내년부터 달라지는 부동산 제도는?

세제, 대출 등 전반적으로 변화
"다주택자 규제 더욱 강화돼"

[이데일리 강신우 기자] 12·16 부동산대책의 개정안이 본격 시행되는 2020년 부동산 시장은 세제, 대출 등 여러 분야에서 변화가 나타날 전망이다.

부동산전문가들은 이번 대책으로 다주택자에 대한 규제가 더욱 강화되기 때문에 기존 주택 보유자 또는 주택 취득 예정자는 달라지는 제도를 미리 파악하고 자산관리 계획을 세워야 한다고 조언한다.

24일 부동산114에 따르면 내년 1월부터 9억원 초과 고가주택 양도 시 장기보유특별공제 혜택이 축소된다. 매도하는 주택에 ‘2년 이상 거주’라는 조건을 충족하지 못하면 일반 장기보유특별공제를 적용해 1년에 2%씩, 15년 이상 보유하면 최대 30%까지만 공제해준다.

또한 전세자금대출을 이용한 갭투자를 막을 조치가 시행된다. 우선 전세자금대출을 받은 뒤 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유하면 전세대출금을 회수 당한다. 아울러 9억원 초과 1주택자는 공적 전세보증은 물론 서울보증보험 보증도 받을 수 없게 된다.

6억원 초과 9억원 이하 주택을 매입할 때 취득세율은 현행 2%에서 취득금액에 따라 1.01%~2.99%로 세분화된다. 또 집을 3채 이상 가지고 있는 세대가 추가로 주택을 매입할 경우 4%의 취득세율이 적용된다.

2월에는 주택 청약시스템이 금융결제원에서 한국감정원으로 넘어간다. 1월 중 청약 데이터베이스(DB) 및 관련 자료가 이관되고 2월 이후 입주자모집공고가 이루어지는 단지부터 한국감정원에서 청약업무를 수행하게 된다.

2월 21일부터 부동산 실거래신고 기한이 60일에서 30일로 단축된다. 계약이 무효나 취소가 되는 경우도 해제 등이 확정된 날로부터 30일 이내 신고해야 하며 이를 어기면 500만원 이하의 과태료가 부과된다. 또한 실제 계약을 체결하지 않았는데 거짓으로 신고하면 3000만원 이하의 과태료 규정이 신설된다.

공인중개사가 계약 시 교부하는 중개대상물 확인·설명서에 거래당사자와 협의를 통한 중개보수를 명시하는 내용이 추가된다. 따라서 공인중개사는 부동산 계약서 작성 단계에서 중개보수를 명확히 설명하고 협의해야 하며 거래 양당사자로부터 이를 확인했다는 서명을 받아야 한다.

3월부터는 투기과열지구 3억원 이상 주택 취득 시는 물론 조정대상지역 3억원 이상 주택과 비규제지역 6억원 이상 주택을 취득할 때에도 자금조달계획서를 제출해야 한다. 이와 함께 투기과열지구 9억원 초과 주택 실거래 신고 시에는 자금조달계획서와 함께 소득금액증명원, 예금 잔고, 전세계약서 등 객관적 증빙자료를 제출해야 한다.

불법 전매 적발 땐 주택 유형에 관계없이 10년간 청약이 금지된다. 또한 현재 지역 및 주택 면적에 따라 1~5년까지 적용되는 재당첨 제한 기간도 늘어난다. 분양가상한제 주택, 투기과열지구 당첨 시 10년, 조정대상지역 당첨 시 7년간 재당첨 제한이 적용된다.

민간택지 분양가상한제가 유예기간을 거쳐 내년 4월 29일 이후 입주자 모집공고 신청 단지부터 본격 적용된다. 또한 5~10년 전매제한과 2~3년 실거주도 의무화된다

4월 24일부터 100세대 이상 아파트 등 공동주택은 의무적으로 관리비를 공개해야 한다. 지금까지는 300세대 이상 또는 150세대 이상 주상복합 건물 등 의무관리대상으로 지정된 공동주택만 관리비를 공개했지만 이것이 100세대 이상으로 기준 강화된 것이다. 이에 따라 관리비, 사용료, 장기수선충당금 등 21개 항목이 공개될 예정이다.

5월부터는 연 2000만원 이하 임대소득도 2019년 귀속분부터 소득세가 과세되기 때문에 2020년부터는 세무당국에 신고해야 한다. 다만 연 2000만원 이하 소득자는 분리과세 혹은 종합과세 중 선택 가능하다.

6월부터는 세입자가 집주인에게 월세를 신용카드로 낼 수 있다. 월 200만원 한도 내에서 부동산 월세를 신용카드로 납부할 수 있는 서비스로 신한카드가 준비 중이다.

8월부터는 허위매물을 게시한 공인중개사를 처벌하는 내용을 담은 공인중개사법 개정안이 시행될 예정이다. 개정안에 따르면 민간에서만 진행하던 인터넷, 모바일 허위매물 모니터링을 국토교통부에서도 진행하고 허위, 과장광고를 올리는 공인중개사에게 최대 500만원의 과태료를 부과한다.

이 밖에도 공모형 리츠·부동산펀드 세제혜택이 확대되고 단독주택, 꼬마빌딩 등의 상속·증여세 과세표준을 기준시가에서 감정가로 변경해 적용한다. 또 공시가격 9억원 이상 고가주택 보유자에게 부과되는 종합부동산 세율이 0.1%포인트~0.8%포인트 인상된다.

2020년부터 달라지는 부동산 제도.(자료=부동산114)

강신우 (yeswhy@edaily.co.kr)