[분양가상한제] 로또청약 심화되지만 아파트가격 안정 기대(종합)

국토교통부가 6일 주거정책심의위원회를 열어 ▲강남 개포·대치·도곡·삼성·압구정·역삼·일원·청담 ▲서초 잠원·반포·방배·서초 ▲송파 잠실·가락·마천·송파·신천·문정·방이·오금 ▲강동 길·둔촌 ▲영등포 여의도 ▲마포 아현 ▲용산 한남·보광 ▲성동 성수동1가를 분양가상한제 지역으로 지정했다.

이에 따라 시장에서는 지금보다 분양가가 10~20% 낮은 아파트가 나올 것으로 예상하면서 기존 신축아파트의 인기가 떨어질 것으로 전망했다. 분양가상한제 아파트를 기다리는 대기수요로 인해 전셋값은 상승할 수 있지만 폭등 수준은 아닐 것으로 보인다.

/사진=뉴스1

◆강남·여의도·용산 '분양가상한제'

주택법 시행령에 따라 민간택지 분양가상한제는 투기과열지구 가운데 ▲분양가상승률이 물가상승률 2배 초과 ▲매매거래량 전년동기 대비 20% 상승 ▲청약경쟁률 5대1 이상(85㎡ 10대1 이상) 중의 하나를 충족하면 주거정책심의위에서 지정할 수 있다.

직방에 따르면 올해 연말과 내년 투기과열지구 내 분양 예정인 아파트는 52개 단지 6만153가구다. 분양가상한제 적용지역 가운데 분양을 앞둔 단지는 11개 단지 2만6917가구다.

국토부는 주택법 시행령 개정일인 지난달 29일 이전에 관리처분계획 인가를 받고 이후 6개월이 지나기 전 입주자모집공고를 신청한 경우 예외로 인정할 방침이다.

분양가상한제 적용지역의 올해 3.3㎡당 분양가는 평균 4935만원으로 나타났다. 분양가상한제를 적용하면 종전 대비 10~20% 분양가가 인하될 것으로 기대된다. 하지만 분양가상한제가 기존 아파트가격의 안정 효과를 내기는 제한적일 것으로 전망됐다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "분양가상한제 단지에 대한 청약쏠림과 분양시장 과열을 부추겨 로또청약 논란을 낳을 것"이라며 "생활권이 비슷한데 동 단위 규제 시행에 따라 분양가 수준이 달라진다는 점에서 형평성 논란도 예상된다"고 지적했다.

함 랩장은 청약가점이 50~70점대로 높은 경우 분양가상한제 아파트를 기다리는 것이 현명하다고 조언했다. 청약1순위 요건은 무주택자, 세대주, 과거 5년 내 당첨사실이 없어야 한다. 전매제한 5~10년으로 인해 자금 준비도 필요하다.

함 랩장은 "청약가점이 30~40점대인 경우 비규제지역이나 수도권 택지지구 청약을 노리는 것이 좋고 분양권이나 입주권, 입주 5년차 내 새 아파트 구입이 차선"이라고 제시했다.

실수요자가 주의해야 할 것은 낮은 가격에 아파트를 분양받아도 예전처럼 첫 입주 때 전세금을 받아 잔금을 치르는 게 불가능하다. 의무거주 요건의 도입으로 '전세임대 후 입주전략'이 통하지 않는다. 특히 분양가상한제 아파트 당첨자에 대해서는 자금출처 전수조사가 이뤄질 수 있다.

◆'옆동 풍선효과'도 우려돼

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 "신축아파트 공급부족에 따른 가격상승 효과가 선반영돼 추가 상승하기에 한계가 있다"며 "전셋값의 경우 분양가상한제 아파트를 분양받으려는 대기수요로 상승요인"이라고 진단했다.

재건축·재개발사업이 위축되고 재건축아파트값은 상승이 제한될 것으로 보인다.

박 위원은 "조합원의 일반분양 이익이 감소해 부담금이 늘어나므로 가격이 오르지 않고 초기 재건축단지는 안전진단 강화, 재건축 초과이익환수제까지 겹쳐 투자수요가 위축될 것"이라고 예상했다. 다만 "초저금리로 시중 부동자금이 많아 재건축 가격이 급락하지는 않을 것"이라고 전망했다.

이번 분양가상한제가 특정 동 단위를 타깃으로 지정돼 '풍선효과'를 우려하는 목소리도 있다. 특히 강남, 여의도, 용산은 인근 집값이나 주거수준이 비슷해 이런 핀셋규제의 적정성에 대한 논란도 지속될 전망이다.

양지영 R&C 소장은 "동 단위 지정으로 옆동 집값이 상승하는 풍선효과가 나타날 수 있다"고 지적했다. 양 소장은 "한국감정원 통계가 정부의 정책 판단 자료로 활용되기에 표본주택 수가 부족하고 다주택자와 갭투자 매물이 시장에 나오도록 양도소득세를 완화해 줘야 한다"고 제시했다.

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김노향 기자 merry@mt.co.kr
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