서울 재건축 2년 살아야 분양권..은마·목동 등 '영향'

초과이익환수제 하반기 시행
강남 1인당 최대 7억원 부담

◆ 6·17 부동산 대책 / 재건축 규제 강화 ◆

17일 발표한 정부의 21번째 부동산 대책에는 재건축 등 정비사업에 대한 규제책도 어김없이 담겼다.

서울 목동6단지와 성산시영 아파트 등이 잇달아 안전진단을 통과하고 잠실5단지와 대치 은마아파트 집값이 바닥을 찍고 올라오는 등 재건축 시장이 불안한 조짐을 보이자 곧바로 압박에 나선 셈이다. 그러나 서울 등 수도권 주택 공급에서 중요한 역할을 담당하는 정비사업을 무조건 규제하는 것은 장기적으로는 폐해가 더 크다는 지적이 많다. 이번 대책에 담긴 재건축 시장 규제는 △안전진단 강화 △거주요건 강화 △재건축 부담금 본격 징수 등 크게 세 가지로 나뉜다.

가장 눈에 띄는 부분은 수도권 투기과열지구 재건축 사업장에서 조합원 분양 신청 시까지 2년 이상 거주한 경우에만 분양 신청을 허용한다는 점이다. 다만 연속 거주가 아니라 합산 거주 기간으로 계산한다. 정부는 올해 12월 법 개정을 거친 후 최초 조합설립인가를 신청한 사업장부터 적용하기로 했다.

지금까지는 재건축 사업에서 거주 여부와 관계없이 모든 토지 등 소유자에게 조합원 자격 요건이 주어졌다. 하지만 이들이 실제 거주하지 않았음에도 상대적으로 낮은 가격에 분양 신청이 가능하다는 지적이 있어 왔다.

정비 업계에서는 대치 은마아파트나 여의도 일대 재건축 아파트 등이 당장 영향권에 들어올 것으로 보고 있다. 장기적으로 보면 압구정 일대 아파트, 대치동 우성·선경·미도 아파트, 서초동 삼풍아파트 등 강남 대어급 아파트와 목동 재건축 단지 등도 후폭풍을 피할 수 없다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "실거주 여건이 좋지 않은 재건축 아파트는 타격을 좀 받을 것"이라고 말했다. 일각에서는 일부 아파트는 규제에서 벗어나기 위해 조합 설립을 급하게 추진하는 단지도 나타날 것으로 보고 있다. 2018년 재건축 초과이익환수제 부활을 앞두고 한 해 전에 신반포3차·경남, 신반포4지구, 잠실 미성·크로바, 잠실 진주아파트 등이 관리처분인가를 받기 위해 무서운 속도를 냈던 것과 비슷한 일이 일어날 수 있다는 것이다.

정부는 지난해 말 헌법재판소에서 합헌 결정이 난 재건축 부담금을 "본격 징수하겠다"며 재건축 시장 전반에 대한 압박 수위도 높였다.

올해 하반기부터 한남연립과 두산연립을 시작으로 부담금 걷기에 나서겠다며 강남 5개 단지, 강북 1개 단지, 경기 2개 단지를 시뮬레이션한 결과도 발표했다. 강남 5개 단지 평균 재건축 부담금 예상액은 4억4000만원에서 5억2000만원에 이른다. 단지별로 최고액이 무려 7억1000만원에 이른다는 결과까지 제시했다.

6·17 부동산 대책에 안전진단 강화 방안도 담겨 재건축 사업 초기 장벽을 더 높였다. 그동안 지방자치단체 소관이었던 1차 안전진단 용역업체 선정·관리를 시도지사에게 넘기고, 2차 안전진단(공공기관 적정성 검사)에 현장조사를 반드시 포함시켰다. 자문 과정에서 총점을 비공개해 자문위원들의 독립적 판단을 보장한다는 조항도 끼워 넣었다.

[손동우 부동산전문기자]

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