역사와 전통의 영천시장 '독립문역'.. 상권 공실률은?

[역세권 상권분석] 독립문역

독립문역 상권은 대단지를 끼고 있지만 지하철 이용객보다 버스 승객이 많다. 독립문역 지하철을 이용하려면 천연동·옥천동·교남동·냉천동 주민들은 횡단보도를 건너 200m 이상 이동해야 하는 불편함이 있다. 반면 다양한 버스 노선으로 서울 도심 내 이동이 용이해 버스와 자가용 이용객이 대부분이다. /사진제공=상가의신

지하철역 3호선 독립문역은 하루 승하차 인원 1만2000여명이 이용한다. 독립문역을 기준으로 남쪽에는 서대문역, 동쪽에는 경복궁역, 북쪽에는 무악재역이 자리 잡았다. 독립문역 사거리를 기준으로 경희궁자이, 독립문삼호, 독립문극동, 천연뜨란채, 무악현대, 인왕산아이파크, 경희궁롯데캐슬 등 배후단지에 약 8천 세대의 아파트가 밀집해있다.

독립문역 상권은 대단지를 끼고 있지만 지하철 이용객보다 버스 승객이 많다. 독립문역 지하철을 이용하려면 천연동·옥천동·교남동·냉천동 주민들은 횡단보도를 건너 200m 이상 이동해야 하는 불편함이 있다. 반면 다양한 버스 노선으로 서울 도심 내 이동이 용이해 버스와 자가용 이용객이 대부분이다.

독립문역에는 역사적으로 의미 있는 ‘독립문’이 자리 잡고 있다. 서재필의 주도 하에 건립된 독립문이 위치한 독립문공원 내에는 서대문형무소역사관, 서재필 동상 등이 있어 관광객의 발길이 이어진다. 저녁시간에는 인근 주민이 산책하는 공원의 역할을 한다.

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전통시장 대단지 배후수요 확보

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독립문역과 서대문역 사이에 위치한 영천시장은 서울의 대표 시장으로 손꼽힐 만큼 역사를 지닌 시장이다. 60년대 초반 자리 잡아 현재까지 전통시장으로서의 역할을 착실히 해냈다. 2011년 전통시장으로 정식 등록되며 리모델링을 진행해 깔끔한 느낌으로 지역주민이 주로 찾는 전통시장이 되었다. 독립문역 4번 출구로 나와 독립문역 사거리를 건너면 영천시장 간판이 눈에 들어온다. 오랜 역사를 대변하듯 35년 전통 꽈배기집, 45년 전통 떡볶이집 등이 자리 잡고 성업 중이다.

영천시장의 경우 평일 주말 할 것 없이 고객의 발길이 끊이지 않는다. 전통시장 특유의 저렴한 가격과 푸근한 인심으로 저녁시간이면 삼삼오오 모여 전에 막걸리 족발에 소주 등을 먹고 마시며 하루를 마무리하는 시민의 모습이 보인다.

영천시장 맞은 편엔 경희궁자이를 시작으로 독립문삼호, 독립문극동, 천연뜨란채, 무악현대, 인왕산아이파크, 경희궁롯데캐슬 등이 자리 잡고 있으며 인근에 연립·다세대주택 등도 있어 약 2만세대를 배후로 볼 수 있을 정도의 주거밀집지역이다.

여기에 도심 내 풍부한 녹지지역을 품고 있다. 서대문 독립공원, 안산, 독립문 어린이 공원, 경희궁, 사직공원, 무악 공원 등이 자리 잡고 있어 도심 내 녹지 인프라가 뛰어난 지역에 속한다. 또 세란병원, 서울적십자병원, 강북삼성병원 등 유명 병원이 위치해 의료시설도 풍부하다.

