수도권 주택공급 확대, 수혜 지역은 어디?

장위·상계 뉴타운, 구로·강서 준공업지역 수혜 전망

정부가 서울 시내 주택공급을 늘리기 위해 기존 재개발 구역 중 사업속도가 더딘 지역을 선별해 ‘공공개발’을 추진하고, 준공업지역 재개발 시 더 많은 주택을 짓도록 한시적으로 규제를 완화키로 했다.

업계에선 공공재개발 후보군으로 과거 뉴타운 개발을 추진했다가 장기 표류 중인 성북구 장위동, 노원구 상계동 등의 일부 재개발 구역이 거론된다. 준공업지역 개발 규제 완화로 수혜가 기대되는 지역은 구로구 구로동, 강서구 가양동 등이 꼽힌다.

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국토부 “강북권 재개발 지역 중 공공개발 희망지 우선 검토”

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국토부는 6일 발표한 ‘수도권 주택공급 기반 강화방안’에서 LH·SH 등 공공기관이 공동 시행사로 참여하는 ‘공공재개발’을 통해 3년간 2만 가구를 공급하고, 준공업지역 산업부지 의무확보 비율을 50%에서 40%로 낮춰 7000가구를 추가 확보하겠다고 밝혔다.

공공재개발 지역은 강북권이 유력하다. 국토부 관계자는 “공공재개발 시범 사업지는 강북권으로 결정될 것”이라며 “조합원 갈등, 사업성 부족으로 재개발이 장기 지연된 사업장 중에서 주민들의 공공개발 찬성 비중이 높은 지역을 우선 검토할 것”이라고 했다.

현재 서울 시내에서 재개발을 추진 중인 사업장은 219곳 중에서 102곳이 정비구역 지정 이후 조합 설립에 실패했다. 조합을 설립한 뒤에도 내부갈등, 복잡한 인허가 절차로 실제 착공까지 평균 10년 이상 소요된 것으로 나타났다.

국토부는 이번에 공공재개발이 확정된 지역을 ‘주택공급활성화지구’로 지정해서 사업 기간을 5년으로 단축하고, 자금이 부족한 조합원의 분담금 대납과 저리 융자, 용도지역 상향 등을 지원할 계획이다.

업계에선 과거 뉴타운 지역으로 지정된 이후 장기간 사업이 표류 중이거나 주민 의견수렴을 거쳐 지정해제 됐지만 이후 다시 재개발을 희망하는 지역에서 공공재개발이 추진될 것이란 관측이 우세하다.

과거 뉴타운 정비구역으로 지정됐다가 해제된 상계3구역 전경. /사진=유엄식 기자

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “성북구 장위동, 노원구 상계동, 종로구 창신동·숭인동 등 재개발이 오래 지연됐거나 지정 해제된 곳을 중심으로 공공재개발이 논의될 수 있을 것”이라고 예상했다.

국토부는 투기 수요가 유입될 가능성을 우려해 당장은 구체적인 공공재개발 후보지를 공개하지 않을 방침이다. 자치구별 별도 공모 절차 계획도 없는 것으로 알려졌다. 향후 주택공급활성화지구로 지정된 이후에도 조합정관 변경 이후 취득한 조합원 입주권은 불이익을 주는 등 투기 방지책도 동시에 검토 중이다.

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주거용 오피스텔 공급할 준공업지역은 어디…구로·강서구 등 거론

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준공업지역은 그동안 재개발을 추진할 때 부지의 절반을 산업부지로 확보해야 했다. 일반주거지역보다 높은 300~400%대 용적률을 적용받아도 주거시설을 획기적으로 늘리기 어려웠던 이유다.

이에 국토부는 서울시, LH, SH 등과 합동 재개발을 추진하는 준공업지역은 산업부지 의무확보 비율을 3년간 한시적으로 40%로 낮추기로 했다. 이를 통해 약 7000가구의 주택이 추가 확보될 전망이다.

현재 서울 시내 준공업지역은 전체면적의 3.3%인 1998만㎡다. 영등포구가 500만2500㎡로 가장 크고 이어 구로(427만7000㎡) 금천(412만2000㎡) 강서(292만㎡) 성동(205만1000㎡) 도봉(148만9000㎡) 양천(9만3000㎡) 순이다.

그동안 준공업지역 개발 시 주거와 산업시설을 복합개발하는 부지 규모는 1만㎡ 이하로 제한됐고 복합시설에 들어갈 수 있는 주거공간도 취사 기능이 제한된 기숙사만 가능했다.

정부는 이를 고려해 지난 12.16 대책에서 준공업지역에서 LH·SH가 공동 시행사로 참여하면 복합건축 가능 부지를 2만㎡으로 확대하고 복합시설에 취사 기능을 갖춘 주거용 오피스텔 건축이 가능토록 규제를 완화했다.

서울시 의회는 지난 3월 열린 본회의에서 이런 내용의 ‘도시계획 조례 일부 개정안’을 의결했다. 대상지역만 정해지면 곧바로 지원이 가능한 상황이다.

업계 안팎에선 준공업지역 공공개발 후보지로 구로구 구로동 소재 CJ제일제당 공장 부지(3만4443㎡)와 강서구 가양동의 옛 CJ 부지(10만5762㎡) 등이 거론된다. 이외에도 영등포구 문래동, 금천구 시흥동 노후 공장 지역을 후보지로 꼽는 의견도 있다.

유엄식 기자 usyoo@

머니투데이

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