등록 임대사업자 공적 의무 위반여부 전수조사, 합동점검 실시

올해부터 국토교통부(장관 김현미)는 매년 전국 광역·기초 지자체와 합동으로 전국 등록 임대사업자의 공적 의무 준수여부를 전수 조사하여, 의무 위반자를 대상으로 과태료 부과 또는 등록말소 및 세제혜택 환수 등을 추진할 계획이라고 밝혔다.

국토교통부는 지난해 12월 발표한 ｢주택시장 안정화방안｣ 후속조치로, 의무위반 합동점검 확대 등 사업자 사후관리와 임차인 보호 강화를 주요내용으로 하는 ’20년 등록임대 관리강화 추진계획을 수립, 3월부터 추진할 계획이다.

임대등록제는 사적 임대주택에 거주하는 임차인의 주거안정 지원을 위해 ’94년에 도입되었으며, 도입 이후부터 역대정부마다 다양한 세제혜택* 등을 통해 지원해 왔다.

* 제도 도입 이후 다양한 보유세·거래세 감면을 추진, 특히 ’14년에 양도세 장특공제·임대소득세 감면 등 추가 반영하였고, 등록임대 활성화(’17.12) 시에는 장기임대 유도를 위해 종부세 합산배제·양도세 중과배제 요건 강화(임대 5년→8년이상) 및 임대소득세 감면대상 확대(보유 3호→1호이상) 추가

특히, 등록임대 활성화(’17.12) 발표 이후에는 신규 임대등록이 급증*(’17년말 25.9만명·98만호→’19년말 48.1만명·150.8만호)하여 등록임대 재고의 양적 확대를 통해 민간임대 거주 임차인의 주거안정에 기여하였다고 평가된다.

* 등록임대주택 중 대다수는 공시가격 6억 이하(91.9%), 다세대·다가구주택 등 非 아파트(74.4%) 로서, 최근 서울의 고가·아파트 중심의 주택 가격 상승세와 연관성은 낮음

다만, 단기간 내 등록 집중 방지를 통한 안정적인 제도 운영을 위해 정부는 그간 ’18년 9.13 대책 등을 통해 세제혜택을 일부 축소·조정하였고, 그 영향에 따라 ’19년 신규 임대등록은 예년 수준으로 안정화되었다.

또한 정부는 관계기관 합동 「등록임대 관리강화 방안」(’19.1) 발표를 통해 사업자의 혜택과 공적 의무가 상응하도록 사업자 의무를 강화하고, 사업자를 체계적으로 관리할 수 있도록 기반을 마련하였다.

사업자의 중요 의무(임대의무기간 준수, 임대료 증액제한) 위반 시 과태료 강화(1천만원→3천만원 이하)와 함께 세제혜택 환수토록 제도정비했고, 등록 임대정보 관리를 위한 전용 시스템(렌트홈) 구축 및 부정확 임대등록정보 일제정비*를 추진하는 한편, 의무위반 시범점검(’19.10~12, 청주·용인시)을 실시하여 전국 단위 정기조사 추진의 기틀을 마련한 바 있다.

* ’94년 도입 이후 지자체에서 수기(手記) 및 세움터(건축행정시스템) 분산 관리 등으로 기존 등록정보 부정확 및 타 정보시스템과 연계에 한계가 있어 지자체 직권정정 통해 정비중

[ ’20년 등록임대 관리강화 추진계획 ]

국토부는 ’20년에도 민간주택 거주 임차인의 주거안정 지원을 위해 임대등록 활성화 기조를 유지하는 한편, 그간 구축된 관리기반을 바탕으로 사업자 사후 관리와 임차인 보호 강화를 확대 추진하여 부실 사업자를 퇴출하고 임대등록제의 내실화를 기해 나갈 방침이다.

1. 등록임대 관리 강화 : 의무위반 점검 전국 확대 시행

올해부터 사업자의 공적 의무 위반여부에 대한 관계기관 합동점검을 전국 229개 시·군·구로 확대하여 실시한다. 이번 점검은 임대차계약 자진신고 기간(’20.3~6월, 4개월)을 포함, 12월까지 진행된다.

