'30억' 아파트 공시가 80%까지↑.."강남다주택자 보유세 50% 급증"

국토부 공시가격 신뢰성 제고방안 발표.."공시가격 역전현상 해소"
2020년 표준단독주택 공시가격 전년대비 4.5% 상승..서울 8.6% 최대

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(세종=뉴스1) 김희준 기자 = 30억원대 아파트 공시가격의 시세반영률(현실화율)이 80%까지 높아진다. 이 경우 강남에 여러채를 보유한 다주택자의 경우 보유세가 최대 50%까지 급등할 전망이다.

국토교통부는 2020년 표준단독주택 공시가격(안) 열람에 착수하기에 앞서 17일 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안을 발표했다.

국토부 관계자는 "1989년 공시제도 도입 이래 최초로 공시가격 산정방식과 공시제도 운영에 대한 방향을 밝힌 것"이라며 "이는 부동산 가격공시에 대한 높은 국민적 관심, 공시제도 운영에 대한 투명성, 신뢰성 제고 요청에 적극 부응하기 위한 조치"라고 말했다.

국토부는 이번 발표를 통해 지난해부터 추진중인 공시가격 현실화 정책의 2020년 가격공시 적용방안으로 공시가격 시세반영률(현실화율)의 오류를 최소화할 방침이다.

먼저 2020년 부동산 가격공시 추진방안 중 올해 68.1%의 현실화율이 적용된 공동주택(아파트)의 경우 고가아파트의 공시가격 조기 현실화 등 가격대별 차등을 둔다.

특히 전반적 현실화율 상향과 함께 그간 지속된 고가-중저가 부동산간의 공시가격 역전현상을 폭넓게 해소한다는 기본원칙 아래 추진한다.

이를 위해 실거래가, 감정평가 선례, 각종 가격통계 자료 분석 등을 통해 2019년중 시세변동분을 공시가격에 충실히 반영하고, 해당 부동산의 가격과 현재 시세 반영수준(2019년 현실화율)을 고려한 현실화율 제고분(α)을 적용해 공시가격을 결정할 예정이다. 이 경우 2020년 공식가격은 2019년 말 시세에서 올해 현실화율에 제고분을 더한 비율을 곱한 가격(2019년말 시세 × '2019년 현실화율 + α')에서 결정된다.

현실화율 제고대상은 중저가(시세 6억원 미만)에 비해서 현실화율이 낮은 시세 9억원 이상의 공동주택으로 하되 이들 주택 중 2019년 현실화율이 일정한 수준에 미달되는 경우에만 현실화율 제고분(α)을 적용한다.

현실화율의 제고수준은 가격대별로 각각 70%(시세 9억~15억원), 75%(시세 15억~30억원), 80%(시세 30억원 이상)으로 한다. 다만 최대 상한선은 가격대별로 각각 8%p, 10%p, 12%p의 상한선을 둔다.

국토부 관계자는 "강남구나 마포구 등 일부지역 아파트는 공시가격이 20~30% 이상으로 상승하는 경우도 있을 수 있으며 이 경우 다주택자 보유세(재산세+종부세)는 50% 이상 상승할 것으로 예상한다"고 말했다. 다만 1주택자의 경우에는 세부담 상한 50%가 적용되고, 장기보유고령자에 대해서는 종부세 세액공제율을 최대 80%까지 확대할 계획이다.

단독주택은 아파트와 같이 시세 9억원 이상에 대해서 현실화율을 높이되 제고대상은 2019년 현실화율이 55%에 미달되는 경우에 한한다.

토지는 영세자영업자가 많은 전통시장을 제외한 모든 토지에 대해 2019년 기준 64.8%인 현실화율이 앞으로 7년내에 70% 수준에 도달할 수 있도록 현실화율 제고분을 균등하게 반영한다.

국토부는 이 같은 현실화율 제고방식을 적용할 경우 2020년 가격공시를 통한 부동산 유형별 현실화율은 아파트의 경우 1%p 오른 69.1%, 표준 단독주택은 0.6%p 오른 53.6%, 표준지는 0.7%p 오른 65.5% 수준이 될 것이라고 분석했다.

이밖에 국토부는 공시가격 오류를 최소화하고 산정의 객관성을 높이면서 공시관련 정보공개를 대폭 확대하는 신뢰성 제고방안으로 개별부동산 가격 산정에 적용되는 비교 표준부동산 선정 기준을 구체화하여 시·군·구 담당자가 임의로 낮은 가격의 표준부동산을 선정하지 못하도록 공시가격 산정기준을 개선한다.

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◇깜깜이 공시가 줄인다…내년 공시가격 로드맵 발표 주택에만 규정된 공시비율 기준을 2020년 공시부터 폐지하는 등 관행에 따른 단독주택 공시가격 역전현상을 점진적 해소한다.

앞으로 공시가격의 현실화율은 별도로 수립할 예정인 중장기 현실화 로드맵 등을 통해 단계적으로 상향한다.

공시가격 산정․평가과정에서 발생할 수 있는 오류를 없애기 위해 조사기관의 책임성과 검증체계도 대폭 강화된다.

감정원(공동, 표준단독)은 조사자-지사장-총괄부서에 이르는 단계별로 철저한 검증책임을 부여하고, 오류에 대해 공동책임을 부과한다.

감정평가법인(표준지)은 법인 차원의 검증 절차를 의무화해 감평법인 책임성을 강화하고, 성과평가를 토대로 공시물량 배정 차등을 둔다.

공시가격 산정에 있어 조사자의 자의성을 최대한 배제하고, 오류발생을 사전에 예방하기 위한 산정시스템 개선도 병행한다.

2021년까지 표준부동산 가격산정시스템과의 통합도 추진한다. 객관성을 높이기 위해 표준화가 용이한 공동주택부터 대량산정모형을 단계적으로 도입한다.

깜깜이 공시 논란을 해소하기 위해 공시 관련 정보공개 확대 등 공시운영의 투명성도 강화한다.

아울러 공시가 결정을 위한 시세산정에 사용되는 기초자료(부동산 특성, 실거래가, 시세정보 등)를 공개하는 시범사업도 실시한다.

또 2020년 공시가격 현실화율 제고방안 공개를 계기로 사회적 공론화 과정 등을 거쳐 내년중 로드맵을 발표할 계획이다.

로드맵에는 최종 현실화율 목표치, 목표 현실화율 도달기간, 현실화율 제고방식 등이 종합적으로 담길 예정이다. 국토부는 로드맵 마련을 위한 제반절차에 착수해 2021년 공시부터 적용해 나간다는 방침이다.

한편 2020년 표준단독주택 공시가격(안)은 전년 대비 전국 4.5% 상승한 것으로 집계됐으며 서울(6.8%), 광주(5.9%), 대구(5.8%) 순으로 높게 상승했고, 제주(-1.6%), 경남(-0.4%), 울산(-0.2%)은 소폭 하락했다.

공동주택 공시가격에 대한 소유자 열람은 내년 3월 12일부터 시작될 계획이며, 결정공시는 4월 29일 이루어진다.

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