[그래서, 집값 잡는 방법은?] ② "현정부에선 대안 없다"

[편집자주]문재인정부 3년 동안 22번의 부동산대책이 나왔다. 국정운영 후반기 정책 성패의 평가는 자연히 ‘집값 안정’ 여부에 달렸다. 정부는 집값 불안의 근본적 원인을 ‘다주택 투기’로 규정, 대대적인 부동산세금 인상에 나섰다. 학계와 업계의 전문가들도 집값을 잡을 수 있는 유일한 해법은 ‘세금’이라고 입을 모은다. 문제는 조세저항. 정부는 결국 보유세에 손을 대지 못하고 양도소득세 70%라는 카드만 내밀었다. 그마저 여론에 떠밀려 여권 일부에서 주장하던 90%에는 훨씬 못미쳤다. 집을 팔아서 양도차익이 발생해야만 내는 세금일 뿐이다. 보유세는 여전히 제자리걸음이다.

집값을 잡기위한 정부의 규제가 지속되는 가운데 전문가들은 부동산을 대체할 새로운 투자처가 필요하다고 입을 모은다. 사진은 서울 강남 일대 아파트 밀집 지역. /사진=뉴시스 DB

정부는 수시로 부동산 규제를 쏟아냈지만 헛발질의 연속이었다는 평가가 지배적이다. 집값은 떨어지지 않고 계속 뛰었다. 집값을 잡겠다는 정부 의지와 달리 곳곳에 불만의 목소리만 가득하다. 각계 부동산 전문가 10인은 집값을 잡기 위한 해법으로 세금과 대체투자처 확대를 제언한다.

[인터뷰 참여 전문가·가나다 순] ▲권대중 명지대 부동산대학원 부동산학과 교수 ▲김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장 ▲송승현 도시와경제 대표 ▲심교언 건국대 부동산학과 교수 ▲이남수 신한은행 장한평역금융센터 지점장 ▲이용만 한성대 부동산학과 교수 ▲이은형 대한건설정책연구원 책임연구원 ▲임병철 부동산114 수석연구원 ▲임재만 세종대 부동산학과 교수 ▲함영진 직방 빅데이터랩장

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Q. 아파트의 정의는 ‘주거’인가 ‘재테크’인가

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▶권대중: 근본적인 정의는 ‘주거’다. 자산 증식의 근본·수단이 되면 안 되지만 자본주의 시장에서는 그게 어렵다.

▶김덕례: 모든 집의 기본가치는 ‘주거’다. 아파트뿐 아니라 집은 기본적으로 사람들이 사는 거처로서의 기본목적이 있다. 주거 이외의 투자·투기의 가치로 보는 것은 잘못된 관념이다.

▶송승현: 효율적인 ‘주거공간’ 역할을 하지만 집값 상승과 금융기관 등의 시세가 존재하는 한 투자재가 될 수밖에 없다. 주거수단이지만 공간의 가치로 재테크의 대상이 될 수밖에 없는 환경이다.

▶심교언: 주거 외에도 투자의 목적을 가졌지만 최근에는 그 정도가 너무 지나치다.

▶이남수: ‘재테크’의 수단이다. 일해서 돈 버는 것보다 더 높은 가치 창출을 해내 관심이 아파트로 쏠렸고 의미도 변화됐다.

▶이용만: 1주택자에게는 주거수단이자 재테크 수단이다. 이들에게 주거와 재테크 사이의 구별이 있을 수 없다. 하지만 다주택자의 경우 거주 주택을 제외하면 모두 재테크 수단으로 볼 수 있다.

▶이은형: 기본 개념은 ‘주거’지만 일반 주택에 비해 표준화·현금화 등이 용이한 부분이 있어 재테크 수단으로도 활용된다.

▶임병철: 모든 주택의 기본 목적은 ‘주거’다. 주거 기능이 강조돼야 하지만 부의 포트폴리오가 부동산에 집중되다 보니 재테크 수단이 부각됐다.

▶임재만: 주거수단으로만 보는 사람은 거의 없다. 그냥 살던 사람도 기회가 오면 재테크 수단으로 바뀌는 이중적 성격을 갖는다. 다만 최근의 과열된 분위기는 완전히 재테크 수단으로만 인식되는 모습이다.