* (추진일정) ① 점검 기초자료 확보를 위한 임대차계약 자진신고(과태료 면제) 추진(3~6월), ② 위반의심자 분석, 조사(자료제출·대면조사), 처분(7~12월)

의무 위반사항이 적발된 사업자는 법과 원칙에 따라 과태료 부과, 등록말소 및 기존 제공받은 세제혜택 환수 등 엄중 조치하여 의무 위반행위가 재발되지 않도록 철저히 관리해 나갈 계획이다.

점검항목은 사업자의 공적 의무 전반이며, 특히 핵심 의무사항인 임대의무기간 및 임대료 증액제한(연 5%이내) 등을 중점 조사할 예정이다. 임대차계약 자진신고 기간(3~6월) 내 신고를 하지 않은 미신고 건도 기간종료 후 점검대상에 포함된다.

지역별로는 전국 기초지자체에서 동시 추진하되, 사업자 세제혜택이 크고, 최근 주택가격이 크게 상승한 지역(서울 등) 등은 해당 지자체와 협업하여 점검상황을 심화 관리할 예정이다.

합동점검은 기관간 협업을 통해 진행된다. 국토부는 렌트홈 등 분석을 통해 위반의심자 사전분석을, 지자체는 위반의심자에 대한 조사(자료제출, 대면조사) 및 과태료 부과 등 처분을 하고, 처분결과를 반영하여 과세당국은 세제혜택 환수 등을 추진한다.

이와 함께 관리체계로 국토부·시도 합동으로 “등록임대 관리지원 T/F”를 구축(’20.2월)하여 합동점검 상황관리 및 지자체 지원을 추진한다.

2. 임차인 권리 보호 실효성 제고

그간 임차인 보호는 사업자 의무위반 시 제재를 통해 추진했으나, 앞으로는 사업자의 공적 의무 강화는 물론, 임차인의 정책 체감도를 높이기 위한 정보 접근성 제고, 신고채널 확보 등까지 확대 추진한다.

(보증금 미반환 피해 예방) 임대사업자가 임대보증금 미반환으로 임차인에 피해를 입혔거나 거짓·부정한 방법으로 권리관계 정보제공을 한 경우 등록말소 및 세제혜택 환수 가능*토록 한다. 또한 다가구주택을 보유한 임대사업자는 임대차계약 시 임차인에게 해당 주택 전체의 선순위 보증금 정보도 추가제공**토록 설명의무를 강화한다.

* 민간임대특별법 개정안(’19.9월 박홍근 의원발의)에 반영, 국토소위 심사 대기중

** 다가구주택은 단독주택에 해당되므로, 임차인이 임대보증금 반환가능성 예측을 위해서 해당 주택 전체의 선순위 보증금 정보 파악 필요

(등록요건 강화) 임대사업자의 공적의무 수행확보를 위해 행위능력과 책임이 제한되는 미성년자의 사업자 등록을 제한하고, 중대의무 위반으로 등록말소된 사업자의 재등록을 일정기간(2년 이내) 제한토록 등록요건을 강화할 예정이다.

* 민간임대특별법 개정안(’19.12월 박홍근 의원발의)에 반영, 국토위 상정 대기중

(정보 접근성 제고) 임차인 또는 등록임대 입주희망자가 등록임대주택 여부를 인지, 선별가능하도록 서비스를 개선한다. 우선 민간 부동산 매물검색 플랫폼상 매물정보에서 등록임대주택 여부를 검색가능토록 하는 서비스를 민간업체와 협의를 통해 3월부터 도입, 단계적으로 확대해 나갈 계획이다. 또한 현행 렌트홈 지도서비스상 등록임대주택 정보제공 확대를 위한 시스템 개선*도 적극 검토할 계획이다.

* 현행은 건물유형(아파트 등), 임대유형(장·단기), 의무임대기간 개시일, 단지별 주소 등 단순정보만 제공하고 있어 임대주택 검색 및 활용에 제약

더불어 소유권 등기에 등록주택임을 부기등기하도록 의무화*하는 등 다양한 경로를 통해 임차인 권리를 인지가능토록 지원할 계획이다.

* 민간임대특별법 개정안(’19.3월 김철민 의원발의)에 반영, 국토소위 심사 대기중

(불법행위 신고센터 신설) 사업자의 의무위반 근절을 위해 국토부·지자체(광역·기초)에 전용 신고창구인 ｢등록임대 불법행위 신고센터｣를 6월중 신설한다. 증액제한 위반, 의무기간 미준수 등 사업자의 의무 위반행위를 인지한 임차인 및 제3자 누구나 신고가능하다.

