규제지역서 3억 넘는 아파트 산 뒤 다른 집에서 전세대출..10일부턴 안 된다

투기지역, 투기과열지구에 있는 3억원 넘는 아파트 매입한 뒤 다른 집에 전세 얻어 살 경우 전세대출 받을 수 없어 / '갭투자'에 전세대출 이용되는 것 막으려는 취지

 
오는 10일 이후 투기지역과 투기과열지구에서 시가 3억원이 넘는 아파트를 산 다음에 다른 집에서 전세를 살려고 전세대출을 신청하면 받을 수 없다. 

10일 이후에 전세대출을 받은 사람이 나중에 투기지역과 투기과열지구에서 3억원 초과 아파트를 사면 전세대출이 즉시 회수된다.

공적 보증기관(주택도시보증공사)의 1주택자 전세대출 보증 한도가 2억원으로 줄어들고 사적 보증 한도 역시 3억원으로 낮아진다.

금융위원회는 보증기관의 내규 개정과 시스템 정비를 마침에 따라 6·17 부동산 대책에 포함된 전세대출 규제가 10일부터 시행된다고 8일 발표했다.

이번 규제의 핵심은 전세대출 보증을 해주지 않는 대상에 '투기지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트 구매'를 넣는 것이다.

투기지역이나 투기과열지구에 있는 3억원이 넘는 아파트를 산 뒤 다른 집에 전세를 얻어 살 경우 전세대출을 받을 수 없다는 얘기다.

'갭투자'(전세 끼고 주택 구입)에 전세대출이 이용되는 것을 막으려는 취지다.

이번 규제는 주택금융공사, 주택도시보증공사 등 공적 보증기관뿐만 아니라 민간 보증기관인 SGI서울보증에도 적용된다.

실수요자를 위한 예외항목도 있다.

직장 이동, 자녀 교육, 부모 봉양 등 실수요 때문에 이동해 전셋집과 구매 주택 모두에서 실거주하는 경우가 해당한다. 이 경우 시·군간 이동해야 하며 서울과 광역시 내 이동은 인정되지 않는다.

또 10일 이후 전세대출 보증을 신청해 받은 뒤 차주가 규제지역의 3억원 초과 아파트를 사면 전세대출을 즉시 회수한다.

다만 새로 산 아파트에 기존 세입자의 임대차 기간이 남아있으면 임대차 기간이 끝날 때까지 회수 규제가 유예된다.

10일 전에 전세대출을 받은 차주가 10일 이후에 규제 대상 아파트를 사면 전세대출 회수 대상이 아니다. 다만 전세대출의 만기 연장은 제한된다.

빌라·다세대 주택 등 아파트 이외 주택은 이번 규제 대상이 아니다.

빌라, 주택 등은 갭투자 우려가 크지 않다고 금융당국은 판단했기 때문이다.

집을 살 때 3억원 이하였지만 가격 상승으로 3억원이 넘어도 규제 대상이 아니다.

규제 대상 아파트를 상속받은 경우도 직접 '구입'한 것이 아니기 때문에 규제를 적용받지 않는다.

10일 이후 전세대출을 신청한 뒤 규제 대상 아파트의 분양권·입주권을 사면 대출이 회수되지 않는다. 회수 규제를 적용할 때 '구입 시점'은 아파트 소유권 취득 시점(등기 이전 완료일)이기 때문이다.

10일 이후부터 1주택자에 대한 주택도시보증공사의 전세대출 보증 한도가 최대 4억원에서 2억원으로 줄어든다.

주택도시보증공사의 1주택자 대상 전세대출 보증 한도를 다른 공적 보증기관인 주택금융공사 수준(2억원)과 맞춘다는 의미다.

다만 10일 이전에 전세계약을 체결한 차주(증빙 필요)에게는 종전 규정을 적용한다.

또 10일 이전에 전세대출 보증을 이용한 1주택 보유 차주가 대출을 연장할 때도 기존 규정을 적용받는다. 이사 등으로 대출을 새로 받으려고 하면 축소된 한도가 적용된다.

SGI서울보증의 보증 한도는 최대 5억원에서 3억원으로 낮아진다.

무주택자는 이번 규제 대상이 아니다.

따라서 무주택자가 보증기관별로 받을 수 있는 전세대출 보증 한도는 다르다.

주택금융공사의 경우 무주택자의 보증 한도가 1주택자와 같은 2억원이다.

주택도시보증공사는 이번에 1주택자의 한도만 낮추기 때문에 무주택자의 보증 한도(4억원)를 그대로 유지한다.

SGI서울보증의 무주택자 보증 한도 5억원(신용등급별 차등)도 바뀌지 않는다.

한편 서울 아파트 전세 공급이 수요보다 턱없이 모자라는 '전세대란'이 현실화될 조짐을 보이고 있다. 
서울 아파트 전셋값 상승세가 좀처럼 꺾이지 않고 있다. 52주 연속 상승세를 기록하면서 세입자들의 주거 안정이 흔들리고 있다. 최근에는 전세 물건을 보증부 월세인 반전세나 월세로 돌리려는 움직임이 확산하고 있다.

보유세 부담이 커진 집주인들이 전세로 내놓았던 매물을 반전세 형태로 전환하는 사례가 늘고 있다. 월세로 늘어난 보유세를 충당하려는 것이다.

초저금리로 인해 은행 예금이 무의미해져 집주인들이 안정적 임대수익을 얻을 수 있는 월세를 더 선호하기 때문이다.

정부의 6·17 부동산 대책 발표 이후 전셋값이 더 오르는 모양새다. 재건축 실거주 2년 의무화와 대출 요건 강화 등으로 강남지역 고가 아파트의 전셋값은 1억원 이상 급등했고, 강북지역에서는 아파트들의 전셋값도 수천만원씩 올랐다.

특히 내년 입주 물량마저 올해 절반 수준에 그칠 것으로 보여 전세대란이 현실화될 것이라는 불안감이 커지고 있다.

김현주 기자 hjk@segye.com    
사진=연합뉴스