전셋값 보름새 1억 쑥.. '갭투자' 늘어 매매시장까지 들썩

전세시장 불안 고조 / 재건축 실거주 2년 의무화 규제 / 전세 매물 더 사라질 것 불 보듯 / 정부·여당 '임대차 3법'도 추진 / 집주인, 전세가 미리 인상하거나 / 월세로 전환 가속화 전망 나와 / 전세가 상승, 매매와 차액 줄여 / 갭투자 유인, 또 집값 상승 악순환

지난 3일 서울 송파구의 부동산 중개업소 밀집 상가 모습. 세계일보 자료사진

“전세는 지금 부르는 게 값이에요. 보름 새 1억원 이상 올랐다고 봐야죠.”(서울 송파구 A공인중개사)

전세대출 요건을 강화한 6·17대책과 정부·여당의 이른바 ‘임대차3법’ 추진 움직임이 가시화하면서 전세시장에 불안 조짐이 보이고 있다. 전세가격 상승은 매매가격과의 차액을 줄여 갭투자를 유인하고, 이는 다시 아파트값을 밀어 올린다는 점에서 불안 요인으로 지적된다. 부동산대책이 새로운 대책을 필요로 하는 악순환까지 우려된다.

6일 국토교통부의 실거래가공개시스템에 따르면 송파구 잠실동 잠실엘스의 경우 지난 4월 말 전용 84.8㎡형(14층)이 11억원에 전세계약됐으나 6·17대책 직후인 지난달 29일 거래(15층)에선 12억원으로 1억원 상승했다. 최근 호가는 이보다 5000만원 이상 올랐다고 한다. 일부 집주인은 매물을 거둬들이며 시장 상황을 주시하는 모습이 엿보인다.

전셋값은 최근 수년간 안정세를 보였다. 한국감정원 통계를 보면 지난달 전국 아파트의 매매가 대비 전세가 비율(전세가율)은 70.3%다. 지난 2014년 12월 이후 5년6개월여 만에 최저치다. 지난달 전국 아파트의 평균 전세가격도 2억3542만원으로, 전달 2억3432만원에서 완만하게 상승세를 그렸다.

최근 전세값이 불안한 양상을 보이는 이유로는 6·17대책이 거론된다. 6·17대책은 재건축조합원의 실거주 2년 의무화 규제를 새로 만들었다. 3억원 넘는 아파트 보유 시 전세보증을 막아 사실상 집주인이 본인 집에 거주하도록 의무화하는 방안이 추가됐다.

이미 1주택자 양도소득세 면제 요건으로 2년 실거주 의무를 부여한 상황에서 시장에서 전세매물을 더욱 사라지게 하는 정책이 시행된 것이다. 설상가상 내년 신규 아파트 입주물량은 올해 절반 수준으로, 공급 부족이 예상된다.

그동안 정부가 주택임대사업자에 대해 줘온 세제 혜택 등을 없애려고 하는 움직임도 전세시장 불안감을 더한다. 임대사업자는 4년·8년 의무기간 동안 전셋값을 5% 이내로 제한받는다.

서초·강남·송파구 등 서울 강남권에서는 특히 청약 대기수요 등의 영향으로 전세 물량이 달린다.

정부와 여당이 이날 발의해 7월 임시국회에서 속전속결로 처리하기로 한 전월세신고제, 계약갱신청구권 등 임대차3법도 변수다. 임대차3법은 전세 물량 감소와 전셋값 급등이 필연적이다. 추후 전셋값을 시장 상황대로 올리기 어려워지는 집주인들이 전세를 월세로 돌리거나, 미리 인상된 가격으로 재계약하려 들기 때문이다. 수년간 이어지고 있는 초저금리 상황도 전세의 월세화를 가속할 것으로 보인다.

더 큰 문제는 전셋값 불안이 전세시장에만 국한된 게 아니라는 점이다. 전세가격이 올라가면 전세를 끼고 적은 차액으로 집을 사는 ‘갭투자’가 늘어날 수 있다. 전세금 상승 부담을 지닌 수요자는 또 이참에 내 집 마련을 한다며 매매 시장으로 눈을 돌리게 된다. 정부의 연이은 부동산 대책에도 집값이 오를 것이라는 기대감이 높은 현실이라 이 같은 ‘갈아타기’ 수요는 더욱 증폭될 것으로 예상된다.

올해 충북 청주시의 상황이 꼭 그랬다. 직방이 올들어 지난 5월까지 거래된 청주 아파트 매매자를 분석한 결과 35%가 외지인이었다. 올해 내내 청주의 전세가율은 전국 평균보다 월등히 높은 80%대였다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “타 지역 대비 높은 전세가율로 투자금을 줄일 수 있어 수도권의 규제를 피해 지방으로 방향을 선회한 갭투자자의 시선을 끌기에 청주의 모습은 매우 매력적이었던 것”이라고 말했다.

나기천 기자 na@segye.com