[이슈분석] '역대급' 집값 상승에 전세가 '고공행진'..향후 전망은

■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 이제문 창조도시경제연구소 소장

지난 2018년, 서울 집값은 그야말로 '역대급 상승세'를 보였습니다. 1주일에 한 지역의 시세가 1% 오르는 기현상을 보이기도 했습니다. 전문가들도 "이건 말이 안 되는 상승세"라며 고개를 흔들었습니다. 지난해 12·16 대책이 나왔고, 시장이 잠시 안정되는 듯 했습니다. 하지만 아니었습니다.

코로나19로 풀리는 유동성에 부동산 시장은 다시 고개를 들기 시작했고, 이미 규제를 겪고 또다시 상승한 부동산 시장에는 규제가 제대로 듣지 않기 시작했습니다. 지금 시장 상황은 어디로 가고 있는 건지, 또 집값을 잡기 위해 이제는 어떻게 해야 할지, 전문가와 짚어보겠습니다.

Q. 어제(23일) 한국감정원 발표에 따르면 아파트 가격 오름세가 한풀 꺾였습니다. 정부의 23번째 대책이 효과를 봤다고 해야 할까요?

- 서울 아파트값 7·10대책에 주춤…상승률 2주째 둔화
- 서울 아파트, 지난달 둘째 주 이후 7주 연속 상승세
- 서울 0.11→0.09→0.06% 상승…관망세 확산
- 중저가 아파트는 오름세…일부 인기 단지 수요 쏠림
- 담보대출 시 전입·처분 강화…전세대출 제한 도입

Q. 문제는 전세입니다. 너무 쉼없이 오르고 있죠. 재건축 요건 강화에 임대차 3법 등으로 집주인이 들어와 살거나 반전세로 전환하는 등 전세매물이 확 줄었다는 얘기가 나오는데요?

- 전세시장, 임대차3+2법 추진 앞두고 매물 품귀 현상
- 서울 전셋값 0.12%↑…이번 주 56주 연속 상승 중
- 집주인 실거주·반전세 전환…보증금 재조정 움직임
- 주담대·재건축 실거주 요건 강화 등 집주인 거주↑
- 은마 전세 한달새 80%↓…입지 좋은 강북 전셋값↑

Q. 규제로 안 되니 좀 더 근본적인 해결책이 등장하기 시작합니다. 정치권에서 행정도시 이전 이야기가 나왔습니다. 이미 세종시에 일부가 내려가 있긴 하지만 청와대와 국회까지 모두 내려가 수도권 밀집 문제를 해결하자는 건데요. 아직 여야 논의도 시작되지 않았는데 벌써부터 세종시 아파트 호가가 폭등조짐을 보이고 있다고 하는데요. 실제로 시장 분위긴 어떤가요?

- 세종시, '매물 실종' 아파트값 줄줄이 급상승
- 행정수도 이전 발언 이후 호가 2억~3억씩 '쑥'
- 세종 아파트 매매 올 들어 18%↑…전세 12%↑
- 세종시 집값에 "거품" VS "상승장 시작"
- 당정 언급 지역마다 집값 상승…투자자 관심 집중
- 기관 이전에 특별공급 전망…"공무원들만 이득"
- 공무원 시세차익 회수 주장도…"국고 환수해야"

Q. 코로나19로 일자리가 없어지면서 서울로 이동하는 인구수가 더 많아졌다고 하는데요. 이 때문에 미국의 뉴욕, 중국의 상해처럼 기능성 수도가 필요하다는 얘기가 나오기는 합니다. 우리나라는 서울과 서울 아닌 지역의 차이가 너무 크긴합니다. 아주 긴 시간이 필요하겠지만 행정수도를 이전하면 부동산 안정에 효과가 있을까요?

- 정치권 화두 된 행정수도 이전…집값 안정 효과는
- 지역균형발전, 구상 빠진 단기처방 아닌 청사진 필요
- 부동산 여론 악화에 행정수도 이전 화두 비판도
- 효과두고 의견 분분…"일부 수요 분산 효과" 긍정론
- 전문가 "국회와 청와대 옮겨도 단기간 안정 어려워"

Q. 정부의 강력한 규제에도 불구하고 올 상반기 주택매매는 역대 최다 기록을 경신했습니다. 풍부한 시중 유동자금이 부동산으로 유입된 것으로 분석되는데요?

- 올 상반기 주택매매 거래량 62만건 '사상 최다'
- 풍부한 시중 유동자금 부동산 유입…수요 증가
- 작년 상반기比 2배↑…최근5년 상반기比 35.7%↑
- 부동산 업계 "규제 발표되면 뜸해지는데 이례적"

Q. 풍부한 유동성 영향이 가장 크겠지만 지금 아니면 평생 집 없이 세 살이를 할 수 있다는 공포심이 주택 매매를 부추겼다는 얘기가 나옵니다. 이른바 패닉 바잉이라고 하는데요. 특히 30대가 아파트 시장에서 큰 손으로 등극했습니다. 요즘 말로 '영끌'을 해서라도 매매를 하고 있다는데요?

