아파트 대출 규제로 오피스텔 관심..임차수요 분석해 투자를

住테크 돋보기

‘12·16 부동산 대책’ 발표 후 주택시장이 급속히 위축되고 있다. 신규 주택 구입을 위한 주택담보대출이 제한되고, 보유세 강화로 주택 소유에 대한 투자심리도 크게 위축될 전망이다. 하지만 유동자금이 풍부한 만큼 대체 투자처인 수익형 부동산에 대한 관심도 높아질 것으로 예상된다. 주택 규제 강화로 상업시설 및 업무시설 등의 수요가 증가할 가능성이 있다.

수익형 부동산 중 대표적인 상품이 오피스텔이다. 비교적 소액으로 부동산에 투자할 수 있고, 관리 부담이 작으면서 안정적으로 월세를 받을 수 있기 때문이다. 국토교통부 실거래 가격에 따르면 지난해 전국에서 거래된 오피스텔 평균 매매가격은 1억8000만원이고, 서울은 약 2억5000만원, 경기 1억9000만원, 인천 1억8000만원을 기록했다. 서울도 임대용 소형 오피스텔의 경우 전용면적 20㎡ 이하는 1억4000만원, 20~40㎡는 1억9000만원을 기록해 2억원 이하로 오피스텔을 구입한 것으로 조사됐다. 하지만 오피스텔 투자 전에 고려해야 할 점도 있다.

우선 아파트와 같은 매매차익을 기대하기는 어렵다. 부동산114에 따르면 지난해 오피스텔 평균 매매가격은 0.45% 상승에 그쳐 지난해 소비자 물가상승률(0.40%) 수준에 머물렀다. 지역별로는 서울이 1.03%로 가장 높은 상승률을 기록했고, 대전 0.99%, 인천 0.45% 수준이었다. 울산(-2.74%) 제주(-1.65%) 경북(-1.3%) 등 지방광역시와 지방의 오피스텔 매매가격은 전년 대비 하락했다. 오피스텔 매매가격은 2016~2017년에는 연간 3%씩 상승하기도 했으나, 공급물량이 늘어나고 투자 수요가 아파트로 이동하면서 2018년(1.26%)부터 상승률이 떨어졌다.

올해 1월 현재 전국의 오피스텔 재고물량은 77만2000실이고, 이 중 서울이 26만6000실, 경기 23만8000실, 부산과 인천이 각각 7만1000실과 6만9000실이다. 반면 지난해 공급된 오피스텔은 전국 7만3000실로 재고물량의 9.5%에 달했다. 특히 2018년부터 올해까지 3년간 공급예정 물량이 약 24만 실로 오피스텔 재고물량의 31.5%에 달한다. 최근 1~2인 가구는 증가하고 있지만, 월 50만~100만원에 달하는 월세를 지급하고 거주할 만한 임차 수요도 제한돼 있어 공급물량 증가는 직접적으로 오피스텔 시장에 영향을 미칠 수밖에 없다.

그럼에도 불구하고 2020년에는 오피스텔에 대한 관심이 높아질 것으로 예상된다. 연간 임대수익률은 지난해 기준 연 4.91%로 전년 4.93%보다 0.02%포인트 낮아졌지만 예금금리가 1%대인 상황에서 3~4%포인트가량의 추가 수익률도 높게 느껴질 수 있다. 여기에 연간 1~3% 정도 매매가격 상승까지 기대할 수 있다면 연간 5~7%가량의 투자수익률이 가능하기 때문이다. 투자자 역시 주식, 보험 등 금융상품보다 부동산 투자에 대한 선호도가 높은 편이다.

오피스텔에 투자하려면 선택이 중요하다. 무엇보다 임차 수요가 풍부한 지역인지가 중요하다. 월 50만~100만원 정도를 안정적으로 낼 수 있는 직장인 및 신혼부부 등 1~2인 수요가 풍부한 지역인지를 잘 확인해야 한다. 또한 수요가 많은 지역은 이미 공급도 많기 때문에 지역 내 경쟁력이 있는 오피스텔인지를 살펴봐야 한다. 정기적인 관리를 통해 상품성을 유지하는 것 또한 투자자가 해야 할 몫이다.

김혜현 알투코리아투자자문 이사

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