[철&민 부동산백서]집을 살까, 말까..어쩌면 좋을까요?

최우선은 '청약'이지만..당첨 확률은 '글쎄'
서울 내 매물부족 지속 전망..정부 공급대책 '관심'

© News1 이은현 디자이너

(서울=뉴스1) 이철 기자 = 요즘 쏟아지는 부동산 기사들로 정신없으시죠? 거의 두 달에 한 번꼴로 나왔던 정부의 발표로 규제가 중첩되면서 혼란스러우실 법합니다.

저희도 그렇습니다. 일단 정부가 규제를 발표하면 혹시 선의의 피해자가 생기진 않은지 들여다봅니다. 큰 방향성만 정한 대책의 경우 아직 세부 대책이 수립되지 않아 판단하기 힘든 경우가 종종 있습니다.

여기에 최근 이곳저곳에서 나오는 정부의 아파트 공급 소식들까지 섞이면서 대혼란이 일어나고 있습니다. 개발제한구역(그린벨트)을 해제하네, 마네 하다가 태릉 이야기도 나왔다가 갑자기 세종 이전 이야기가 나오질 않나…아마 정부가 주택 공급 대책을 발표하기 전까지는 이런 상황을 반복할 것 같아 걱정됩니다.

쏟아지는 소식들은 어디까지가 맞고 어디까지가 틀린 것일까요? 맞고 틀리고를 떠나서 저와 같은 처지의 '부린이'(부동산+어린이) 분들은 과연 집을 살 수 있을까요?

내 집 마련, 특히 서울 내 집 마련에 있어 전문가들의 의견은 대부분 일치합니다. 지금은 '청약'이 아니면 답이 없다는 겁니다. 자금력이 부족한 수요자가 신축 아파트를 가질 수 있는 유일한 길은 청약밖에 없는 것이 현실입니다.

하지만 문제가 있죠. 지방은 그나마 사정이 낫지만, 서울은 기본적으로 평균 경쟁률이 세 자릿수에 육박하거나 넘어버립니다. 서울과 인접한 수도권 역시 두 자릿수 경쟁률은 기본이고요.

지난해 11월 인천의 한 모델하우스에서 관람객들이 아파트 모형을 둘러보고 있다. 2019.11.8/© 뉴스1

올해 하반기 수도권(서울 포함) 분양은 얼마나 나올까요? 제가 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH공사)에 각각 물어봤더니 하반기 '공공' 분양 물량은 양사 합쳐서 1만4150가구 정도 됩니다. 경기도시공사 분양 물량을 합치면 조금 더 늘 수는 있겠습니다.

민영주택은 수도권에서 13만8873가구(부동산114 추산)가 분양될 예정입니다. 이 중 일반분양이 얼마나 되는지는 추산이 불가능합니다. 택지에 짓는 아파트가 아닌 재개발·재건축은 조합원 물량이 대부분이니 일반분양 물량이 별로 없겠죠. 서울은 거의 재개발·재건축이라고 보시면 됩니다.

다만 지금까지 한 번도 집을 사지 않았던 분들에게는 희소식이 있습니다. 정부가 공공 아파트의 '생애최초 특별공급'(특공)을 기존 20%에서 25%로 확대했습니다. 민영주택에도 15%가 신설됩니다. 잘만 이용하면 당첨 확률을 꽤 높일 수 있습니다.

늘어난 특공 비율 만큼 일반 가점제 비율이 줄기 때문에 여기에 해당하는 청약 대기자들의 분노는 커지고 있죠. 정부 입장에서 이분들을 달래려면 어떻게든 부지를 확보해 전체 공급을 늘려야 합니다.

혹시 기존 아파트를 구매하실 생각이신가요? 전문가들 의견을 모아보더라도 서울, 경기 아파트 가격이 너무 많이 올라서 추천하기가 쉽지 않네요. 지금보다 더 오른다면야 매입하셔도 상관없겠으나, 이렇게 시장의 불확실성이 커진 상황에서 전문가들도 선뜻 '사라', '말아라' 이야기하는 것을 조심스러워하고 있습니다.

서울은 당분간 매물이 적을 것이라는 전망에는 대부분 공감을 하더군요. 정부는 다주택자들이 아파트를 내놓길 바라지만, 이미 발 빠른 다주택자들은 '차라리 증여'를 선택했습니다. 인상된 종합부동산세(종부세)를 피하기 위한 매물이 일부 나오겠지만, 가격에 큰 영향을 줄지는 지켜봐야 한다는 의견이 많습니다. 임대사업자 혜택 종료에 따른 매물은 2024년은 돼야 나올 것으로 보입니다. 2017~2018년 활성화 대책 당시 4년 단기임대보다는 8년 장기임대를 선택한 사업자가 많다고 하네요.

결국 이 상태로 계속 가다간 일반 직장인이 서울 내 집을 구하기는 쉽지 않을 듯합니다. 정부는 이 상황을 어떻게 풀어낼까요. 3기 신도시 사전분양을 진행하면서 서울 내 대규모 주택공급에 대한 확실한 신호를 줄 수 있을까요? 이달 말이면 정부의 주택 공급대책이 나올 듯싶은데요. 이 대책이 올해 부동산 시장 가늠할 수 있는 분수령이 될 것으로 보입니다.

iron@news1.kr