- 청약에서 밀린 30대…아파트 '패닉바잉' 선두
- 지난달 서울 아파트 구매력 1위 연령대는 30대
- 전통적인 '큰손' 40대…지난달, 30대比 4.6%p↓
- 젊은 층, 주로 강서·구로 등 서울 외곽지역 매매
- 연이은 부동산 정책에 치솟은 집값…매수심리 자극
- 청약가산제, 2030세대 불리…매수시장으로 발길

Q. 집을 사고 나니 이번엔 세금이 걱정입니다. 정부에서 세제개편안을 발표했습니다. 예상대로 종부세와 양도세가 많이 올랐는데요. 다주택자의 경우에는 종부세가 두 배 가까이 상승했습니다. 여당에서는 최대세율 8%까지 인상하는 안이 나왔던 만큼 이보다 더 높여야 한다는 목소리도 있는데요. 어떻게 보시나요?

- 다 오른 부동산세…종부세 최대 6%·양도세 70%↑
- 주택보유 과세 강화 추진, 다주택자 세율 인상
- 법인 주택, 종부세 기본공제 폐지…최고세율 적용
- 고령자, 구간별 10%p 인상…합산공제율 최대 80%
- 2년 미만 보유주택 양도세 인상…최대 70% 적용

Q. 양도세는 실거주자 위주로 개편하기 위해 장기보유특별공제에 거주요건을 강화했습니다. 이제부터는 단순히 오래 가지고 있어서는 특별공제를 온전하게 받지 못하게 했는데요?

- 1가구 1주택자 장기보유 공제율 최대 80% 유지
- 장기보유 공제 적용요건에 거주기간 요건 추가
- 장기보유 공제, 거주하는 실수요자 중심 제도 전환
- 양도소득세제상 주택 수에 분양권 포함 논란
- 분양권 취득에 일시적 2주택 시 비과세 특례 예정
- '소급적용' 반발 여론 격화…세법 개정 이후로 후퇴

Q. 이번 세금개정안에서 소득세가 최대 45%까지 올랐습니다. 그런데 양도세도 소득세로 들어가서 초고소득자의 경우에는 양도세가 최대 75%까지 올라갑니다. 많이 버는 사람이 많이 내는 게 뭐가 문제냐는 얘기가 나오지만 과세형평 논란이 일기도 하는데요? 

- 주택보유 과세 강화 추진…다주택자 세율 인상
- 소득세 분류되는 양도세…최고세율 반영 시 75%
- 종부·양도·취득세 '폭탄'…진입 막고 퇴로 차단
- 특정 계층 과도한 핀셋 증세…일부 과세형평 비판
- 정부 "세법개정안, 과세형평 강화…증세 아냐"

Q. 세금을 대폭 늘리자 증여가 폭증하고 있다고 합니다. 특히 7.10 대책 전후로 증여 건수가 확연하게 차이가 나는 것으로 나타났는데요. 정책에 대한 불신도 있다는 분석입니다. 어떻게 보시나요?

- 강남, 일 178건 증여…7·10 대책 후 '폭증'
- 법원 등기 증여 현황, 7·10대책 후 서울 5배 급증
- 7·10대책 전후, 서울 일평균 56.5→311.6 증여
- 세제강화에 증여 선택…"종부세 내느니 증여세 낸다"
- 세무사 "세금도 비교하지만 어차피 할 증여 앞당겨"
- 대다수 부담부 증여…채무액만큼 증여가액 차감
- 증여 증가시 매물 잠김 우려…"양도세 완화 필요"

Q. 벌써부터 세금 대책으로 하는 부동산 안정화는 한계가 있다는 얘기가 나옵니다. 오히려 양극화만 가속화 될거라는 우려도 있는데요? 

- 부동산대책에 실수요자 '울상'…'현금부자' 타격 無
- 부동산 시장 자본가 중심 재편 우려…집값 상승 여전
- 상당수 다주택자 증여 선택…양극화 현상 심화 우려
- 전문가 "부동산 세금 감내할 수 있는 사람만 남을것"

Q. 어제 김현미 장관이 유동성 등의 영향으로 집값 잡기에는 한계가 있다는 점을 인정했습니다. 지난달 부동산 정책이 전반적으로 작동하고 있다는 발언에 대한 비판을 의식해서인지 굉장히 신중한 답변이 아니었나 싶은데요. 부동산 시장에 백약이 무효하다는 말까지 나오는데 앞으로 부동산 시장 전망 어떻게 전망하시나요?

- 정책 작동한다던 김현미 "부동산 상승 막기 한계"
- 김현미, 집값 불안에 "전 세계적 유동성 과잉"
- 김현미 "집값 많이 올랐지만 일률적 비교 문제"
- 전방위 압박에도 '꿈틀'…하반기 부동산 전망은 

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)  

이미지

    

( www.SBSCNBC.co.kr )

☞ SBSCNBC 공식 [페이스북][트위터][모바일 앱] 바로가기