[새집가봤소] ⑤서울 끝자락의 강남권 첫 뉴타운.. 'e편한세상 송파파크센트럴'

[편집자주] 서울에 지어진 아파트만 160만가구에 달하고, 수도권 전체로도 매년 수 만 가구가 새로 입주한다. 원하는 조건에 딱 맞는 집을 찾는데 드는 손품과 발품이 만만치 않을 수밖에 없다. 조선비즈 부동산부가 수요자들의 관심이 높은 새 아파트를 직접 방문해 입지부터 학군까지 꼼꼼히 분석한다.

서울 송파구 끝자락에 위치한 거여·마천 구역에서 가장 사업 속도가 빠른 ‘e편한세상 송파파크센트럴(거여 2-2구역 재개발)’이 이달부터 입주를 시작한다. 지난 23일 찾은 송파파크센트럴은 ‘세련됐다’는 인상을 줬다. e편한세상의 상징인 오렌지색과 무채색 계열로 칠해진 깔끔한 외관과 단지명처럼 세련된 조경이 눈길을 사로잡았다. 인근에서 진행되는 다른 재개발 사업 속도가 더딘 탓에 아직 주변이 낙후했다는 것은 약점으로 보였다.

◇가깝고도 먼 강남… 위례 스타필드까지는 단 10분

송파파크센트럴은 지하철 5호선 마천역까지 걸어서 1분 거리다. 마천역 1번 출구로 나오면 단지가 바로 보인다. 직선거리로 60m에 불과하다. 마천역에서 5호선을 타고 지하철 5·9호선 올림픽공원역에서 환승하면 신논현역까지는 약 35분이 걸린다. 마천역에서 5호선을 타고 지하철 3·5호선 오금역에서 환승하면 교대역까지도 약 35분 거리다.

출퇴근 시간이 30~40분대면 적당한 편인데, 환승이 필수여서 강남은 가깝고도 멀게 느껴진다. 대안으로 자차를 이용하기엔 강남 상습체증 구간을 거쳐야 해 쉽사리 엄두를 내기 어렵다. 오히려 마천역에서 5호선을 이용하면 환승 없이 광화문역까지 43분이 걸려 생각보다 가깝다는 인상을 준다. 마천역이 출발역이어서 광화문까지 항상 앉아서 출근할 수 있겠다.

서울 끝자락 입지여서 광역 교통은 서울 여타 단지보다 좋은 편이다. 외곽순환도로 송파나들목(IC)과 서하남나들목(IC)까지 약 10분 거리다. 서울 근교나 강원도 등을 주말에 다녀오기 좋은 조건이다. 길 하나만 건너면 북위례신도시라는 것도 입지적 장점. 위례스타필드까지 차로 10분 거리다. 위례스타필드 인근에는 대형 상업·문화 시설도 많다. 강남·도심권 출퇴근 시간이 적당하면서 주말 나들이를 자주 즐기는 수요자라면 송파파크센트럴은 꽤 선호할만한 입지다.

◇주변 노후화와 학군은 열세… 정비사업 완료되면 개선될 듯

도보 생활권을 살펴보면 주변이 낙후됐다는 점이 약점이다. 거여·마천구역은 강남3구(강남·서초·송파구)의 유일한 뉴타운 지역이다. 뉴타운에 지정될 정도로 그간 주택 시장에서 소외된 변두리 지역이었다는 뜻이다. 송파파크센트럴과 바로 옆 단지인 ‘송파시그니처롯데캐슬(거여2-1구역 재개발, 2022년 입주)’을 제외하면 인근 대부분이 노후화된 지역이라고 보면 된다. 북위례는 아직 대부분이 공터다.

그러다 보니 학군도 아직은 부족한 점이 있어 보인다. 송파파크센트럴에 입주하면 마천초등학교에 배정받는다. 마천초는 마천역 바로 옆에 위치해 단지에서 도로 1분 거리다. 중학교는 거원중학교, 보인중학교 등이 주변에 있다. 고등학교는 보인고등학교, 거여고등학교 등이 있다.

문제는 주변에 학원이 많지 않다는 것. 서울시 상권분석서비스에 따르면, 지난해 말 기준 마천동 일반보습학원은 총 14개, 거여동 학원은 총 28개 있다. 이는 학군의 대명사 대치동(803개)과 비교하면 큰 격차다. 인근 방이동(123개)이나 오금동(90개) 등과 비교해도 열세다. 학군을 중요하게 생각하는 수요자라면 고민이 될 수 있겠다.