▶함영진: 아파트는 실거주와 보유를 함께하는 주거 수단으로 고려하는 것이 맞다.

인터뷰 참여 전문가. /사진=본인, 뉴시스 DB, 각 사

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Q. 정부 규제에도 집값이 안 잡히는 이유는

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▶권대중: 저금리에 유동자금이 많은 데다 공급이 부족해서다. 사람들이 원하는 지역은 수요가 넘치는데 공급은 모자라다.

▶김덕례: 저금리에 유동자금이 넘치는 상황에서 수요억제정책만 고집해서다. 시장 가격은 수급 균형에 의해 적정값이 만들어지기 때문에 이 문제부터 짚어봐야 한다.

▶송승현: 저금리 유동자금이 금융자산의 수익률을 저하시켜 안정자산으로 인식되는 부동산에 몰렸기 때문이다. 국민 소득수준이 오르고 신규주택 구매수요가 늘어 주거 품질의 상향 욕구가 커진 것도 집값 상승의 요인이다.

▶심교언: 공급 없이 재개발·재건축을 막아서다. 세금 규제로 인한 일시 조정이 있어도 공급이 늦어지면 더 오를 것이다.

▶이남수: 유동자금이 넘치는 상황에서 수요자가 원하는 도심 재개발·재건축 공급을 막고 원하지 않는 외곽에 신도시를 지으려 하기 때문에 수급 불균형이 생겨 집값이 뛰었다.

▶이용만: 저금리와 과잉 유동성에 피상적이면서 엇박자 식의 정책 대응으로 정부 신뢰도가 추락한 것이 가장 큰 원인이다.

▶이은형: 정부의 추가대책에도 고위공직자가 강남 집을 움켜쥐고 버티며 ‘강남불패’ 심리를 자극했다. 동시에 국가철도망계획, 지역균형발전, 도시재생 등 정부의 역점 사업도 집값 상승 요인이다.

▶임병철: 유동자금이 넘치는 상황에서 주식·부동산 외에 마땅한 투자처가 없다 보니 정부의 부동산대책 실효성이 떨어졌고 계속해서 집값 상승을 불러왔다.

▶임재만: 집값은 너무 떨어져도 문제고 너무 뛰어도 문제다. 역대 정부는 집값이 떨어지거나 오르는 것을 그대로 방치하진 않았다. 집값을 잡겠다는 문재인정부라도 집값이 폭락해 경매로 넘어가는 사례가 많아지면 부담이 된다.

▶함영진: 지속되는 저금리 속 3000조원을 넘어선 시중의 풍부한 유동자금이 투자수익률이 높은 부동산시장으로 재유입되는 것이 가장 큰 원인이다.

집값을 잡기 위한 정부 규제가 계속되는 가운데 전문가들은 부동산에 쏠린 유동자금을 분산시켜야 한다고 조언한다. 사진은 서울 송파구 헬리오시티 전경. /사진=HDC현대산업개발

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Q. 집값을 잡아야 하나, 시장 자율에 맡겨야 하나

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▶권대중: 상황에 따른 개입이 필요하다. 현재와 같이 과열 양상을 보일 때는 정부가 개입하는 게 맞고 안정화되면 다시 시장 자율에 맡기면 된다.

▶김덕례: 과도한 집값 상승에는 정부가 개입하는 게 맞다고 본다. 다만 지금처럼 정부가 개입하는 수요 억제만으로는 불가능하다.

▶송승현: 일정부분 정부의 개입이 필요하지만 과도한 개입이 오히려 부동산의 효율적인 기능조차 마비시킬 수 있는 점은 주지해야 한다.

▶심교언: 시장 자율에 맡기는 게 기본적으론 맞지만 시장 시스템이 붕괴돼 가격이 오르면 제자리를 찾도록 정부가 나서야 한다.

▶이남수: 지나친 부동산가격 폭등으로 경제 전반에 해가 되기 때문에 정부가 일정 부분 개입해서 바로 잡는 게 맞다.

