가구수는 늘고, 아파트 공급은 절반 줄고.. 서울은 계속 아우성

[21번의 실패] [7] 공급 빠진 주택정책

내집은 어디에? - 서울 송파구 잠실 롯데월드타워에서 내려다본 주변 아파트 밀집 지역의 모습. 정부가 최근 '7·10 부동산 대책'을 통해 다주택자의 주택 관련 세금을 대폭 인상하고, 등록 임대사업자에게 주던 혜택을 폐지하는 등 규제를 강화하면서 앞으로 부동산 시장이 어떻게 움직일지 관심이 커지고 있다. /연합뉴스

문재인 정부가 집값을 잡겠다며 22번째 부동산 대책인 '7·10 대책'을 내놨지만, 정작 집값 상승의 가장 큰 원인인 주택 공급 부족에 대한 대책은 빠졌다. 다(多)주택자의 세(稅) 부담을 늘려 투기 수요를 막겠다는 의도지만, 이들이 '버티기'에 들어갈 경우 '매물 잠김' 현상으로 집값과 전셋값이 치솟아 서민들 피해만 커질 것이란 우려가 나온다.

정부는 '주택 공급은 충분하며, 투기 수요만 근절하면 집값을 안정시킬 수 있다'는 인식 아래 부동산 정책을 펴왔다. 앞서 6·17 대책에서도 규제지역 추가 지정, 대출·재건축 규제 강화, 법인 종부세·양도세 강화 등 수요를 억제하는 규제 위주 대책을 쏟아냈다. 문재인 대통령이 '발굴'해서라도 공급을 늘리라고 주문했지만, 이번 7·10 대책에서도 새로운 공급안은 나오지 않았다. 전문가들은 "공급 대책 없이 수요 억제책만으로는 집값을 잡을 수 없다"며 "재개발·재건축 규제 완화, 그린벨트 해제 등을 통해 실수요자들이 원하는 양질의 주택을 제공해야 한다"고 지적한다.

◇주택 공급 충분?… 진단부터 誤診

박선호 국토교통부 1차관은 최근 라디오에서 주택 공급 확대 요구와 관련해 "막연하게 공급 부족론이 제기되는 경우가 많다"며 "올해만 해도 서울 아파트 입주 물량이 5만3000가구 정도이고, 앞으로 3년 동안 서울에서 평균 4만6000가구 정도씩 공급된다"고 말했다. 주택 공급이 여전히 충분하다는 설명이다. 국토부는 내년 서울 아파트 신규 입주 물량이 3만6000가구에 이를 것으로 전망했다.

하지만 부동산 정보업체 '부동산114'에 따르면, 올해 서울의 신규 아파트 입주 물량은 4만8501가구, 내년엔 절반 수준인 2만5021가구로 급감한다. 정부 통계와는 차이가 크다. 그 이유는 부동산114는 실제 분양 공고가 난 단지만 집계하는 반면, 정부는 분양 사전(事前) 절차인 인허가가 완료된 단지까지 포함하기 때문이다. 전문가들은 인허가 후에도 사업이 진척되지 않는 곳이 적지 않은 만큼, 정부 추산은 낙관론에 가깝다고 지적한다.

집값 급등의 진앙인 서울에선 이처럼 주택 공급이 줄어드는데, 전체 가구 수는 늘면서 주택 보급률이 하락하고 있다. 통계청에 따르면, 서울의 가구 수는 꾸준히 늘고 있다. 2018년 382만가구에서 2021년엔 386만가구(추정치)로 증가세다. 2027년에는 391만가구까지 늘어난다. 전국 주택 보급률은 2016년 102.6%에서 2018년 104.2%까지 늘었지만, 이 기간 서울은 96.3%에서 95.9%로 하락한 이유다. 경기도로 밀려난 사람까지 고려하면 서울 주택의 잠재적 수요자는 더 많을 것으로 보인다. 전국 지자체 중 서울만 주택 보급률이 100% 아래다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "빌라나 단독주택보다 새 아파트에 살고 싶어 하는 수요가 많다"며 "공급보다 대기 수요가 많은 것이 현재 서울 아파트값을 끌어올리는 주요 원인"이라고 말했다.

◇3기 신도시는 멀고, 재개발 등 옥좨

정부는 도심 고밀(高密) 개발, 3기 신도시 용적률 상향 등으로 주택 공급을 늘린다는 계획이다. 김현미 국토부 장관은 "재건축 규제 완화는 현재 생각하지 않는다"며 선을 그었다. 재건축 초과이익환수제, 민간 택지 분양가 상한제 등 재개발·재건축 규제 조치를 완화할 생각이 없음을 분명히 한 것이다. 그러나 3기 신도시는 앞으로 5~6년 후에야 본격적인 입주가 시작돼 당장의 공급 부족을 해결하긴 어렵다. 도심 고밀 개발이나 유휴 부지 활용 등은 서울시도 추진 중이지만, 제대로 진척되지 않는 곳이 많다.

전문가들은 결국 해법은 재개발·재건축 규제 완화나 그린벨트 해제 등을 통한 서울 도심 공급 확대라고 지적한다. 김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 "가구 증가 대비 주택의 증가량이 확연히 많았던 2012~2014년에는 서울 주택가격이 비교적 안정적이었다"며 "현재 서울 내 아파트를 공급할 방안은 재건축·재개발 등 도시정비사업이 유일하다"고 했다. 심교언 건국대 교수는 "그린벨트 해제 등을 통해 서울 도심 공급 방안을 찾아야 한다"고 했다.

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