'임대차 3법'도 기존계약 소급적용..끊이지 않는 집값대책 논란[집슐랭]

임대차 3법도 기존 계약 연장 시 적용
신규 계약 뿐 아니라 계약갱신도 적용
청와대 국민청원에 '소급적용 철폐' 청원
집주인 계약 거절할 수 있는 세부 조항 관심
여당발 집값 대책 소급적용 등 각종 논란

[서울경제] 최근 잇따라 발의된 여당발(發) 부동산 법안으로 시장이 뜨겁다. 민간 임대사업자에게 제공했던 각종 세제 혜택을 회수하는 법안과 흔히 ‘임대차 3법’이라고 불리는 전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제 등이 논란의 중심에 섰다. 이들 법안들의 경우 소급적용 여부가 핵심이다. 그렇다면 법안에는 소급적용에 대해 어떻게 표현하고 있을까. 집슐랭이 전문가 및 법안 발의 내용을 토대로 분석해 봤다.

<임대차 3법 소급적용 막아주세요.. 청와대 청원까지> 주택임대사업자 소급 적용 논란에 이어 이번에는 ‘임대차 3법’이 소급적용 논란이 일고 있다. 청와대 국민청원 게시판에 ‘임대차 3법 소급적용’을 철회해 달라는 청원이 쏟아지고 있다. 소급적용으로 세 놓은 전셋집에도 들어가지 못하고, 임대료도 제대로 올릴 수 없다는 하소연이다.

여당 의원들이 발의한 ‘주택임대차보호법 일부 개정법률안’을 보면 대체로 임대차 계약을 갱신 시 임대료 인상률을 기존 임대료의 5% 이하로 하며, 임차인의 계약갱신요구권을 보장하는 내용을 담고 있다.

이 중 박홍근·백혜련·윤후덕 의원이 각각 대표 발의한 주택임대차보호법 개정안의 의안 원문을 살펴보면 부칙에 ‘이 법의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결하거나 갱신하는 임대차 계약부터 적용한다’고 적혀있다.

법안이 시행된 후 신규로 체결된 계약 외에도 임대 잔여 기간이 남아 계약 갱신을 앞두고 있는 임대차 계약에 대해서도 임대료 인상률 제한과 임대기간 의무가 적용된다는 의미다.

기존 계약에 대해 임대차보호법이 적용되는 것이 소급적용이냐 아니냐를 두고 의견이 갈렸지만, 전문가들은 갱신계약이 기존 계약의 연장선에서 이뤄지는 것이므로 소급적용이라는 입장이다. 한 변호사는 “합의 갱신이든, 묵시적 갱신이든 원 계약 조건에 따라 갱신이 되는 것이므로 소급적용이라고 보는 것이 맞다”고 설명했다.

집주인이 계약갱신 청구를 거부할 수 있는 세부 조항이 어떻게 마련되느냐도 핫 이슈다. 집주인이 실거주 하거나 리모델링이나 재건축 시에는 거절할 수 있도록 하는 것을 여당은 검토하고 있다. 세부 거절권은 법 논의 과정에서 결정될 것으로 보인다.

다만 임대차3법 중 하나인 전월세신고제를 도입하는 내용의 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률개정안’은 신규 계약에만 적용된다. 박상혁 민주당 의원이 발의한 이 법안은 주택 임대차 계약을 하면 집주인과 세입자 등 임대차 계약 당사자가 30일 이내에 주택 소재지 관청에 임대차 보증금과 차임 등 임대차 계약 정보를 신고하게끔 하는 것을 골자로 한다.

<임대사업자도 소급적용 논란.. 위헌소송 예고> 더불어민주당의 강병원 의원은 임대사업자에 대한 세금 혜택을 거둬들이는 ‘부동산 임대사업 특혜 축소 3법’을 대표발의했다. 해당 법안들은 등록임대주택의 종합부동산세 합산과세 면제혜택을 없애고, 소득세·법인세 감면은 물론 장기일반민간임대주택과 장기임대주택의 양도소득세 특례 혜택도 폐지하자는 내용을 담고 있다. 문제는 부동산 임대사업 특혜 축소 3법이 법 시행 이후 신규로 등록한 임대사업자는 물론이고, 기존에 등록했던 임대사업자에까지 소급적용된다는 점이다. 강 의원은 언론과의 통화에서 “이미 감면받는 세금을 토해내라는 것은 아니기 때문에 소급적용이 아니다”라는 입장을 밝혔지만, 법안이 시행되기 전 이미 임대사업자로 등록한 사람들에까지 법안이 영향을 미치는 만큼 소급적용으로 보는 게 맞다는 것이 중론이다. 기존 임대사업자들의 불만은 상당하다. 이들은 “정부가 각종 혜택을 주겠다며 임대사업자 등록을 장려해놓고 갑자기 그 혜택을 빼앗는다는 것은 말도 안된다”며 불만의 목소리를 높이고 있다. 일각에서는 위헌 소송을 제기하겠다는 목소리도 나온다. 정부에서 세제 혜택을 약속해 임대사업자 등록을 했는데, 정부가 일방적으로 혜택을 축소한다면 이는 신뢰보호의 원칙을 위반한 것으로 볼 수 있기 때문에 위헌소송을 제기가 가능하다는 설명이다. /양지윤기자 yang@sedaily.com