[21번째 부동산 대책..집값 잡힐까?] 1. 코로나19에도 부동산 과열, 왜?

■ 취재파일

마이너스 성장 전망에도 불구하고 최근 부동산 시장의 흐름이 심상치 않습니다.

시장 상황과 원인 분석합니다.

매매 시장 상황부터 짚어보겠습니다.

최근 매매시장 움직임 어떻습니까?

▷[정윤형 / 기자]
한국감정원에 따르면 6월 15일 기준으로 서울 아파트값은 전주 대비 0.07% 상승했습니다.

지난 8일 상승세로 돌아서더니 상승 폭이 더 커진 겁니다.

이전까지만 해도 서울 아파트값은 둔화하는 모습을 보였는데요.

지난해 강력한 대출 규제 등을 담은 12·16대책 때문이었습니다.

이후 코로나19 확산에 따른 경기침체 우려까지 겹치면서 9주 연속 하락세를 보였습니다.

그런데 이번 달 1일부터 하락세를 멈추고 보합 전환하더니 8일 기준으로 전주 대비 0.02% 상승했습니다.

그리고 또 0.07% 상승한 것입니다.

▶[송태희 / 앵커]
코로나19로 주춤했던 매매 시장이 움직이고 있군요?

▷[정윤형 / 기자]
그렇습니다.

반전 움직임이 뚜렷합니다.

사실 그동안 서울 강남의 재건축 아파트를 중심으로 보유세 회피용 급매물이 등장했었는데요.

이 때문에 일시적으로 집값이 떨어졌지만, 과세 기준일인 6월 1일이 지나면서 급매물 거래가 끝난 것으로 보입니다.

최근 강남을 중심으로 한 개발 호재도 상승세를 부추긴 요인으로 꼽히고 있습니다.

삼성동 현대차 글로벌 비즈니스센터 착공, 잠실 스포츠 복합시설 민자 투자사업 등이 대표적인 사례입니다.
                    
▶[송태희 / 앵커]
매매 시장에서는 풍선 효과가 나타나고 있다고 하는데요.

자세히 설명해 주시죠.

▷[정윤형 / 기자]
최근 동향을 보면 정부의 규제가 없거나 덜한 지역을 중심으로 집값이 오르는 일명 '풍선효과'가 나타나고 있는데요.
                            
서울의 경우 동대문구, 구로구 등 9억 원 이하 중저가 단지의 가격이 오르면서 서울 아파트값 상승세에 영향을 미치기도 했습니다.

이와 함께 규제도 없고 개발 호재까지 겹친 일부 수도권 지역의 집값 상승세도 두드러집니다.

대표주자가 경기도 군포시, 인천 연수구, 안산 단원구 등인데요. 

한국감정원 자료에 따르면 최근 3개월간 이 지역의 집값 상승률은 많게는 9% 넘게 치솟았습니다.

▶[송태희 / 앵커]
청약시장도 과열 양상이라고요?

▷[정광윤 / 기자]
그렇습니다.

이른바 '로또 청약' 열풍도 거셉니다.
                     
지난 11일까지 서울의 아파트 평균 청약 경쟁률은 100대 1에 육박해 사상 최고치를 기록했는데요.
                              
주변 집값이 오르자, 신규 아파트의 시세차익에 대한 기대감이 커진 것이 주요인으로 꼽힙니다.
                       
경기, 인천을 포함한 수도권 평균 경쟁률도 40대1을 넘어 지방보다 2배가량 높은데요.

특히 비규제 지역인 인천에 청약 수요가 몰리고 있는데, 지난 4월 부평의 한 아파트 청약 경쟁률은 역대 최고 수준인 252대 1을 기록하기도 했습니다.
                                 
▶[송태희 / 앵커]

왜 이런 현상이 나타나고 있는 거죠?

▷[정광윤 / 기자]
오는 8월부터 시행되는 분양권 전매 제한을 앞두고 분양권 확보하려는 수요가 몰렸기 때문으로 보이는데요.

다음 달까진 이런 분위기가 이어질 것으로 예상됩니다.
                              
▶[송태희 / 앵커]
또 하나의 관심사는 재건축 시장입니다.

재건축 시장 움직임은 어떻습니까?

▷[정광윤 / 기자]
올해 들어 서울에서 안전진단을 통과한 재건축 단지들이 잇따르면서 집값이 들썩이고 있습니다.

최근 목동 11단지의 경우 1차 안전진단을 조건부로 통과하면서 호가가 수억 원까지 치솟고 있습니다.
                         
대표적인 서울 강남의 재건축 단지인 은마 아파트, 잠실 주공5단지도 지난해 말 최고가에 거의 근접했습니다.

▶[송태희 / 앵커]
일부 개발 호재가 있는 지방도 급등세를 보이고 있다고요?

▷[정윤형 / 기자]
그렇습니다.

대표적인 지역이 바로 충북 청주입니다.

청주시 오창읍이 방사광가속기 구축 부지로 선정되면서 이 일대와 대전광역시까지 전세를 안고 집을 사는 일명 갭 투자자들이 몰리고 있습니다.
                             
▶[송태희 / 앵커]
어느 정도입니까?

▷[정윤형 / 기자]
청주 아파트 거래에서 외지인 비중을 보면요.

지난해 4월 16%에서 1년 만에 40%까지 늘어나기도 했습니다.

