된다고 해도 집주인이 임대차 계약갱신 시점에 해당 주택에서 직접 거주하기를 원하는 경우엔 아무런 제약 없이 거주할 수 있어야 한다는 게 정부의 입장이다. 현재 국회에 발의되어 있는 임대차 3법 개정안 중에도 이처럼 ‘집주인 실거주’를 계약갱신청구에 대한 거절가능 사유로 포함하고 있는 안들이 이미 있다. 향후 국회논의 과정에서 임대차 3법이 임대인의 재산권과 임차인의 주거권 간의 균형잡힌 제도로 입법될 것으로 기대한다.

김미영 (bomnal@edaily.co.kr)