'마·용·성' 뛰어넘은 수도권 아파트값..'핀셋규제'의 역설

투기과열지구 규제에 풍선효과
광교·동탄 10억원대 집값 속출
광교중흥S클래스 129㎡ 21억
3.3㎡당 환산가격 5355만원
성동·용산보다 훨씬 높게 거래

수도권 신도시 아파트값이 이른바 마·용·성(마포구·용산구·성동구) 대장주들을 넘어선 상승세를 보이고 있다. 특히 초고가 아파트 주택담보대출금지 기준인 15억 원을 넘어서는 거래도 이뤄지면서 관심이 모아진다. 주택담보대출제한이 이뤄진 9억원 이상의 아파트도 점차 늘고 있다. 업계에선 이 같은 수도권 신축 상승세가 정부의 ‘핀셋규제’의 부작용이라고 꼬집는다.

▶광교 대장주 3.3㎡(평)당 5355만원 거래, 마래푸보다 500만원 더 높아= 10일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 수원 광교 신도시 ‘광교 중흥S클래스’ 129.4㎡(이하 전용면적)는 21억원에 팔렸다. 20억원이라는 가격대를 넘긴 것도 놀랍지만, 특히 지난해 9월 매매가 16억7400만 원보다 4억원이나 오른 값이어서 화제가 됐다. 서울 고가 아파트가 약세로 전환되고 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산이 이어지던 때인 것을 감안하면 더욱 이례적이다. 이를 3.3㎡(평)당 단위면적으로 환산하면 5355만원에 이른다.

지난달 거래된 서울 주요 지역 아파트 단위면적당 가격을 훌쩍 뛰어넘는 가격이기도 하다. 마포구의 대장주 ‘마포래미안푸르지오2단지’ 114.6㎡는 지난달 7일 16억8000만원에 팔렸는데, 이는 3.3㎡로 환산하면 4837만원으로 광교 중흥S클래스보다 단위면적 당 500만원이 낮다.

이를 부동산 상승기에 주목받던 용산구와 성동구로 확장해봐도 마찬가지다. 지난달 25일 18억1000만원에 계약한 성동구의 ‘래미안 옥수리버젠’ 113.5㎡도 3.3㎡당 매매가가 5262만원으로 광교 아파트보다 낮다. 용산구의 재건축 아파트인 ‘신동아’ 210㎡도 지난달 10일 28억원에 매매되며 단위면적당 값은 광교 중흥S클래스보다 900만원이 낮은 4400만원이었다.

▶규제 비껴간 수도권 대장주에 투자처 잃은 돈 몰려=15억원이 넘는 초고가 아파트 뿐만 아니라 각종 규제의 기준선인 9억원 이상 아파트의 움직임도 서울과 수도권에서 양상이 조금 다르다.

경기도 화성시 동탄신도시 시범지구 내 ‘동탄역 시범 더샵 센트럴시티’도 지난달 21일 97㎡가 12억원에 거래되며 3.3㎡당 4000만원을 넘겼다. 동탄역 건너편 역세권에 각종 편의시설이 가깝다고는 하나, 고가 아파트 거래가 위축된 투기과열지구와는 다른 모습이다.

전문가들은 이 같은 격차가 입지나 신축 등 선호 조건에 따른 것이라기보다, 규제의 부작용으로 꼽고 있다. 정부는 지난해 12·16 대책을 통해 서울 및 투기과열지구 내 15억 원을 넘기는 주택에 대해 담보대출을 막았다. 9억 원을 넘기는 주택도 초과분에 대해선 주택담보인정비율(LTV)가 20%만 적용된다.

반면 조정대상지역인 이들 신도시는 LTV 50%를 적용받고, 15억 원을 넘더라도 9억 원 초과분에 대해 30% 담보대출을 받을 수 있다. 서울 지역 고가 주택을 매입할 때보다 자금 융통이 용이한 셈이다.

이에 일각에서는 일관되게 적용되지 않는 이른바 핀셋 규제가 오히려 부작용을 낳고 있다는 지적도 나온다. 채상욱 하나금융투자 건설·부동산 수석연구위원은 “대출 규제가 촘촘해도 ‘구멍’이 있다”며 “정부가 전국에 5%밖에 안되는 특정 고가 주택에 대한 규제를 가하는 동안 오히려 생애 첫 주택 구입 구간인 나머지 95% 주택 가격이 올라가는 부작용이 나타나고 있다”고 말했다. 성연진 기자

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