개포·반포·한남..27개 洞에 '분양가 상한제'

국토부, 1차 적용지역 확정
"분양가 5~10% 낮아질 것"
부산·고양은 조정지역 해제

정부가 6일 분양가 상한제 대상 지역으로 지정한 27개 동 중 한 곳인 서울 강남구 개포동 아파트 단지. 연합뉴스

서울 8개 구의 27개 동(洞)이 민간택지 분양가 상한제 대상 지역으로 지정됐다. 27개 동에서 추진 중인 재건축·재개발 등 정비사업지는 100여 곳이다.

국토교통부는 6일 정부세종청사에서 주거정책심의위원회를 열어 민간택지 분양가 상한제 적용 지역을 확정했다. 시행 시기는 심의·의결 내용이 관보에 고시되는 8일부터다. 대상은 강남구 개포 대치 도곡 삼성 압구정 역삼 일원 청담동, 송파구 잠실동, 서초구 잠원 반포 방배 서초동, 강동구 둔촌동, 마포구 아현동, 용산구 한남 보광동, 영등포구 여의도동 등이다. 이들 지역에선 새로 짓는 아파트의 분양가격을 택지비(토지비)와 건축비를 합산하는 방식으로 산정해야 한다.

일반분양하는 아파트는 5~10년의 전매 제한 및 2~3년의 실거주 의무를 부여받는다. 대상 지역에서 내년 말까지 1만 가구의 일반분양이 이뤄질 예정이다. 이문기 국토부 주택도시실장은 “분양가 상한제가 적용되면 분양가가 주택도시보증공사(HUG)가 책정하는 가격보다 5~10% 정도 낮아질 것”이라고 말했다. 주거정책심의위는 또 부산 수영구와 동래구, 해운대구 전역과 경기 고양시, 남양주시 일부 지역을 조정대상지역에서 해제했다.

분양가 상한제 '핀셋' 강남4구에 집중…"당첨땐 시세차익 최대 24억"

앞으로 서울 강남권에서 일반분양하는 아파트에 당첨되면 최대 24억원의 웃돈을 기대할 수 있을 전망이다. 민간택지 분양가 상한제 시행으로 분양가격이 주변 시세의 3분의 1 수준까지 떨어질 가능성이 있기 때문이다. 이들 분양 물량은 자금 여력이 있음에도 집을 사지 않은 무주택자들에게 돌아갈 가능성이 높다고 전문가들은 예상했다. 절대분양가격이 9억원을 넘는 까닭에 50세가 다 되도록 집을 사지 못한 서민은 분양 대금 마련이 쉽지 않아서다. 서울의 당첨 커트라인이 최저 청약가점 65점 이상으로 높아지면서 무주택 기간이 긴 40대 후반 이상이 당첨 가능권에 접어들 것으로 전문가들은 예상했다.

과열 우려 지역도 지정

국토교통부는 강남 4구를 분양가 상한제의 집중 타깃으로 정했다. 강남 4구에서만 22개 동을 대상 지역에 포함했다. 강남권은 당초 예상보다 광범위하게 묶었다는 평가가 나온다. 재건축이 한창 진행 중인 서초구 잠원·반포 일대나 강동구 둔촌동, 강남구 개포동, 송파구 잠실동 등지는 물론 안전진단이나 추진위원회 상태에 머무르고 있는 곳들도 상한제 대상 지역으로 지정했다.

강남 4구와 ‘마·용·성(마포·용산·성동)’ 4개 동을 제외한 다른 지역에선 영등포구 여의도동이 유일하게 포함됐다. 이문기 국토부 주택도시실장은 “우선 구 단위로 적용 대상을 선정했다”며 “이때 기준은 해당 구 안에서 관리처분을 받고 일반분양 물량이 1000가구 이상인 경우로 봤다”고 설명했다. 국토부는 정비사업 물량이 있더라도 추진위나 조합 구성 초기 단계인 경우는 관리처분에서 분양까지 통상 6~7년의 기간이 걸리기 때문에 상한제 대상으로 지정하지 않았다. 최근 집값이 큰 폭으로 오른 경기 과천과 성남 분당구, 서울 양천구 목동 등이 상한제를 피한 배경이다. 그는 “여의도에선 ‘브라이튼 여의도’가 후분양을 검토 중인 것으로 알고 있다”며 “이번에 1차 지정을 했으며 풍선효과나 주변 집값 상승, 고분양가 관리를 회피하려는 지역에 대해서는 신속하게 추가 지정할 것”이라고 강조했다.

정부는 분양가 상한제 대상 지역에서 분양되는 아파트에 대해 최대 10년까지 전매제한을 두기로 했다. 분양가가 인근 시세의 100% 이상이면 5년, 80% 이상∼100% 미만이면 8년, 80% 미만이면 10년간 전매를 제한한다. 여기에 2~3년간 실거주 의무도 부여할 예정이다.

로또 아파트 쏟아진다

분양가 상한제 시행으로 서울 주요 재건축 단지의 일반 분양가는 조합 목표 금액의 절반 수준으로 떨어질 전망이다. 서초구 신반포3차·경남 재건축조합(원베일리)은 상한제를 적용받으면 일반분양가(전용 84㎡ 기준)가 3.3㎡당 평균 2900만원대에 책정될 것으로 추정했다. 공시지가(3.3㎡당 5000만원)를 반영한 택지비 5억5000만원에 건축비(3.3㎡당 1300만원)를 더한 금액이다. 건축비에는 기본 건축비(3.3㎡당 646만원)와 가산비 등이 포함됐다.

이 단지 일반분양 당첨자는 말 그대로 ‘로또’를 맞을 전망이다. 바로 옆 반포동 아크로리버파크 전용 84㎡는 지난달 34억원에 거래됐다. 3.3㎡당 1억원이다. 원베일리 전용 84㎡가 조합 예상대로 10억원에 분양되면 시세 차익만 24억원에 달하는 셈이다. 조합 관계자는 “전용 84㎡ 기준 대지지분이 33㎡로 작아 상한제를 적용하면 일반분양가가 10억원대로 책정될 것”이라며 “이는 조합원 분양가(16억2300만원)보다 6억원이나 낮다”고 주장했다.

잠실 진주, 미성크로바 등 송파 재건축 조합도 상한제 적용 시 분양가격이 2600만원대에 책정될 것으로 보고 있다. 주변 파크리오의 실거래 가격은 3.3㎡당 5281만원 수준(전용면적 84㎡ 기준)이다. 인근 K공인 관계자는 “일반분양분 당첨자는 9억원 안팎의 시세 차익을 볼 수 있을 것”이라고 전망했다. 이상우 익스포넨셜 대표는 “정부 분양가 규제가 소수의 현금 부자만 청약에 도전할 수 있는 ‘로또 아파트’를 양산하고 있다”고 지적했다.

최진석/양길성 기자 iskra@hankyung.com

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