[부릿지]과외비 모아서 30억 집 구매?..의대생의 수상한 거래

[부릿지TALK] 자금조달계획서의 모든 것 2편

오는 9월부터 수도권 대부분 지역에서 주택을 구입하려면 자금조달계획서를 내야 한다. 자금조달계획서는 투자자들이 부동산 구입 자금을 어떻게 마련했는지 세세하게 적는 서류다. 정부는 한층 촘촘해진 자금조달계획서로 '현미경' 조사를 하면서 주택 매입 과정에 편법대출이나 불법증여가 없는지 들여다 본다. 깐깐해진 자금조달계획서 양식에 적잖은 사람들이 당황해 한다.

자금조달계획서를 작성할 때 신용대출을 받은 게 문제가 될까? 부모님께 자금을 빌렸을 경우 차용증과 공증도 작성해야 하나?

머니투데이 건설부동산 전문 유튜브채널 부릿지가 지난 25일 세무 전문가를 만나 자금조달계획서 세부 작성법과 유의 사항에 대해 알아봤다.

▶조한송 기자
이어서 주택을 샀다가 세무조사 대상이 된 사례를 알아보려고 하는데요. 특히 지난해 부동산시장이 과열되면서 정부와 세무당국 등 관계기관이 강남3구, 마용성 이 고가 주택 단지를 대상으로 집을 어떻게 샀는지 들여다 보고했는데요.

▶이영훈 세무사
거의 지금 다 털고있죠.

▶조한송 기자
네 탈탈 털고있는데 . 그래서 작년과 올해 국세청에 적발된 사례가 좀 있었어요. 특이한 사례 몇 가지를 좀 소개를 좀 부탁드릴게요.

▶장민 세무사
분위기부터 말씀 드릴게요 작년 연말에 국세청 경찰청 금감원 등으로 구성된 '부동산불법행위대응반'이라는 조직이 창설이 됐죠. 그 조직이 창설이 되면서 작년 연말부터 올해 4월까지 3차에 걸쳐서 조사가 이뤄졌는데 4000여건이 대상이 됐어요.

▶조한송 기자
조사가 끝났나요?

▶이영훈 세무사
또 계속 하는거죠. 3차까지 한 결과 4000건 이상의 거래를 조사했고 그중에서 한 2000건 정도가 세무조사로 넘어갔어요.

▶장민 세무사
더 세부적으로 500명 정도는 아예 표적이 됐고요.

▶조한송 기자
표적이면 또 뭐 어떤 조사까지 들어가는거에요?

▶장민 세무사
금융거래 내역이라든지 뭐든 걸 다 보는거죠. 모든 통장내역을 다 보겠죠.

▶조한송 기자
그래서 좀 특이한 사례들을 좀 보면서 저희가 반면교사 삼아볼 필요가 있을 것 같아요. 어느 분이 먼저소개해주실까요.

▶이영훈 세무사
사실은 국세청에서 털고 있는 집중 대상은 상대적으로 소득이 적을 수밖에없는 나이 어린 친구들이죠. 강남3구에 예를 들면 뭐 ‘아크로리버파크’라든지 이런거를 산 친구들을 대상으로 이제 속된말로 털고있는데. 제가 아시는 분도 한 명이 털렸어요. 의대생이고 스물 여덟살인데 거의 30억원 가까이 하는 집을 산거죠. 소명을 하러 나왔는데, '우리 아들은 옛날부터 과외를 많이 해서 현금이 많아서 돈이 많이 있었고'

▶조한송 기자
30억원이 현금으로? 과외로?

▶장민 세무사
말이 안되는 소릴 한거죠. (과외비를) 워낙 많이 받았다 현금으로. 조부모님이 증여를 옛날부터 해주셨다. 통장에 2억~3억원 정도 있었어요. 그리고 뭐 우리가 또 2억~3억원을 대줬다. 대출은 본인이 받았다. 합쳐보니까 10억원 이상 구멍이 나죠 사실. 사기 전에 저한테 여쭤본 적이 있었어요. 이렇게 할건데 되냐 해서 안된다. 왜 안되냐 해서 걸릴 것 같다. 걸릴것 같다 하지말고 걸릴거냐 안걸릴거냐 제대로 말해달라. 그래서 제가 어떻게 압니까 사실은 복불복이 맞는데 걸릴 것 같다. 만30세도 안됐고 이건 100%다. 아니 우리아들이 똑똑한데 뭐. 그럼 걸리셔도 저는 책임 못진다했는데 걸렸죠. 진짜 걸렸어요.

▶조한송 기자
그래서 어떻게 됐어요?

▶이영훈 세무사
세금 다 냈죠. 10억원에 대한 증여세를 냈죠.

▶조한송 기자
10억원이 증여였던 거네요?