▶이용만: 주택시장 변동성이 커질 때는 어느 정도 정부의 시장개입이 필요하지만 이는 어디까지나 변동성을 완화시키는 수준에 국한돼야 한다.

▶이은형: 사기꾼이 일반인을 현혹시키고 등쳐먹는 것을 정부가 개입해서 막는 게 아니라면 시장 자율에 맡기는 게 맞다.

▶임병철: 기본적으로 시장 자율에 맡기는 것이 바탕이 돼야 하지만 과열 양상을 보일 경우에는 정부가 개입해야 한다.

▶임재만: 집값을 관리할 것인지, 새로운 룰을 만들어 재테크 수단으로 관점을 바꿀 것인지에 대한 기본적인 원칙과 철학을 먼저 고민할 때다.

▶함영진: 시장의 과잉 유동성 아래서 소득상승률보다 높은 부동산 자산가격 상승이 노동 의욕을 꺾고 부의 양극화를 불러올 수 있다는 점에서 일정 부분 투기적 가수요에 대한 정부정책 개입이 필요하다.

전문가들은 부동산을 대체할 새로운 투자처를 만드는 것이 정부의 역할이라고 강조한다. 사진은 서울 송파구 일대 아파트 밀집 지역. /사진=김창성 기자

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Q. 집값을 잡을 수 있는 대안은 무엇인가

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▶권대중: 3000조원이 넘는 유동자금을 줄이기 위해 정부가 사회간접자본(SOC)이나 각종 기간산업을 통해 채권을 발행하고 이를 유입해야 한다. 채권 발행으로 들어온 돈은 다시 SOC사업에 투자하거나 저소득층, 중소기업에 지원하면 된다. 도심 재개발·재건축을 통해서 ‘콤팩트시티’를 건설하는 것도 필요하다.

▶김덕례: 시장이 체감할 수 있는 구체적인 공급대책을 통해 빨리 집을 사지 않으면 안 된다는 불안 심리를 안정시키고 부동산으로만 향하는 유동자금을 분산시킬 수 있는 건전한 대체투자처를 만들어야 한다.

▶송승현: 안정적인 임대차시장이 가장 시급하다. 공급자 역할을 하는 민간임대사업자를 활용할 필요가 있다. 추가 규제 시그널의 경우 현재의 규제가 다음에 나올 규제보다 약하다는 인식을 심어줄 수 있다는 점도 간과해선 안된다.

▶심교언: 현정부에서는 대안이 없다고 본다.

▶이남수: 사람들이 원하는 수도권 도심에 재개발·재건축을 통한 공급을 늘리고 이를 통한 개발이익은 환수하면 된다.

▶이용만: 도심 주택공급을 늘려야 한다. 공급증가는 장기적으로 주택가격과 임대차시장을 안정시킨다. 과잉유동성이 주택시장으로 과도하게 유입되지 않도록 하되 실수요자까지 억제하지 않도록 해야 한다. 한편으로는 대체투자처를 마련해 주는 것도 고려해야 한다.

▶이은형: 부동산을 이슈화하지 않아야 한다. 계속된 땜질식 추가대책은 부동산시장을 이슈화시킬 뿐이다. 다만 현재로서는 집값을 잡을 방법이 없어 보인다. 앞으로도 정부가 앞장서 규제를 내세우며 부동산을 이슈화할 가능성이 높기 때문이다.

▶임병철: 대체투자처를 늘려야 한다. 자산을 끌어올릴 수 있는 다양한 포트폴리오를 정부가 만들어 시장에 내놔야 한다.

▶임재만: 부동산과 경쟁할 수 있는 주식, 채권, 금, 비트코인 등이 성장해야 한다. 투기 심리를 낮추려면 임대료를 안정시키고 전세보증금 반환이 확실하게 이뤄지는 제도도 필요하다.

▶함영진: 직접거래 외에 유동자금이 유입될 수 있는 간접투자 상품 등 부동산 대체투자처가 다양화돼야 한다. 보유세는 높이고 거래세는 낮춰 매물 잠김 부작용도 줄여야 한다. 도심 용적률 상향과 3기신도시 자족용지의 주거지 전용을 통한 수도권 추가 공급도 필요하다.

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김노향·김창성 기자 solrali@mt.co.kr
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