그린벨트 가고 부상하는 '공공재건축'..강남 알짜 단지 참여할까

■정부, 주택공급안 이달말 발표
분양가상한제 제외·용적률 향상 등
참여 단지 인센티브 제공하지만
임대 비율 높으면 참여 꺼릴수도

[서울경제] 정부가 주택공급 대책의 일환으로 준공된 지 50년 된 서울 영등포구 여의도시범, 용산구 중산시범·이촌시범아파트 등에 ‘공공 재건축’ 방식 도입을 추진한다. 개발제한구역(그린벨트) 해제가 물 건너가면서 공공 부문 참여조건으로 각종 인센티브를 제공하는 공공 재건축 대상은 더 늘어날 것으로 보인다. 하지만 해당 단지 주민들이 반발하고 있어 추진에 난항이 예고된다.

22일 정부와 서울시에 따르면 사업이 정체된 재건축사업지 가운데 공공 재건축 사업 대상지를 물색하고 있다. 공공 재건축은 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공 부문이 시행사로 참여하고 절차 간소화, 용적률 상향 등의 인센티브를 주는 대신 공공임대·분양주택을 기부채납 받는 방식이다. 이 방식은 정부가 ‘7·10대책’에서 처음으로 언급했다. 현재는 재개발에만 적용되고 있다.

현재 유력한 후보로 거론되는 곳은 여의도 시범아파트다. 지난 1971년 준공된 여의도시범은 24개 동, 1,578가구의 대형단지다. 신탁방식 재건축을 추진해왔지만 ‘용산·여의도 통개발’ 계획 발표로 부동산 가격이 불안정해지면서 장기간 표류하고 있다. 하지만 이번에 ‘도심 고밀 개발론’이 힘을 얻으면서 여의도시범 재건축도 당위성을 갖게 됐다. 이 외에도 서울시는 용산구 중산시범아파트와 이촌시범아파트, 신길 10구역에 위치한 남서울아파트, 봉천 1-1구역 해바라기아파트 등의 공공 재건축을 추진하기 위해 각 구청에 의견수렴을 진행하고 있다. 특히 중산시범아파트와 이촌시범아파트의 경우 부지 소유주가 서울시라 시에 의지가 있다면 재건축이 충분히 탄력을 받을 수 있는 상황이다. 다만 여의도 시범의 경우 주민들이 공공이 참여하는 방식의 재건축에는 참여할 의사가 전혀 없다고 강력하게 반발하고 있다. 한 전문가는 “공공 재건축 활성화도 필요하지만 재건축 규제 완화도 이뤄져야 한다”며 “공공이 모든 것을 할 수 있다는 생각은 버릴 필요가 있다”고 충고했다.

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"집값 떨어질라" 임대비율 높으면 참여 꺼릴듯

정부와 서울시는 ‘공공 재건축’에 참여하는 노후 아파트에 민간택지 분양가상한제 제외, 용도지역 상향 등 각종 혜택을 주는 것을 검토하고 있다. 하지만 관건은 임대주택 공급 비율이다. 인센티브에도 불구하고 그만큼 임대주택을 더 많이 짓게 되면 조합 입장에서는 굳이 공공 재건축에 참여하지 않을 것으로 보이기 때문이다.

◇분상제 제외·사업기간 10년→5년=22일 정치권과 서울시에 따르면 공공 재건축 참여 단지에는 분양가상한제 제외를 비롯한 여러 인센티브가 주어진다. 7·10 부동산 대책에서 처음으로 언급된 공공 재건축의 큰 틀은 정부가 지난 5월 발표한 수도권 주택공급 기반 강화 방안에서 ‘공공 재개발’과 비슷할 것으로 예상된다.

정부는 공공 재개발 방안 발표 당시 장기 정체 중인 재개발 사업에 공공이 참여해 신속하게 사업을 추진하고 임대주택도 공급하는 방식이라고 소개한 바 있다. 이를 위해 정부는 참여 조합에 △분상제 제외 △용적률 완화 △저리자금 융자 △사업 기간 10년에서 5년 내로 단축 △기부채납 완화 등의 인센티브를 부여하겠다고 밝혔다. 이때만 해도 공공 방식의 개발은 사회적 인프라가 부족한 재개발에만 적용할 방침이었지만 주택 공급 부족에 대한 논란이 계속되자 두 달 만에 재건축으로 공공 개발을 넓히는 방안을 검토하게 된 것이다.

다른 혜택은 차치하더라도 분양가상한제 제외는 조합에 매력적인 인센티브다. 정부는 분양가상한제가 적용되면 분양가가 현재보다 10~20%가량 낮아질 것으로 보고 있다. 분상제를 피하는 것만으로도 사업성이 크게 개선되는 셈이다. 주거 용적률도 최고 250%인 3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 상향할 경우 최고 500%, 상업지역으로 올라갈 경우 최고 600%까지 늘어날 수 있다. 굳이 ‘35층 룰’에 손대지 않아도 종 상향을 통해 용적률을 두 배 이상 높일 수 있는 것이다.

◇늘어난 용적률 절반은 임대주택?=하지만 혜택이 주어지는 만큼 의무도 있다. 가장 큰 의무는 늘어난 용적률의 절반을 임대주택이나 공공 분양 주택으로 제공해야 한다는 것이다. 현재 정부는 공공 참여시 조합원 물량을 제외한 50% 이상을 공적임대로 공급하고 필요시 투기 방지 대책을 요구할 계획이다.

만약 정부 계획대로 일반분양 물량의 50%가량을 임대주택 등으로 공급한다면 조합 입장에서는 사업 참여를 꺼릴 가능성이 크다. 특히 고가 아파트 단지의 재건축 사업일수록 임대주택을 꺼리는 것이 현재의 상황이다. 한 전문가는 “조합원들이 납득할 파격적인 인센티브를 제공하지 않으면 사업 추진 자체가 쉽지 않은 방식”이라며 “반대로 일부 단지에 과도한 인센티브를 줄 경우 다른 재건축 단지와의 형평성 문제도 제기될 수 있어 섬세한 대책을 설계해야 한다”고 말했다. /박윤선기자 sepys@sedaily.com