▶이영훈 세무사
없으니까 증여받았다고 추정할 수밖에 없던거죠.

▶조한송 기자
2억~3억원 이전에 또 추가로 10억원을 받은건데.

▶이영훈 세무사
부모가 대줬겠죠.

▶조한송 기자
그러면 추후에 편법 증여가 발견되면 또 가산세가 붙겠네요.

▶이영훈 세무사
가산세가 붙죠. 폭탄이 막 붙고 난리가 나는거죠.

▶조한송 기자
그러면 세금을 얼마나 내신거에요?

▶이영훈 세무사
10억이면 가산세 합쳐서 3억 조금 넘겠죠.

▶조한송 기자
30억 집사는데 3억.

▶이영훈 세무사
최근 사례입니다.

▶조한송 기자
(자금조달계획서) 낼 때 였는데 어떻게 그렇게 썼죠?

▶이영훈 세무사
그러니까 본인들은 안걸릴 수 있다고 간과하신거죠.

▶조한송 기자
장 세무사님도 그런 사례가 있을까요

▶장민 세무사
제가 관리하는 고객님 사례인데요. 자금조달계획서 내기 전에 있었던 일인데. 신고된 소득이 없는 상태로 20억원이 되는 주택을 취득을 하셨어요. 결국에는 세무서에서 이 취득 자금에 대해서 출처가 어떻게되냐며 자금출처조사를 나왔거든요.

▶조한송 기자
돈이 어디서났냐.

▶장민 세무사
일단은 부모님한테 빌려서 취득을 했기 때문에 대여한걸로 저희가 소명을 하긴 했어요. 우리가 부모님한테 돈을 빌리게 되면 적정 이자 (연4.6%)를 드려야 하는데 그 부분을 안 드리게 되면 증여세가 부과된다고 했잖아요.

▶조한송 기자
증여로 추정이 되서 세금을 내야하는거죠.

▶장민 세무사
그래서 무상이자에 대한 증여세를 계속 내오고 있어요 지금도.

▶조한송 기자
언제까지 내야하는거에요?

▶장민 세무사
다 갚을때까지.사실 배보다 배꼽이 더 커진 상황이에요 지금.

▶조한송 기자
또 다른 사례가 있을까요

▶이영훈 세무사
이런 경우가 있어요. 요즘 하도 주택이 워낙 비싸고 하니까 공동명의로 하자 이런 경우가 많아요. 또 나중을 대비해서라도 자녀에게 물려줄 때를 대비하기도 하고 나중에 혹시 팔 때도 사실은 공동명의가 유리하니까.

▶조한송 기자
절세 효과가 있는거죠.

▶이영훈 세무사
절세를 미리 하려고 공동명의를 하시는데 이런 거에요. 배우자는 주부고 남편분은 의사이신데 20년간 같이 사신거죠. 그런데. 이번에 또 주택을 사는겁니다. 다주택자죠. 3~4채 있는데 또 사는데도 불구하고 (지분을) 5대5로 한거죠. 예를 들어 한 26억인데 5대5면 13억, 13억이잖아요.

기존에 증여한거는 6억원이 있어요. 그래서 지금 현금을 6억원 증여할 수 없는 그런 상황인데도 불구하고 저한테 또 묻더라고요 '공동명의 해도되지않냐'고요. 그래서 '안되죠. 되겠어요. 안됩니다' 하니까. 2억6000만원도 아니고 26억원인데 안된다. 그러니까 이제 사모님이 전화를 하셨는데 '아니 우리 남편이 의사니까 수입이 많다보니까 생활비로 계속 줬다. 남는 돈 가지고 했다고 말하면 되지않냐.' 그래서 제가 '그거 다 쓰셨잖아요'안된다고 했는데도 자기는 그걸로 소명을 하겠다고 하셨어요. 그래서 5대5로 했죠. 저한테 따로 연락은 안오셨는데 적발이 됐다고 들었어요.

▶조한송 기자
부부간의 증여 문제도 잘 정리를 해야겠네요.

▶이영훈 세무사
사실은 이게 10억원 넘는 주택은 (당국이) 거의 뭐 빠삭하게 보고있기 때문에 이건 다른 생각을 하실 여지가 크지 않아요.

▶조한송 기자
주택을 사기에도 쉽지않은 상황이 됐네요. 그리고 또 다른 사례가 있나요

▶장민 세무사
대출이 안되다보니까 부모님 찬스를 쓰는데 약간 꼬아서 썼어요. 부모님이 법인 대표신데 법인자금을 이용을 한거에요. 법인 자금을 함부로 쓰면 세법에서 패널티가 많거든요 횡령이나 배임이될 수도 있는거고. 그래서 아버님 회사 돈을 불법적으로 갖다가 대출 받아가지고 그 부분으로 주택을 취득하는 거예요.

