정부가 끌고가는 재개발·재건축 효과 있을까.. "긍정적이지만, 양질 주택 공급은 어려울 수도"

"사업성이 아예 없는 서울 지역 내 재개발·재건축 사업지를 소생시키겠다는 거니까요. 의미 있는 대책이라고 봅니다."

"사람들이 원하는 아파트를 더 짓겠다는 건가요? 그건 아닌 것 같은데요."

6일 국토교통부가 발표한 ‘수도권 주택공급기반 강화 방안’을 바라보는 전문가들의 시각은 엇갈렸다. 서울 안에 주택을 공급할 수 있도록 기회를 열어놨다는 점에서 긍정적이지만, 수요가 많은 대단지를 만들기에는 역부족이라는 한계가 있기 때문이다.

전문가들이 가장 수혜를 볼 것으로 꼽는 곳은 사업성 문제나 조합원들의 이해관계 불일치로 영영 재개발되지 못할 것 같았던 사업지다. 서울 내 재개발·재건축 사업지 총 531곳 중 10년째 조합설립도 못하고 있는 102곳이 대표적이다. 이날 국토교통부는 주택법을 개정해서 ‘주택공급활성화지구’에 포함되는 재개발·재건축 사업지에게는 각종 규제를 완화해주겠다고 했다. 한국토지주택공사(LH) 등의 참여를 전제로 사업성을 높여주면서 임대주택을 받아내 공공성도 챙기겠다는 것.

채상욱 하나금융투자 부동산·건설 애널리스트는 "이날 대책은 ‘0(사업불가)’을 ‘1(사업가능)’로 만드는 것으로 생각하면 된다"면서 "서울 요지에 주택을 공급할 수 있는 땅이 없다는 지적을 받아들여 이를 가능하게 만들었다"고 했다.

하지만 소규모 주택 정비를 중심으로 한 이번 대책이 시장에서 원하는 주택을 공급해주는 방안은 아니라는 의견도 있었다. 이번 방안에 따르면 두세동짜리 빌라로 가로주택정비사업을 하는 경우, 용적률 상향을 위한 최소 조건을 완화해주는 등 혜택을 주기로 했다. 소규모 재건축의 경우도 규제를 완화해줬다. 용도지역 상향이 가능한 경우 층수 제한을 7층에서 15층으로 완화해줬다. 이에 따라 늘어나는 용적률의 50%는 공공임대로 기부채납하도록 했다. 하지만 대규모 재건축 단지의 사업 진행을 돕는 내용은 빠져 있다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "공급면에서 어느 정도 효과가 있을 수 있겠지만, 소규모 주택정비나 가로주택정비로는 많은 사람이 원하는 대단지 아파트를 대체하지는 못한다"고 했다. 다양한 커뮤니티 시설을 갖춘 신축 아파트를 바라는 수요를 메워주기엔 한계가 있는 대책이라는 지적이다.

그는 장기적으로 선호 조건을 갖춘 아파트의 품귀현상이라는 부작용이 나타날 수 있다고 봤다. 심 교수는 "당장은 아니겠지만, 장기적으로 사람들이 원하는 아파트에 대한 품귀현상이 나타날 수 있다"고 우려했다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "서울시와 국토교통부의 공조는 반길 만하지만, 이번 대책에 나온 가로주택정비사업, 소규모 주택 활성화 사업으로 만들어진 집들이 투자목적을 겸한 내집 마련 수요자들의 구미에 맞는 주택은 아니라서 아쉬움이 남는다"고 했다.

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