정부 땅에 아무리 집 지어도 냉소적인 이유 .. "재건축 감소가 다 상쇄하잖아요"

서울 집값을 안정시키기 위해 정부가 공공택지를 최대한 끌어모으고 있지만, 정작 정비사업을 통한 주택 공급을 막아두는 한 부동산시장 안정이 어렵다는 지적이 계속 나오고 있다. 전문가들은 특히 노후주택이 계속 느는 것도 문제라고 지적한다.

23일 부동산업계에 따르면 올 들어 서울에 신규 공급되는 아파트 중 정비사업 물량이 차지하는 비중은 지난 2016년 이후 가장 작은 것으로 나타났다. 재건축 초과이익환수제와 고분양가 규제 등으로 사업 자체가 지연되거나 분양을 미룬 정비사업장이 많기 때문이다.

부동산114 집계를 보면 서울에서 분양한 아파트 중 정비사업 물량 비중은 지난 2016년 86.5%를 기록한 이후 감소세를 이어왔다. 올해 상반기(1~6월) 서울에서 분양한 아파트는 모두 1만4508가구로, 정비사업 비중은 46.5%(6740가구)에 불과하다. 재건축·재개발 사업으로 공급되는 주택 수 자체도 줄었다. 지난 2016년 서울에서 정비사업으로 공급된 분양 물량은 3만3622가구에 달했지만, 지난해에는 2만560가구에 그쳤다.

부동산 전문가들은 서울 지역의 재건축·재개발을 막으면서 외곽의 자투리 땅에 주택을 공급하는 정책에만 매달려선 주택시장을 안정시키기에 역부족이라고 지적한다. 정비사업이 위축되면서 정부가 발표한 서울의 추가 공급 물량과 맞먹는 물량이 분양시장에 나오지 못하기 때문이다.

실제로 정부가 올 들어 한두달 간격으로 신규 공급 계획을 발표했지만, 서울 주택시장은 꿈쩍 않는 분위기다. 정부는 지난 2월 용산 유수지와 위례 군부지 등에 2000가구를 짓겠다고 발표한데 이어, 5월에는 코레일이 보유한 용산 정비창 부지를 주택용지로 개발하겠다고 밝혔다.

이달 초에는 관악구 남태령 군관사 부지 등을 활용해 1300여가구를 공급하겠다고 밝혔고, 최근에는 군 시설인 노원구 태릉골프장 등 부지를 활용하는 방안도 검토하겠다고 나섰다.

하지만 청약 시장은 오히려 더 과열된 모습을 보이고 있다. 서울시 노원구 아파트 청약에서 중저가 매물 수요가 몰리면서 600대 1에 가까운 최고 경쟁률이 나왔다. 개포주공1단지 재건축 단지 강남구 개포동 ‘디에이치 퍼스티어 아이파크’에서도 대출도 안되는 19억원짜리 평면에서 160대1의 경쟁률이 나왔다.

수요자들이 이렇게 정부 공급 대책을 기다리지 않고 달려드는 것은 공공용지에 주택이 공급되기까지 최소 4~5년이 걸릴 것으로 보이는데다 지난해 발표한 3기 신도시조차도 가장 빨리 입주가 이뤄지는 시점이 2025년 정도로 아직 멀었기 때문이다. 반면 이미 토지나 지역 기반시설이 갖춰진 아파트 재건축 사업의 경우, 인가만 받으면 철거부터 완공까지 길어야 3년이면 충분하다.

박합수 KB국민은행 수석부동산위원은 주택시장 안정화 대책에 대해 "핵심은 정비사업 활성화"라면서 "서울 주택 가격이 상승한 책임 중 상당 부분은 (재건축·재개발 사업을 위축시킨) 서울시에 있다"고 말했다.

고준석 동국대 법무대학원 교수는 "정부가 주택 공급계획을 아예 내놓지 않는 것보다는 낫지만, 충분치는 않은 수준"이라면서 "최근 분양한 아파트들의 청약경쟁률에서 볼 수 있듯이 여전히 무주택자의 수요가 많고 서울의 주택 공급량은 절대적으로 부족하기 때문에 근본적으로 공급 물량을 늘리기 위해서는 재건축·재개발 사업도 함께 신속하게 추진해야 한다"고 말했다.

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