[속보] 분양가 상한제 면제하는 '공공재개발' 도입한다

LH 등 공공 참여하고 임대 비율 높이면
분양가 상한제 면제·인허가 지원 등 당근
용산정비창에 임대주택..신도시 '사전청약'

정부가 재개발·재건축 등 정비사업에 대한 당근책을 내놨다. 임대주택 건설 등으로 공공성을 높일 경우 분양가 상한제 적용을 면제하고 사업 추진을 지원하는 게 골자다. 준공업지역 내 공장부지 등 도심 유휴공간을 활용해 주택공급 물량도 늘린다.

◆‘공공재개발 도입’

국토교통부는 6일 이 같은 내용을 담은 수도권 주택공급 기반 강화 방안을 발표했다. 공공재개발을 도입해 재개발사업을 촉진하면서 주택공급을 늘리는 게 핵심이다. 공공재개발이란 LH(한국토지주택공사)나 SH(서울주택도시공사)가 조합과 함께 시행자로 참여하는 사업 유형이다.

국토부와 서울시는 공공이 사업시행자로 참여하는 구역에 대해 도시규제와 건축규제를 완화하면서 인·허가 및 기금을 지원하겠다는 방침이다. 이들 구역을 특례지구인 ‘주택공급활성화지구’로 지정해 분양가 상한제 적용을 면제하고 용도지역 상향이나 용적률 제한을 완화한다. 구역지정부터 준공까지 평균 10년가량 걸리는 사업기간을 5년으로 단축시키는 게 목표다. 관리처분계획에서 조합이 확정한 분담금도 사업 막바지에 큰 변화가 생기지 않도록 보장할 계획이다.

대신 공공재개발 방식을 도입하는 구역은 조합원 물량을 제외한 일반분양분의 절반을 공적임대 물량으로 공급해야 한다. 필요할 경우 투기방지 대책을 요구한다는 게 정부 계획이다. 조합 정관 변경 이후 재개발물건을 승계취득한 조합원들에게 불이익을 주는 내용 등이 거론된다.

재개발구역에 거주하던 세입자의 재정착 지원도 강화된다. 이들에게 재개발로 지어지는 공공임대주택 입주자격을 주는 방식이다. 영세상인들의 경우 인근에 공공임대상가 등의 대체 영업지를 조성한다. 국토부 관계자는 “공공재개발 사업 선정 이후 정비구역 일대의 가격동향 및 거래량을 모니터링 할 예정”이라며 “필요시 토지거래허가구역 지정도 검토할 것”이라고 말했다.

◆역세권+‘미니 정비사업’ 지원

기존엔 지하철 역 주변 250m 이내에서만 가능하던 역세권 재개발 등 개발사업의 경우 대상 범위를 350m까지 늘린다. 2022년까지 한시적으로 적용되는 기준이다. 2·3종 주거지역이나 준주거지역에서 정비계획 등을 수립할 경우 용도지역 상향 등이 가능하다. 다만 용도지역을 상향할 때 증가하는 용적률의 절반은 공공임대주택으로 공급해야 한다.

가로주택정비사업과 소규모재건축 등 미니 정비사업 지원도 강화한다. 우선 전체 공급주택의 10%를 공공임대주택으로 지을 경우 임대주택 물량에 비례해 용적률 상향을 허용한다. 종전 20% 기준에서 하향한 것이다. 공용주차장을 함께 지을 경우 의무로 확보해야 하는 주차면수를 50%까지 줄일 수 있도록 해준다.

가로주택정비사업은 분양가 상한제 제외 범위를 늘린다. 공공이 참여하면서 공공임대를 10% 이상 공급하는 경우로 상한제를 면제한다. 종전엔 공공성 요건을 갖춘 면적 1만㎡ 이상의 가로주택정비구역만 대상에 들었다. 기금융자 금리도 연 1.5%에서 1.2%로 인하한다.

미니 재건축으로 불리는 소규모 재건축에 대한 지원 방안도 새로 만든다. 용적률 상향으로 증가하는 용적률의 절반을 소형 공공임대로 지을 경우 층수제한이나 인동거리 등의 규제를 완화한다.

◆신도시 ‘사전청약’ 도입

준공업지역내 공장 이전부지 등 도심 유휴공간도 정비한다. 민관합동 공모사업을 통해 대규모 공장 이전부지에 앵커산업시설을 조성한 뒤 순차적으로 정비하는 순환정비 방식을 도입한다. 올해 하반기까지 서울시 조례 개정을 마친 뒤 시범 사업지 1~2곳을 확보할 계획이다. 산업시설 의무확보 비율은 종전 최대 50%에서 40%로 3년 간 한시 완화한다. 민관합동 사업비의 절반은 연 1.8%의 이율로 주택도시기금을 지원한다.

공실로 남아 있는 오피스나 상가 등은 LH나 SH가 매입해 1인용 장기공공임대로 전환한다. 작은 규모의 건물 전체를 매입하거나 대형 건물 일부를 매입하는 방식이다. 공공주택특별법을 개정해 공공이 오피스나 상가 등을 매입하거나 리모델링할 수 있도록 근거를 만들 방침이다. 이 같은 주거 전환사업을 활성화하기 위해 주차장 설치를 면제하되 임차인의 자격은 차량 미소유자로 제한한다는 계획이다.

소형 상가를 다중주택으로 용도변경이 가능하도록 건축규제도 완화한다. 다중주택이란 욕실을 개별로 두고 취사는 공동으로 하는 주택을 말한다. 다중주택 허용 규모를 바닥면적 330㎡에서 660㎡로 늘리고 층수 기준은 종전 3개층에서 4개층으로 확대한다.

코레일 부지나 국·공유지, 공공시설 등을 활용한 공공주택 건설도 추진한다. 빈 땅으로 방치되고 있는 용산정비창의 경우 공공주택 8000가구가 공급될 예정이다. 이처럼 서울 도심 유휴 부지 18곳에 1만5000가구를 공급한다는 계획이다.

3기 신도시 등 수도권 30만 가구 공급계획과 주거복지로드맵에서 발표했던 공공택지의 경우 2023년까지 절반 이상에 대한 입주자모집을 마친다는 계획이다. 일부 신도시의 경우 토지보상 이후 택지조성 등의 단계에서 사전청약을 실시한다. 내년 사전청약 물량은 9000가구다.

박선호 국토부 1차관은 “지장 하향 조정세가 확산되고 있으나 불안 요인도 잠재돼 있는 상태”라며 “투기 근절을 위한 수요 관리 정책과 실수요자를 위한 양질의 주택공급 정책을 일관되게 견지하려는 정부의 의지는 확고하다”고 말했다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com

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