▶조한송 기자
회사에 대출을 받아가지고 회사 법인

▶장민 세무사
법인돈을 갖다 쓰는거죠. 사실 법인에서 돈을 유출 하려고 하면 대표이사가 급여신고를 한다거나 주식을 갖고 있기 때문에 주식 배당. 배당 소득을 신고해야 하는데 그거 없이 보통 얘기하는 가지급금 이란걸 발생시켜서 그걸 통해서 자녀한테 지원을 해주는 거에요. 법인 돈을 그러한 경우에는 증여 문제 뿐만 아니라 법인은 불법적으로 자금을 유출시켰기 때문에 법인세도 내야하는 겁니다.

▶조한송 기자
그런 경우도 조심을 해야겠네요.

▶장민 세무사
증여 조사 뿐만 아니라 사업장에 대한 법인세 조사와 소득세 조사까지 파생이 될 수 있습니다.

▶조한송 기자
중간에 정리를 하면 결과적으로 공통점이 소득이 그렇게 많지 않은데 고가의 주택을 산 경우거든요. 그래서 증여세 폭탄을 맞는.

▶이영훈 세무사
내가 100억원이 있으면 현금주고 막 사겠죠. 그런게 아니다보니까

▶조한송 기자
그런 경우는 집을 사면 안되는거죠?

▶장민 세무사
그렇죠. 사고 싶으면 증여세 신고를 하고 아니면 내가 정상적으로 소득 신고를 해서 내가 소득이 이만큼 있다 그거를 증빙을 한 다음에 사든지.

▶조한송 기자
근데 증여 금액이 6억원 정도다. 그럼 5000만원을 공제를 하면 5억5000만원이잖아요. 5억5000만원에 증여세가 얼마나 나오는거에요?

▶이영훈 세무사
9000만원 정도가 됩니다.

▶장민 세무사
증여세를 진짜내기 싫어해요 우리나라 사람들이. 제가 맨날 상속증여 상담하지만 증여세를 진짜 1원도 내기 싫어하더라고. 저라도 아까울 것 같긴한데 괜히 이런걸 피하다가 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다.

▶조한송 기자
나중에 걸리면 가산세는 얼마나 더 붙을까요.

▶장민 세무사
기본적으로 신고불성실가산세 40%. 납부를 안했기 때문에 '납부불성실가산세'가 또 붙어요. 1만분의 2.5%(0.025%) 1일당.

▶이영훈 세무사
사실 안 낸 세금의 절반이 또 세금으로 붙는다고 보시면 되죠. 가산세가.

▶조한송 기자
좀 더 소개를 해 주시죠

▶장민 세무사
지금 제가 말씀드리는 건 이것도 미성년자 사례인데. 미성년자가 할머니하고 같이 공동소유로 집을 보유하고 있다가 그 집을 처분해서 처분한 대금으로 새로운 집을 부모님하고 같이 취득을 한거에요. 여기서 문제가 됐던거는 기존에 갖고 있던 집. 할머니하고 공동소유하고있던 그 집에 대해서 미성년자기 때문에 그 집을 살 수있는 능력이 없었던 거에요.

▶조한송 기자
그때도 공동명의때 증여였던 거죠. 원천 자체가.

▶이영훈 세무사
그게 불법적으로 증여를 했던거죠

▶조한송 기자
엄마랑도 또 증여를 한건가요?

▶이영훈 세무사
그거는 문제가 없었던 게 A라는 집을 갖고 있다가 처분하고 B를 산건데 A 처분 대금이있어서 B산거는 문제가없었어요 애초에 A를 취득한 것 자체가 문제였던거죠.

▶장민 세무사
그럼 그거에 대해서 옛날꺼니까 증여세가 많이 나왔을텐데.

▶이영훈 세무사
계속 쌓이죠 가산세가. 집 한번 잘못 샀다가 집 날리게 생겼죠.

▶장민 세무사
자금조달계획서 작성 하실때 부동산 처분대금이 있잖아요. 그 부분을 고민을 많이 하시거든요. 팔았던 주택 그리고 전세 보증금을 부모님한테 지원받았던거죠 과거에.

▶조한송 기자
과거에 안냈던게 이번에 걸릴까봐.

▶장민 세무사
작성하면서 여기서 드러날 것 같으니까 걱정들을 많이 하시죠.

▶조한송 기자
부동산처분대금 자체가 소득 대비 높으면 그거 자체도 또 한번 조사 대상이될 수 있겠네요.

▶이영훈 세무사
그 주택 옛날에 어떻게 샀어? 또 볼 수 있으니까. 파는 것도 잘 팔아야 합니다.

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조한송 기자 1flower@mt.co.kr

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