* 민원인(임차인 및 제3자 등)이 신고센터로 의무위반 의심 행위에 대해 신고· 접수하면 담당부서에서 사실진위 여부를 조사 후 위반자에 필요처분 등 조치

3. 등록임대사업 관리여건 개선

원활한 등록임대사업 수행 및 지자체의 사업자 관리 지원을 위해 제도개선, 교육·홍보 확대 등 관리여건 개선도 다각적으로 추진한다.

(등록시 사업자 의무 확인) 임대사업자가 등록 전 임대사업 관련 의무와 책임성을 인식할 수 있도록 제도개선을 추진할 예정이다. 등록서류에 사업자의 의무사항 체크리스트 및 확인서를 포함토록 서식을 변경(’20.6, 시행규칙 개정)하여 의무 미인지에 따른 사업자 의무위반을 예방하고 적법한 사업 추진을 유도해나갈 계획이다.

(중개사 교육·홍보) 임차인 권리보호에 있어 공인중개사 역할의 중요성을 감안, 중개사 대상 법정 정기교육과정에 등록임대사업 관련내용을 필수 이수토록 반영하고, 4월부터는 중개사협회 및 사무소 등으로 제도 안내용 홍보자료도 별도 배포할 예정이다.

(기 타) 등록임대 관련 지자체 행정력 강화를 위해 ’18년부터 진행 중인 일선 기초지자체의 인력확충을 지속 추진하는 한편, 등록정보 통계의 정확성 제고를 위해 하반기에는 법인 임대사업자의 등록정보 정비도 추진한다. 이와 함께 등록정보 분석의 정확도 향상 및 사용자 편의제고 등을 위해 렌트홈·유관시스템(건축행정시스템, 국세행정시스템 등)과의 연계 강화도 연중 지속 추진해 나갈 계획이다.

[ 임대차계약 자진신고 ]

’20년 등록임대 관리강화 추진계획 중 가장 먼저 추진되는 과제는 의무위반 합동점검의 일환으로 추진되는 “임대차계약 자진신고 기간”운영으로, 3월 2일부터 전국 229개 시·군·구에서 동시 추진된다.

이번 자진신고 기간 운영목적은 점검 기초자료(월임대료, 보증금 등) 확보 등을 위해 임대사업자에게 그간의 임대차계약 미신고를 자율시정토록 계도기간을 부여하는 것으로, 3월 2일부터 6월 30일까지 4개월간 한시 운영한다. 주요 내용은 다음과 같다.

- (신고대상) 「민간임대주택법」에 따라 등록한 개인 임대사업자
- (신고항목) 임대주택 등록 이후 현시점까지 신고 또는 변경신고를 하지 않은 모든 임대차계약
- (신고방법) 자진신고서 등 신청 구비서류를 준비하여 렌트홈 홈페이지*(http://www.renthome.go.kr) 또는 등록임대주택 소재 시·군·구청 방문 접수
* 자진신고는 “신종 코로나 바이러스”로 인한 대응상황이 심각단계로 격상됨에 따라, 3월부터 4월까지(2개월)는 렌트홈을 통한 접수만 가능하오니 착오 없으시길 바랍니다.

(과태료 면제) 경미한 의무 위반인 “임대차계약 미신고” 및 “표준임대차계약서 양식 미사용” (현행법상 과태료 1천만원 이하 부과)
* 임대의무기간 준수, 임대료 증액제한 등 임차인의 주거 안정에 직결되는 임대사업자의 주요 의무 위반 시에는 과태료 정상 부과

자진신고 기간종료(6월말) 후에는 신고자료 및 기 확보된 기초자료를 토대로 임대사업자가 보유 중인 등록물건 전수조사를 거쳐 의무위반자를 적발, 엄중 조치할 계획이다.

< 자진신고 관련 문의처 >
- 렌트홈 온라인 접수 안내 : ☎ 031-719-0511, 렌트홈 콜센터(시스템)
- 민간 임대등록제도 관련 문의 : ☎ 1670-8004, 렌트홈 콜센터(제도)
- 자진신고 방문접수 안내 : 등록임대주택 소재 기초지자체(시·군·구청)

국토부 관계자는 “정부는 앞으로도 체계적인 등록 임대사업자 관리 및 임차인 권리 보호를 위해 등록임대 관리 강화방안을 지속 강구 ·추진할 예정”이라고 밝혔다.