집주인에 유리해진 등록임대..세입자들 '주거 불안' 내몰리나

정부가 등록임대주택 혜택을 갑자기 철회하겠다고 밝히면서 세입자들이 주거 불안에 내몰릴 가능성이 커졌다. 사진은 부동산공인중개업소 전경.<연합뉴스>

[디지털타임스 박상길 기자] 정부가 3년 만에 등록임대주택 혜택을 전격 철회하겠다고 밝히면서 세입자들이 주거 불안에 내몰릴 위기에 놓였다. 정부가 폐지 대상인 등록임대주택 집주인이 원할 경우 과태료를 물리지 않고 말소 신청을 받아주기로 하면서 세입자들이 계획했던 장기 주거가 사실상 불가능해졌기 때문이다. 폐지 대상이 아닌 등록임대도 임대차 3법이 통과되면 사실상 연장 계약이 어려워진다.

부동산 업계에 13일 따르면 국토부는 7·10 대책을 발표하고서 4년 단기임대와 8년 장기 중 아파트 매입 임대는 신규 등록을 받지 않는 방식으로 이 제도를 사실상 폐지하기로 했다. 다만 아직 의무 임대기간이 남아 있는 폐지 대상 등록임대주택은 집주인이 원하면 과태료를 받지 않고 말소 신청을 받아주기로 했다. 이렇게 되면 등록임대에 살고 있는 세입자의 집이 갑자기 일반 임대가 될 수 있다.

집주인이 임대주택을 팔아버리면 이 집은 일반적인 전셋집이 되어 버린다. 세입자들은 8년간 임대 계약 갱신이 어려워지며 갱신을 하더라도 보증금 부담이 크게 늘어난다.

그러나 정부는 임대차 3법이 시행되기 때문에 폐지 대상 등록임대주택 세입자를 충분히 보호할 수 있다는 입장이다. 임대차 3법이 통과되면 세입자에게 계약갱신청구권을 인정하고 갱신 시 임대료 상승폭을 직전의 5% 이하로 제한한다.

정부는 임대차 3법이 시행되기 전 계약이 이뤄진 경우에도 갱신청구권 등을 인정하는 소급 적용을 해 기존 세입자를 보호하는 방안을 검토 중이다.

하지만 집주인이 바뀌면 적용되기 쉽지 않다. 등록임대에서 말소된 주택을 사들인 새로운 집주인 입장에서는 이런 의무를 이행할 이유가 없기 때문이다.

특히 계약갱신청구권제나 전월세상한제를 운용하는 법률인 주택임대차보호법은 민법 계열 법률이다. 상호 계약에 관한 규율이기에 집주인이 이를 어겼을 때 과태료 등을 부과하는 등 행정적 조치가 이뤄지는 것이 아니라 소송으로 시비를 가려야 한다.

정부는 다주택자에 대한 종부세 등 보유세를 대폭 강화했다. 다주택자 입장에서는 등록임대로 돌려놓은 주택을 먼저 처분할 가능성이 크다.

최근 등록임대 세제 혜택이 공시가 6억원 이하 주택에 집중돼 임대 등록도 6억원 이하 주택으로 쏠림 현상이 있었다. 이 때문에 서울 강북이나 경기 지역에서 등록된 지 얼마 되지 않은 등록임대 중 말소돼 매물로 나올 주택이 많을 전망이다.

등록임대에서 말소됐지만 집주인이 바뀌지 않은 주택도 세입자가 안심하긴 이르다. 당정이 협의하고서 작년 공개한 형태는 계약갱신청구권을 한번 인정하는 2+2 형태다. 이렇게 개정된다면 이미 한두차례 계약을 갱신했던 등록임대 세입자는 등록임대 말소 후 임대차 3법이 시행돼도 추가 갱신을 요구하기 어려워질 수 있다.

그렇다고 국회와 정부가 계약갱신청구권 기간을 마냥 늘릴 수도 없다. 더불어민주당 박주민 의원이 계약갱신청구권 행사 기간을 무기한으로 잡는 법안을 발의했지만 사유재산권 행사에 대한 과도한 침해라는 반발이 제기되고 있다.

임대차 3법이 시행되면 집주인들은 무조건 새로운 계약을 맺는 것이 유리하다. 계약이 갱신되면 임대료 상승폭이 제한되는데 웬만하면 새로운 세입자를 맞으면서 임대료를 조금이라도 올릴 수 있기 때문이다.

등록임대는 다른 일반 임대보다 임대료가 3000만∼5000만원 비싸다는 것은 상식 수준이다. 집주인 입장에서 한동안 임대료를 많이 올리지 못하니 시작 시점에 비싸게 받고 싶어하고 세입자 입장에서도 장기간 이사 걱정 없이 살 수 있다는 장점에 용인하는 부분이 컸다.

하지만 갑자기 등록임대 효과가 사라지게 되면서 세입자들은 웃돈 주고 들어온 집에서 약속된 임대기간을 누리지도 못하고 쫓겨날 수도 가능성이 커졌다.박상길기자 sweatsk@dt.co.kr