이번엔 '후분양' 압박 카드.. 부실 벌점제 개편나선 정부

합산방식에 건설사 1곳 일괄부과
벌점누적 따라 선분양 제한 조치
공급절벽·집값상승 등 부추길 듯

정부가 후분양 제도를 밀어붙이고 있어 주택 시장에 큰 혼란이 예상된다. 서울의 한 견본주택 방문객들이 분양 관계자의 설명을 들으며 아파트 배치를 살펴보고 있다. 연합뉴스

정부가 12·16 부동산 대책으로 집값이 안 잡히자 후분양 정책을 밀어붙이고 있다. 건설산업 부실벌점 제도를 대폭 손질해 누적된 벌점만큼 선분양을 제한하는 개정안을 추진하고 있는 것이다.

19일 부동산 업계에 따르면 국토교통부는 부실벌점 산정방식을 전면 개편하는 내용의 건설기술진흥법 시행령 개정안을 추진 중이다.

개정안은 현재의 부실벌점 산정 방식을 현행 평균 방식에서 합산 방식으로 바꾸고, 컨소시엄(공동 도급)의 벌점을 기존 출자 비율에 따른 개별 부과에서 컨소시엄 대표 건설사에 일괄적으로 부과하는 방식으로 변경하는 것이 골자다.

이렇게 되면 예를 들어 한 건설사가 100개의 건설 현장에서 3점의 벌점을 받았을 경우 현재는 0.03점으로 환산되지만 앞으로는 100배인 3점으로 산정된다.

건설사들이 가장 우려하는 것은 벌점 누적에 따른 선분양 제한 조치다. 벌점이 3점 이상이면 3분의 2층수 골조공사를 완료한 뒤 선분양할 수 있으며 5점이 넘어갈 경우 전체 동의 골조골사를 완료해야 한다. 10점 이상은 준공 이후 분양이 가능해 사실상 건설사들이 자금을 자체 조달해야 한다. 개정안이 원안대로 통과될 경우 현재 시공능력평가 상위 20대 건설사의 75%에 달하는 15개 업체가 선 분양에 제한을 받는 것으로 나타났다. 이들 상위 20개 건설사들은 연간 1만∼2만 가구 이상씩 새 아파트를 분양하는 데 이 물량만큼이 공급 중단될 수 있다는 얘기다.

건설업계는 상위 20개사를 제외하고도 중대형 건설사의 부과 벌점이 최대 30배까지 불어나 분양 시장에 큰 혼란을 초래할 것으로 우려했다. 이 영향으로 내년부터 본격화하는 정부의 3기 신도시 등 주거복지로드맵 추진에도 차질이 불가피할 것으로 내다봤다.

정부의 분양가 및 대출 규제 등으로 가뜩이나 분위기가 침체된 주택 시장에 또 다른 복병이 등장하자 건설업계는 적잖이 당황한 분위기다. 정부가 연초부터 집값을 잡겠다면서 애먼 시장만 잡는 것 아니냐는 불만의 목소리가 터져 나온다.

그러나 국토부는 부실벌점의 취지와 실효성 제고를 위해 법 개정이 불가피하다는 입장이다. 국토부는 새로운 부실벌점 집행이 2022년 7월 이후인 만큼, 일단 개정안대로 제도를 운용해보고 필요하면 조처에 나서겠다고 설명했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "공정률을 뒤로 늦춰 분양하면 분양가가 높아질 수 있다든지(분양가 양극화), 인기 지역 위주로 공급시장이 재편된다든지의 문제가 있을 수 있다"며 "자금 조달과 관련된 금융환경이 개선되지 않는다면 디벨로퍼가 후분양을 하기 어려워 공급에 차질을 빚을 것"이라고 말했다.

대형 건설사 한 관계자는 "선분양을 해야 현금 흐름에 문제가 없는 건데, 후분양하거나 시기가 지연되면 자금력이 좋은 대형 건설사들이라도 부담이 커진다"며 "서울 등 주택 수요가 몰리는 지역은 공급 지연으로 집값이 더 치솟는 불안 양상이 다시 재현될 수 있다"고 설명했다.

박상길기자 sweatsk@dt.co.kr