독립문 공원은 주말이면 ‘안산자락길’을 이용하려는 등산객 등으로 발길이 끊이지 않는다. 따뜻한 봄 날씨에 꽃을 구경하고 사진을 찍는 모습을 어렵지 않게 볼 수 있다. 등산을 끝낸 등산객들이 주변 식당으로 이동해 식사와 간단한 반주를 하는 특별한 풍경 또한 이곳의 특색이다. 미동초, 경기초, 금화초, 독립문초, 인창중, 인창고, 동명여중, 대신중, 대신고 등 도보권에 학군이 자리 잡고 있어 30~50대 주거 인구가 많은 지역이다.

독립문역 상권 매출. /그래픽=김민준 디자인 기자

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통일로 따라 재개발 및 재건축 사업 진행

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독립문역을 기준으로 서대문역까지 대로변에 형성된 점포가 스트레이트 형태로 자리 잡고 있다. 영천시장 라인을 살펴보면 은행, 병의원, 카페, 의류매장, 호프집 등이 자리 잡고 있으며 생활편의 업종이 강세를 띈다. 건물의 노후로 외관은 낡고 허름하지만 리모델링을 통해 정비된 건물도 눈에 들어온다.

2017년 입주를 시작한 경희궁자이 아파트 단지 내 상가는 깔끔하게 정비된 대로변에 노출돼 있으며 미용실, 병원, 휴대폰대리점, H&B매장, 카페 등이 자리 잡고 있다. 단지 내 상가의 경우 2415세대를 고정 배후수요로 확보하여 다양한 업종이 영업 중이지만 아직까지 곳곳에 공실이 보인다.

서대문역에 위치한 농협중앙회, 문화일보, 강북삼성병원, 적십자병원 등이 위치해 주변 식당가는 점심시간에 발 디딜 틈 없이 북적거리는 모습을 보인다. 다만 주말의 경우 오피스 상주인구의 부재로 상권 전체가 조용하며 일요일의 경우 문을 열지 않은 음식점이 더 많다.

독립문역과 두 정거장 거리인 홍제동 일대엔 재건축 및 재개발이 활발하게 진행 중이다. 무악재역에 인접한 홍제1구역 재건축지역은 총 819가구, 홍제2구역 재개발지는 906가구 규모로 입주가 진행됐다. 홍제3구역 재개발지역은 1116가구 규모로 일반분양을 마감했다.

홍제동 일대는 20~30년가량 노후한 주택 및 건물로 미관상 지저분한 느낌을 받을 수 있다. 현재 재개발과 재건축사업이 활발하게 진행돼 이런 이미지는 점차 바뀔 것으로 보인다. 독립문과도 인접해 양쪽 상권의 시너지 효과가 발생할 것으로 보인다.

홍제동은 정비사업 외에도 개발 호재가 많다. 서울시가 발표한 ‘2030 서울생활권 계획’에 따르면 홍제동에 의료와 산업·문화가 복합된 의료클러스터가 조성될 예정이다. 서대문구는 홍제역과 인왕시장길을 잇는 지하 공간에 ‘언더그라운드 시티’를 조성해 상업시설과 문화복합시설을 건설하겠다는 계획도 발표했다. 개발사업이 완료되기까지 다소 긴 시간이 소요되겠지만 이로 인해 홍제역-독립문역 구간의 낙후 지역이 정비될 것으로 보인다.

독립문역에 창업을 준비 중이라면 상권분석을 철저하게 해야 리스크를 줄일 수 있다. 독립문역 주변으로 대단지 아파트가 위치해 동선에 위치한 단지 내 상가에 창업을 하는 것이 가장 안전할 것으로 보인다. 다만 신규 단지 내 상가의 경우 상가의 보증금 및 임대료가 높게 형성돼 신규 창업자에게 부담이 될 수 있다. 단지 내 상가의 경우 활성화되는 데 시간이 소요되므로 입주 시기, 입점한 점포의 업종 등을 분석 후 결정해도 늦지 않다.

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권강수 상가의신 대표
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