분양가상한제 "재건축 초기 단지 '주춤', 분양 양극화 '심화'"

새아파트 쏠림 현상 더욱 커질 듯
청약 경쟁률 치솟아 양극화 심화 우려
전셋값은 대기 수요로 인해 일부 상승

국토교통부는 6일 정부세종청사에서 김현미 국토부 장관 주재로 주거정책심의위원회를 열고 서울 시내 27개 동(洞)을 민간택지 분양가상한제 1차 적용 지역으로 결정했다.

[파이낸셜뉴스] “민간택지 분양가상한제가 단기적으로 효과 있을지 모르지만 중장기적으로는 가격을 부추기는 효과를 낳을 것이다.”(심교언 건국대 부동산학과 교수)
“분상제 지역을 동 단위로 지정했으나 강남권 주요 재건축 단지가 속한 지역은 거의 다 포함돼 있어 사실상 강남3구의 구 전체 지정과 별반 다르지 않다.”(김은진 부동산114 리서치팀장)
정부가 6일 서울 시내 27개동을 민간 택지 분양가상한제 적용 지역으로 지정했지만 장기적으로 재정비사업 추진 속도를 늦춰 공급 부족으로 인한 집값 상승이 우려된다는 분석이다. 분양시장 역시 지정지역으로 청약 쏠리는 반면 지정되지 않는 지역은 공급이 늘고 청약자의 외면을 받는 등 양극화 현상도 심해질 것이란 전망이다.

■신축 아파트 강세, 풍선효과 우려
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “상한제를 적용받으면 조합원 입장에서 일반 분양이익 감소로 부담금이 늘어나므로 단기적으로 가격이 약보합세가 전망된다”고 말했다. 특히 초기 재건축단지는 안전진단강화, 재건축이익환수제에다 분양가상한제까지 3중규제까지 받아 투자수요가 위축될 것으로 전망했다.

김은진 부동산114 리서치팀장도 “서울 재건축 시장이 사업단계에 따라 양분될 전망”이라며 “관리처분 이후 단계 사업지들은 적용 유예기간인 내년 4월 전에 일반분양을 하기 위해 속도를 내는 반면, 재건축 초기 단지들은 수익성 악화가 불가피한 만큼 투자심리 위축되고 가격 상승세도 주춤해질 것”이라고 분석했다.

다만 초저금리로 시중의 부동자금이 워낙 많아 재건축 가격이나 기존 아파트의 가격이 급락하지는 않을 것으로 봤다. 오히려 서울 내 신축 아파트와 이번 지정대상에서 제외된 경기 과천 등 일부 비적용지역은 풍선효과로 인해 가격이 더 오를 것이라는 예상도 나왔다. 무엇보다 분양가상한제 적용에 따른 공급축소로 가격 상승 우려가 크다는 지적이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “분양가상한제 실시가 기존 주택시장의 가격안정 효과를 이끌어 내기는 제한적”이라며 “기업의 경제적 활동의 자유와 창의를 제한하고, 장기적으로는 수익성 저하로 공급이 위축될 가능성이 높다”고 말했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수도 "이번 발표로 신축아파트는 더 귀해지면서 몸값이 상승할 것"이라며 "분상제를 맞은 곳은 타격이 클 것이고 강남 지역에서도 규제에 빠진 지역인 조그만 재개발 사업들은 풍선효과가 일어날 것"이라고 전했다.

청약시장의 경우 유망 입지로의 청약수요 쏠림 현상이 두드러지는 반면 입지 조건이 좋지 않은 곳은 미분양이 늘어날 것으로 예상됐다. 청약경쟁률은 더욱 치솟을 것이고 당첨 평균 가점도 높아질 것이라는 전망이다.

양지영 R&C연구소장은 “동단위로 지정하는 것 자체가 정부에서 유망한 지역으로 꼽는 것과 다름이 없다”면서 “지정되지 않는 지역은 청약자 외면을 받아 양극화가 커질 것”이라고 설명했다.

■대기수요로 전셋값 소폭 상승
조정대상지역 해제가 된 지역은 분양시장에 직접적인 호재로 작용될 것이라는 분석이다. 부산은 기존 아파트시장은 위축에도 신규 분양시장은 호조세 이어지고 있고 1순위 요건, 가점제 비율, 재당첨제한, 전매제한 등의 완화로 청약수요 늘어날 것이라는 전망이다. 다만 고양시, 남양주시는 주요 택지지구는 제외됐기 때문에 지정해제 효과가 제한적이고 3기신도시 등 향후 분양물량이 나와 대기 수요가 많을 것으로 예상됐다.

함영진 랩장은 “조정대상해제지역에서 가격상승과 분양시장 선호를 주도하는 핵심지역은 대부분 규제 완화에서 제외된 상황이라 큰 반사이익은 힘들 것”이라면서 “대출, 세제, 청약규제가 다소 완화되기는 했으나 큰 폭의 유효수요 회복은 쉽지 않을 것”이라고 밝혔다.

한편 전셋값은 소폭 상승 할 것이라는 전망이다. 분양 대기수요로 전세를 연장하는 사람이 늘고 로또 분양에 대한 기대감으로 아파트 매매를 하지 않고 전세에 더 거주하려는 사람이 늘어나기 때문이다.

박원갑 수석연구원은 “일부 서울 아파트 입주물량이 올해 11년만에 최고치인 4만3000가구고 내년에도 4만1000가구에 달한다”면서 “상한제가 시행으로 전셋값이 오르겠지만 입주물량이 많아 큰 폭의 전셋값 상승은 없을 것”이라고 말했다.

kmk@fnnews.com 김민기 기자