다만 이런 약점은 이 단지가 거여·마천구역에서 가장 먼저 입주하는 아파트여서 현시점에선 불가피한 측면이 있다. 일대 정비사업이 완료되면 노후한 지역 이미지와 열세인 학군이 개선될 가능성이 있다. 서울 마포구 아현동 일대처럼 재개발로 새 아파트가 들어서면서 학군 등이 점차 개선되는 사례가 부동산 시장에선 종종 있다.

주변 정비사업은 송파시그니처롯데캐슬을 제외하면 아직 사업 초기 단계여서 꽤 많은 시일이 필요할 것으로 보인다. 서울시 클린업시스템에 따르면 마천4재정비촉진구역은 조합설립인가를 받고 사업시행인가를 추진하고 있다. 마천3재정비촉진구역은 추진위원회가 설립돼 있고, 마천1재정비촉진구역은 정비구역 지정만 됐다. 추진위원회 설립을 준비 중이다.

◇84㎡만 타입이 9가지… 다양한 평면 눈길

상품 측면에서 바라보면, 전용면적별로 타입이 다양하다는 점이 눈에 띈다. 전용 59㎡는 A~D타입 4가지, 84㎡는 A~I타입 9가지, 113㎡는 A~B 2가지 타입이 있다. 수요자 취향에 따라 마음에 드는 평면을 선택할 수 있다는 장점이 있다.

큰 차이점 위주로 살펴보면, 59㎡ A~B타입은 2베이(bay), 59㎡ C~D타입은 3베이 구조다. 84㎡도 2베이~4베이로 다양하다. 탑상형도 있고 판상형도 있다. 타입별로 거실이 비교적 넓지만 방이 좁거나, 거실이 비교적 좁지만 방이 넓은 등 다양하게 구성됐다.

84㎡F 50가구는 한 집에 두 가구가 살 수 있도록 평면을 구성한 세대분리형이다. 세대분리형은 현관문이 2개다. 10평 남짓한 방은 임대를 놓아 월세를 받고, 집주인이 24평 남짓한 방에 실거주하는 구조다. 84I 2가구는 복층형으로 테라스가 마련됐다.

커뮤니티 시설로는 독서실과 도서관, 키즈카페 등 교육 시설과 피트니스센터, 실내 골프 연습장이 있다. 수영장은 없는데, 송파구에서 운영하는 송파구 체육문화회관이 단지에서 도보 15분 거리다. 이곳에서 수영이나 스쿼시, 필라테스 등을 이용할 수 있다.

특화설계로는 거실과 주방뿐 아니라 침실까지 일반(30㎜)보다 2배 두꺼운 60㎜ 바닥 차음재가 적용된 것이 눈에 띈다. 층간소음을 줄이기 위한 것이다. 스마트폰으로 조명과 가스, 난방 등을 제어하는 ‘스마트홈 시스템’이 도입됐고, 대부분 신축 아파트처럼 지상에 차가 다니지 않는 아파트로 설계됐다. 난간 기능을 대신할 입면분할창이 도입돼 깔끔한 느낌을 준다.

◇분양가比 5억~6억 쑥… 주거 여건 개선 기대감에 전망도 좋아

입주권 실거래가를 살펴보면, 전용 59㎡는 지난 3일 10억3421만원, 지난달 10억5547만원 등에 거래가 체결됐다. 84㎡는 지난 2월 14억5456만원, 지난달 12억4000만원 등에 거래됐다. 84㎡ 현재 시세는 호가로 13억~14억원 정도다. 거여·마천 일대에선 단연 최고가다. 분양가와 비교하면 5억~6억원 가량 가격이 뛰었다.

부동산 전문가들은 향후 이 단지 주변 재개발 진행과 북위례아파트 입주 등이 이뤄지면 아파트 가치가 더 오를 것으로 내다봤다.

여경희 부동산114 리서치팀 수석연구원은 "송파파크센트럴의 경우, 브랜드 대단지와 새 아파트 희소성이 맞물려 분양가 대비 시세가 상당히 높은 수준까지 올랐다"고 했다. 이어 "거여·마천 뉴타운은 과거 재개발이 지지부진해 송파구에서 저평가 지역으로 통했지만, 뉴타운이 속도를 내고 입주가 시작돼 일대 주거환경 개선 기대감도 커지는 분위기"라면서 "송파파크센트럴은 일대 시세를 견인하는 단지로 자리매김할 것"이라고 했다.

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