18일부터 표준주택 공시가 열람..올해는 얼마나 오를까

국토부, 연내 공시가 종합대책 마련
공시비율 폐지·표준주택 수 확충 등 거론
주택거래 없고 시세상승률 반영 '관건'
"조사·산정 시스템 고도화 필요"

올해 1월1일 기준 전국 표준 단독주택 22만가구의 공시가격이 지난해보다 평균 9.13% 상승했다. 사진은 서울 용산구 한남동 일대 단독주택단지 모습. 뉴스1

[이데일리 김기덕 기자] 국토교통부가 오는 18일 표준 단독주택 공시가격 열람을 앞두고 이르면 이번 주 후반이나 다음주 초 공시가격 신뢰도 강화를 위한 종합대책을 발표한다. 단독주택 및 공동주택 공시가와 토지 공시지가 현실화율(시세 대비 공시가 비율)을 단계적으로 높이고, 부동산 금액·지역·유형별로 큰 격차를 보였던 공시가격의 형평성 제고를 위한 구체적인 방안이 담길 것으로 보인다. 특히 일률적으로 산정한 가격에서 80%만 공시가로 인정하는 공시비율을 없앨 가능성이 있어 올해도 공시가격의 큰 폭 상승은 불가피할 전망이다.

◇‘깜깜이 공시가’ 논란 잠재울 개선안 나오나

국토부는 오는 18일부터 내년 1월7일까지 전국 단독주택 419만호 중 대표성이 인정되는 표준주택 22만호에 대한 공시가격을 열람한다. 표준주택 가격은 국토부 장관이 의뢰한 한국감정원이 주택 특성과 가격, 지역 분석 등을 통해 조사·산정한 결과를 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 최종 결정한다. 이를 기준으로 각 시·군·구 지방자치단체가 주택가격 비준표를 이용해 개별 단독주택 공시가를 산정한다.

올해 표준주택 공시가 평균 상승률은 9.13%로 2005년 주택공시 제도 도입 이후 가장 큰 폭으로 올랐다. 지난해는 5.51%를 기록했다. 특히 서울은 지난해 7.92%에서 올해 17.75%로 두 배 넘게 뛰었다. 고가 단독주택이 몰린 강남구(35.01%)와 용산구(35.4%), 마포구(31.24%)는 30% 넘게 뛰며 ‘과속 인상’ 지적을 받았다. 다만 표준주택과 개별주택 공시가 변동률 격차가 최대 7%포인트나 벌어지며 사상 초유로 국토부가 ‘공시가 하향 조정’ 조치를 내리는 초유의 사태가 벌어지기도 했다.

공동주택도 여전히 논란거리다. 올해는 서울 성동구 갤러리아포레 등 일부 공동주택 공시가격이 이의변경을 거쳐 통째로 바뀌는 등 공시가 신뢰도에 심각한 문제를 드러냈다. 서울의 경우 지난 4월 말 국토부가 결정한 공동주택 공시가격에 대해 이의신청 1만1588건이 쏟아졌다, 이는 전년보다 20배 가까이 급증한 수치다. 매년 반복되던 ‘고무줄 공시가’ 논란이 올해 역대급으로 확산된 이유다.

공시가는 보유세(종합부동산세·재산세)나 상속세는 물론 건강보험료, 국민연금, 기초연금 등 60여개 세금과 부담금을 산정하는 기준이다. 이에 국토부는 공시가 신뢰도 강화를 위해 연차별로 공시가격 현실화율을 올리고, 산정 과정 등을 종전보다 투명하게 공개하는 종합대책을 마련할 계획이다. 앞서 지난 8월 김현아 자유한국당 의원은 국토부가 부동산 실거래가 반영률을 정기적으로 조사·공표하고, 실거래가 반영률 목표치를 달성하기 위한 중장기 계획을 수립하는 내용을 담은 ‘부동산 가격 공시에 관한 법률’ 개정안을 내놨다.

하지만 국토부는 이 개정안에 부정적이다. 국토부 관계자는 “시세가 수시로 변하는 상황에서 법으로 정해진 대로 일관되게 조사·공표할 수 있는지에 대한 갑론을박이 있다”고 말했다. 이 관계자는 “법률 개정과 별개로 공시(지)가 개선안을 내놓기로 약속했고 이미 주요 대안은 마련한 상황”이라며 “기획재정부 등 관련부처와 협의를 거쳐 18일 표준주택 열람 이전에 최대한 빨리 발표할 예정”이라고 말했다.

◇현실화율 높이고 공시비율 없애고…“세부담 더 커진다”

올해 표준 단독주택의 현실화율은 작년 51.8%에서 53%로, 표준지 공시지가는 62.6%에서 64.8%로 각각 상향 조정했다. 다만 상대적으로 현실화율이 높았던 공동주택은 전년도와 같은 68.1%를 유지했다.

전문가들은 공시가 현실화율을 높이기 위해 공시비율을 폐지하는 방안이 나올 것으로 예상하고 있다. 현행 공시비율은 지난 2005년 주택공시제도 도입 이후 80% 비율을 유지하고 있다. 예를 들어 감정원이 조사·산정한 10억원의 아파트가 있다면 최종 공시가격은 공시비율 80%로 곱해 8억원으로 정해졌는데, 공시비율을 폐지하면 공시가격이 10억원으로 정해져 자연스럽게 현실화율을 제고할 수 있게 된다.

거래 빈도가 거의 없는 단독주택의 시세 반영률을 높이기 위해 표준주택 숫자를 늘리는 방안도 나올 것으로 관측된다. 익명을 요구한 학계 관계자는 “단독주택의 경우 매매거래가 아예 없거나 한 두건만으로 공시가를 조정할 때 조사 담당자의 주관이 적지 않게 반영된다”며 “표준주택 숫자를 늘리거나 시세가 이상 징후를 보일 때 이를 반영하는 산정 시스템을 고도화하는 시스템을 마련해야 한다”고 말했다.

이창무 한양대 부동산학과 교수는 “현행 고가주택을 중심으로 공시가를 과도하게 끌어 올리면서 현실화율 평균은 올라갔지만, 주택별로 형평성 등을 맞추지 못하는 문제가 남아있다”며 “세율을 전반적으로 조정하거나 심사와 검증 기능을 강화하는 방안을 고민해볼 필요가 있다”고 말했다.

[그래픽=이데일리 김정훈 기자]

김기덕 (kiduk@edaily.co.kr)