지분적립형·채권입찰제 '저울질'..과도한 차익환수 칼빼나

정부·서울시, 지분적립형 장기거주 유도
환매조건부 분양 등 다양한 방식 도입 검토
"가점제 등 청약 제도 근간 재검토 필요성"
"정부 개입 줄이고 시장에 맡겨야" 의견도

로또청약으로 현재 일부 수분양자에게만 돌아가는 과도한 이익 집중 구조를 개선해야 한다는 목소리도 높아지고 있다. 사진은 지난해 문을 연 경기도의 한 견본주택 내부의 모습. [헤럴드경제DB]

정부와 서울시가 이달 말 발표할 주택공급 대책에 집값 안정화를 위한 각종 장치를 포함할 예정인 가운데 시장에서 꾸준히 문제제기가 되고 있는 ‘로또 청약’ 방지 관련 대안이 나올 지 관심이 모아진다. 현재 일부 수분양자에게만 돌아가는 과도한 이익 집중 구조도 개선해야 한다는 목소리도 높아지고 있기 때문이다.

24일 관계 부처에 따르면 서울시는 이날 오전 정부서울청사에서 개최된 녹실회의와 지난 21일 개최된 주택공급 확대 태스크포스(TF) 2차 회의 등을 통해 ‘지분적립형 분양 주택’ 도입을 제안한 것으로 전해졌다.

지분적립형 분양 주택은 실거주자가 초기 주택 지분의 약 40% 정도만 매입한 뒤 20년 또는 30년 뒤까지 해마다 점차 지분을 늘려가는 방식을 말한다. 도중에 주택을 처분할 경우엔 보유하고 있는 지분만 시세 대비 저렴한 가격으로 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH)에 팔 수 있다. 거주기간의 장기화를 유도하기 때문에 집값 안정에 상당한 효과가 있을 것으로 서울시는 보고 있다.

국토교통부는 지난 5월 ‘수도권 주택공급 기반 강화 방안’ 발표에서 이와 유사한 방식의 ‘지분형주택 도입’을 검토하겠다고 밝힌 바 있다. 주택 매입 또는 재건축·재개발 분담금 등 자금이 부족한 집주인의 내몰림을 방지하기 위해 공공이 해당 주택 지분을 공유하는 대신 향후 차익의 일부를 가져가는 방식이다.

분양을 통한 과도한 시세차익을 직접적으로 환수하는 방식도 논의 대상에 올라 있다. 지난 2006년 참여정부 시절 당시 분양가 상한제와 함께 도입됐던 주택채권입찰제는 ‘로또 분양’을 막는 대안으로 꾸준히 거론된다.

이 제도는 분양가와 주변 아파트의 시세차이가 클 경우 계약자가 공공으로부터 채권을 사도록 해서 시세차익 일부를 환수하는 방식이다. 수요자 중 채권매입 예정액을 많이 써낸 순서대로 분양권이 우선 제공된다. 2007년 당시 주변 아파트 시세의 80% 수준으로 상한액이 정해진 바 있다. 다만 이 방식은 경쟁이 가열될 경우 수분양자의 부담이 오히려 가중될 가능성이 크다.

오세훈 전 서울시장은 “SH나 LH를 통해 저렴한 주택을 공급하되, 그 방법은 환매조건부 분양·토지임대부 분양·장기전세주택의 3가지 방식이 혼용돼야 한다”고 제안한 바 있다.

토지임대부 분양은 토지는 공공이 소유하고 건물만 개인에게 분양하는 방식이고, 환매조건부 방식은 공공택지 아파트를 분양받은 소유자가 이를 매각할 때 적정 이율을 곱해 공공기관에 매각하는 조건이 붙게 된다.

두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원은 “토지임대부·환매조건부 등 각종 환수 제도를 도입할 경우 일부 수분양자에게 집중됐던 이익을 적절하게 회수하고, 이를 임대주택 등 공공 개발에 관련된 부분에 활용될 수 있기 때문에 의미가 있다고 판단된다”면서 “기존 분양가상한제의 단점을 보완하고, 청약시장 과열도 어느 정도 방지하는 효과가 있을것”이라고 설명했다.

두 위원은 기존 청약 제도와 관련 “현재 1주택자이지만 소득 수준 변화에 따라 주거 환경을 올리려는 분들은 현 제도가 사실상 역차별에 가깝다”며 “주거 환경과 분양시장 변화가 빠른 속도로 달라지는 상황에서 가점제 등 기존 청약제도의 근간을 재검토 할 필요가 있다”고 조언했다.

반면 실제 제도 도입을 위한 재원 마련 등 실효성에 대해서는 여전히 의문점이라는 지적도 제기된다. 공공기관만 상당한 부담을 떠안을 수 있고, 공급 물량도 시장이 원하는 수준까지 나올 지 미지수다.

이를 위해 정부 개입을 줄이고 시장을 통한 가격 안정이 필요하다는 반론도 나온다. 익명을 요구한 부동산 전문가는 “재건축·재개발 규제를 풀어 꾸준히 ‘공급시그널’이 나오면 장기적으로 개발 이익이 적절하게 분배되고 집값 안정 효과도 기대할 수 있을 것”이라고 설명했다. 양대근 기자

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