準강남 5만가구, 3기 신도시 24만가구.. 알짜를 잡아라

[수도권 공공택지에 대규모 공급]
모든 주택 분양가 상한제 적용, 주변 시세보다 많이 저렴할 듯
공공주택은 특별공급 물량 많아 신혼부부·다자녀 등 노려볼만
내년 9000가구 사전청약 모집 "지금부터 내집마련 전략 마련을"

정부가 수도권 주택난 해소를 위해 수도권 공공택지에서 77만가구에 달하는 주택을 내놓는다. 여기엔 서울 도심, 과천·성남 등 준(準)강남, 하남·남양주·인천 등 3기 신도시에 이르기까지 청약 대기자들이 탐낼 만한 알짜 입지의 아파트들이 두루 포함돼 있다.

특히 이 공공택지 아파트 중 일부는 내년부터 사전(事前) 청약을 통해 입주자를 모집할 예정이어서 내 집 마련을 꿈꾸는 사람이라면 지금부터 청약 전략 및 자금 조달 계획을 마련해야 한다고 전문가들은 조언한다.

◇수도권 공공택지에서 77만가구 공급

12일 국토교통부에 따르면, 정부는 올해부터 수도권 공공택지에서 77만가구의 주택을 순차적으로 분양할 예정이다. 2024년까지 54만9000가구를 분양하고 나머지 22만1000가구는 2025년 이후 분양한다는 계획이다.

지역별로, 54만가구(70%)가 경기도에서 공급되며 서울은 14만가구(18%), 인천은 9만가구(12%)가 분양될 예정이다. 이번 집계에는 정부가 이달 6일 '5·6 대책(수도권 주택 공급 기반 강화 방안)'을 발표하며 공개한 서울 7만가구 추가 공급 계획은 포함되지 않았다.

경기도에서 공급되는 물량 중에는 남양주 왕숙지구, 고양 창릉지구 등 3기 신도시 물량이 24만가구로 40% 넘는 비중을 차지한다. 국토부는 올해 말 3기 신도시 중 처음으로 왕숙지구, 하남 교산지구, 과천지구, 인천 계양지구 등 4개 지구의 토지 보상이 가능할 것으로 전망하고 있다.

과천, 성남 등 강남 3구(강남·서초·송파)와 가까워 '준강남'으로 불리는 지역의 분양 물량은 4만5000가구 정도다. 과천에서는 과천지식정보타운, 주암지구와 3기 신도시 과천지구 등에서 약 1만9000가구가 공급되고, 성남에서는 복정, 낙생, 판교 제2테크노밸리 등에서 2만6000여가구가 분양될 예정이다. 성남에서는 공공택지 외에 구도심 재개발도 최근 활발하게 진행 중이어서 주택 공급 효과는 더 클 것으로 전망된다.

서울에서는 강남구 수서역세권(2500가구), 서초구 성뒤마을(1000가구), 송파구 위례신도시(1000가구) 등 새 아파트가 귀한 강남권 물량이 다수 나온다. 이 밖에 2018년 말 '수도권 30만가구 공급 계획'에 포함됐던 송파 성동구치소(1300가구), 강남 동부도로사업소(2200가구), 사당역복합환승센터(1200가구) 등도 순차적으로 공급된다.

인천에서는 영종, 검단 등 기존 공공택지를 비롯해 3기 신도시 계양지구(1만7000가구), 검암역세권(7000가구) 등의 입주자를 모집한다.

◇"사전 청약 9000가구를 잡아라"

정부는 수도권 공공택지에서 분양되는 공공주택 중 입지가 좋은 단지 일부를 선별해 사전 청약제를 도입한다. 토지 보상 및 땅 조성 작업이 끝난 사업장을 중심으로 실제 분양 시점보다 1~2년 앞서 청약 예약을 받는 제도다. 청약 대기자들의 불안감을 줄이고 시장 과열을 예방하는 효과가 있다. 과거 이명박 정부 시절 강남 등지에 보금자리주택을 공급하면서 사전 청약제를 활용하기도 했다.

국토부는 내년 공공택지 물량 11만6000가구 중 9000가구를 사전 청약제로 분양할 계획이다. 올해 말부터 토지 보상이 시작되는 남양주, 하남, 과천, 인천 등 3기 신도시 4곳이 대상이다. 이들 중 과천은 사전 청약과 본 청약이 모두 내년 중 진행될 가능성도 있다. 국토부는 내년 상반기 중 구체적인 대상 단지를 확정해 발표할 예정이다.

구리 갈매지구 등 3기 신도시 발표 전부터 사업을 진행해 온 중소형 공공택지는 대부분 사전 청약 없이 일반 청약을 받을 예정이다.

사전 청약에서는 단지의 위치와 개략적인 설계 및 분양가가 공개된다. 공공택지 내 모든 분양 주택은 분양가 상한제 대상인 만큼, 분양가는 주변 시세보다 많이 저렴할 것으로 예상된다. 사전 청약에 당첨된 후 본 청약 때까지 청약 1순위 자격을 유지해야 당첨자 지위를 유지할 수 있다.

사전 청약은 대부분 공공주택이기 때문에 무주택 기간, 부양가족 수 등을 따진 청약 가점(加點)이 높을수록 당첨 가능성이 높아지는 민간 분양 아파트와 심사 기준이 다르다. 공공주택은 청약저축 납입 총액이나 납입 건수를 기준으로 일반공급 당첨자를 뽑는 데다 자산 및 소득이 일정 기준을 넘으면 청약 자격이 주어지지 않으므로 유의해야 한다.

공공주택은 특별공급 물량이 많기 때문에 신혼부부, 다자녀, 노부모 부양, 생애 최초 주택 구입 등 자격 요건이 된다면 특별공급을 노리는 것도 방법이다. 같은 요건을 갖췄다면 자산·소득이 낮을수록 당첨 가능성이 높아진다.

사전 청약에 당첨되면 다른 공공주택 사전 청약에는 도전할 수 없다. 하지만 일반 아파트 청약에 도전하는 것은 가능하다. 일반 아파트에 당첨돼 사전 청약 당첨자 지위를 포기하더라도 별다른 불이익은 없다.

공공 분양이 어렵다면 민간 분양을 노릴 수 있다. 77만가구 중 약 40%인 30만가구가 민간 분양일 것으로 추정된다. 자산·소득 기준을 충족하지 못하더라도 부양가족이 많고 무주택 기간이 길다면 당첨될 수 있다. 공공주택과 마찬가지로 분양가 상한제가 적용되기 때문에 주변 시세보다 저렴한 가격에 내 집 장만이 가능하다.

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