수요가 몰리면서 한 달 만에 주변 집값이 수천만 원에서 억대까지 올랐습니다.

▶[송태희 / 앵커]
매매시장뿐 아니죠.

전세 시장 상승세도 꺾이지 않고 있다고요?

▷[정광윤 / 기자]
네, 한국감정원에 따르면 서울 아파트 전셋값은 지난 15일 기준으로 51주 연속 오르고 있습니다.

특히 전세 물량이 부족한 강남4구의 상승 폭이 큰데요.

규제가 강화된 대전과 충청북도 청주 등 지방도 전셋값 상승 폭이 확대되고 있습니다.
                       
▶[송태희 / 앵커]
왜 전세가격이 브레이크 없이 오르고 있는 건가요?

▷[정광윤 / 기자]
대출 규제로 내 집 마련이 힘들어지자 전세 수요는 늘고 있지만 공급이 달리기 때문입니다.

여기엔 장기보유특별공제 제도 요건이 강화된 것도 영향을 미치고 있는 것으로 보입니다.

정부가 내년부터 실 거주 기간에 따라 최대 80%까지 세금혜택을 주는데요.

이 때문에 일부 집주인들이 전세 매물을 거둬들이고, 직접 실거주로 이동하는 현상이 나타나고 있기 때문입니다.

집주인들이 보유세 부담 때문에 반전세나 월세를 선호하는 것도 전세 가격 상승요인으로 꼽히고 있습니다
                              
▶[송태희 / 앵커]
최근 상승세 특징 짚어 볼까요.

경제는 불황인데 왜 부동산 시장은 꿈틀거리는 건가요?

▷[정윤형 / 기자]
낮은 금리 때문에 시중에 돈이 넘쳐나고 있는 게 주요인입니다.

코로나19로 경기가 위축되자 한국은행이 역대 최저수준으로 금리를 낮추면서 유동성이 급격하게 늘었습니다.

실제 한국은행 조사 결과 당장 현금화가 가능한 시중 유동성은 3000조 원을 돌파한 것으로 나타났습니다.
                         
2001년 12월 이후 처음입니다.

이렇게 풍부한 유동성이 부동산 시장을 자극한 것으로 볼 수 있습니다.
                          
▶[송태희 / 앵커]
또 하나의 특징으로 '갭 투자'가 지목되고 있습니다.

갭 투자가 뭔지, 실제로 어떻게 나타나고 있는지 설명해 주시죠.

▷[정광윤 / 기자]
갭 투자는 실거주보다는 임대를 목적으로 매매 가격과 전셋값의 차이가 적은 아파트를 전세대출로 사는 경우를 말하는데요.

정부는 이 갭 투자가 최근의 집값 상승의 한 요인이라고 보고 있습니다.

[김현미 / 국토교통부 장관 (6.17 부동산 대책 브리핑) : 서울 강남권의 경우 '갭 투자' 비중이 약 72%까지 기록하고 있는데 이는 연초에 비해 15% 포인트 상승한 수치입니다.]

지난 1월에서 4월까지 서울과 과천 등 투기과열지구에서 임대 목적으로 집을 산 경우는 2만천 건으로 1년 전보다 두 배 이상 급증했습니다.

전체 거래에서 차지하는 비중도 40%에 달해 지난해 같은 기간보다 10%포인트 이상 늘었습니다.

▶[송태희 / 앵커]
이런 갭 투자, 잘못하면 개인적으로 낭패를 볼 수도 있죠?

▷[정광윤 / 기자]
네, 집값이 전셋값보다 높을 때는 이득이지만 반대일 때는 투자자가 위험해질 수 있습니다.

집값이 급락해서 전세가격보다 낮은 일명 '깡통 전세'가 될 경우 세입자는 보증금을 날릴 수도 있고요.

또 무리하게 갭 투자에 나섰다가 금리가 오르면 투자자가 뒷감당을 못 할 수도 있습니다.
                      
▶[송태희 / 앵커]
이런 갭 투자에 2030세대가 뛰어드는 것도 최근의 특징 중 하나라고요? 

▷[정광윤 / 기자]
맞습니다.

40대 이상이 중심인 매매 시장에 20, 30세대가 뛰어들고 있는데요.

올해 들어 4월까지 20대의 갭 투자 건수는 지난해보다 3배나 늘었고요.

30대는 지난해보다 2.7배 늘었습니다.

40대가 2.1배 늘어난 것과 비교하면 2030대가 최근 주택매매 시장에 적극 뛰어들고 있다는 걸 알 수 있죠.

특히 20대의 갭 투자 비율은 올해 50%를 넘겨 모든 연령대에서 가장 높았습니다.

▶[송태희 / 앵커]
20, 30세대가 왜 이렇게 갭투자에 뛰어들고 있는 건가요?

▷[정광윤 / 기자]
청약가점에서는 중장년층에 밀리고, 대출 문턱도 높아지다 보니 일부 2030세대는 이대로라면 영영 집을 살 수 없다는 불안감이 있습니다.

그래서 전세를 안고라도 집을 사 놓자, 이런 심리로 대거 갭 투자로 쏠리는 것으로 풀이됩니다.
                             
(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.) 

( www.SBSCNBC.co.kr )

☞ SBSCNBC 공식 [페이스북][트위터][모바일 앱] 바로가기