보유세 '폭탄' 수준..강남 23억짜리 집 50% 오른 630만원

국토부 '20년 표준단독주택 공시가격 신뢰성 제고방안'
강남과 일부 자치구 내 9억원 이상 공동주택 세율 급등

서울 강남구 대치동 은마아파트 단지(사진=이데일리DB)

[이데일리 김용운 기자] “강남구나 마포구 등 일부 지역 공동주택들은 공시가격이 20~30% 이상으로 상승할 수 있다.”

서울 강남 등 일부 지역의 고가 주택 소유자들은 올해보다 더 높은 보유세를 내게 될 전망이다. 정부가 치솟는 서울의 집값을 잡기 위해 12·16 대책을 통한 대출 규제에 이어 세금 폭탄 카드를 꺼냈다.

국토교통부는 오는 18일 ‘2020년 표준단독주택 공시가격(안)열람’에 앞서 ‘2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안’을 17일 발표했다. 내년도 ‘공시가격(안) 의견청취’ 전에 공시가격 산정방식과 공시제도운영에 대한 방향을 제시하는 방안으로 국토부가 공시가격(안) 의견청취 전에 공시가 방향을 밝힌 것은 1989년 공시제도 도입 이래 최초다.

이번 방안의 핵심은 서울 집값 상승의 원인으로 꼽힌 강남과 일부 자치구 내 시가 상승률이 높은 공동주택 대한 세율을 높이는 것이다.

이를 위해 실거래가, 감정평가 선례, 각종 가격통계 자료 분석 등을 통해 2019년 중 시세변동분을 공시가격에 충실히 반영하고 해당 부동산의 가격과 현재 시세 반영수준(2019년 현실화율)을 고려한 현실화율 제고분(α)을 적용해 공시가격을 결정할 예정이다. 즉 내년 공시가격은 2019년말 시세 ×(2019년 현실화율 + α)이 된다.

다만 중저가(시세 6억원 미만)공동주택의 경우 시세변동분만 공시가격에 반영하고 시세 9억원 이상의 공동주택부터 현실화율 제고대상으로 삼는다. 이들 주택 중 올해 현실화율(△시세9∼15억 70% 미만 △15∼30억 75% 미만 △30억이상 80% 미만)이 일정한 수준에 미달하는 경우에만 현실화율 제고분(α)을 적용하고 가격이 높고 현실화율이 낮을수록 제고 폭을 확대해 현실화율의 제고수준을 가격대별로 각각 70%, 75%, 80%로 정한다. 이 과정에서 지나친 공시가격 급등을 막기 위해 α의 상한(△시세 9∼15억원 최대 8%p △시세 15∼30억원 최대 10%p △시세 30억원 이상 최대 12%p)을 두어 산정한다.

따라서 올해 시세가 33.6% 올라 23억5000만원이 된 서울 강남구의 전용 84.43㎡ 아파트의 경우 내년도 공시가격은 17억6300만원으로 53.5% 오르며 이에 따라 보유세도 50% 올라 629만7000원을 내게 된다.

공동주택 외에 단독주택은 공동주택과 같이 시세 9억원 이상에 대해서 현실화율을 제고하되 제고대상은 2019년 현실화율이 55%에 미달하는 경우로만 한정한다. 현실화율 제고 수준은 55%로 하되 α의 상한(△9∼15억 최대 6%p, △15억 이상 8%p)을 두어 공시가격 급등을 방지하는 방식은 공동주택과 유사하다.

토지는 영세자영업자가 많은 전통시장을 제외한 모든 토지에 대해 2019년 기준 64.8%인 현실화율이 앞으로 7년 내에 70% 수준에 도달할 수 있도록 현실화율 제고분을 균등하게 반영한다.

이 같은 현실화율 제고방식을 적용할 경우 2020년 가격공시를 통한 부동산 유형별 현실화율은 2019년 대비 공동주택(68.1%→ 69.1%)은 1.0%p, 표준단독주택(53.0%→ 53.6%)은 0.6%p, 표준지(64.8%→ 65.5%)는 0.7%p 수준 정도 제고될 전망이다.

국토부 관계자는 “올해 기준 단독주택의 약 95%와 공동주택의 약 96%가 시세 9억원 미만으로 이들 주택은 시세 변동률 수준으로 공시가격이 변동될 전망이다”며 “다만 서울 강남구나 마포구 등 일부 지역 공동주택들은 내년도 공시가격이 20~30% 이상으로 상승하는 경우도 있을 수 있고 이 경우 다주택자 보유세(재산세+종부세)는 50% 이상 상승할 것으로 예상한다”고 밝혔다.

김용운 (lucky@edaily.co.kr)