분양가상한제 대상에 강남3구·마용성 거론.. "동단위 지정 부작용 우려도"

분양가상한제를 적용할 민간택지 첫 대상이 오는 6일 결정된다. 최근 집값이 가파르게 상승한 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 이른바 마용성(마포·용산·성동) 지역 등이 유력한 대상지로 거론된다.

국토교통부는 6일 오전 10시 주거정책심의위원회(주정심)를 개최해 민간택지 분양가상한제 적용지역을 결정하고, 이날 오전 11시30분 결과를 발표할 예정이라고 1일 밝혔다.

지난달 29일 개정된 주택법 시행령이 발효되면서 ‘투기과열지구로 지정된 지역’이면 분양가상한제를 적용할 수 있게 됐다. 현재 서울 25개구 전부와 경기도의 과천·광명·하남시와 성남시 분당구, 대구의 수성구와 세종시 등 전국 31곳이 투기과열지구다.

정부는 투기과열지구 중 △직전 1년 동안 분양가 상승률이 물가상승률의 2배 초과 △직전 2개월 평균 청약경쟁률이 5대 1 이상 △직전 3개월 주택 거래량이 직전해 같은 기간보다 20% 이상 증가한 곳 중 하나에 해당되는 곳에 분양가상한제를 적용할 수 있다.

부동산 전문가들은 대체로 분양가상한제 대상으로 지정될 후보에 대해 큰 이견이 없는 편이다. 강남 3구와 ‘마용성’이란 신조어가 만들어질 정도로 집값이 급등한 마포·용산·성동구에 동작구와 광진구 정도가 사정권에 든 것으로 예상하고 있다.

서울 아파트값은 지난 7월부터 반등하기 시작했다. 재건축 규제와 분양가상한제 확대 등으로 주택 공급이 줄어들 것이란 우려가 제기되면서 매매 수요를 자극한 탓이다. 한국감정원의 주간아파트가격동향을 보면 10월 말 현재 서울 아파트값은 6월 말보다 평균 0.75% 올랐다.

이 기간 가장 높은 상승률을 기록한 지역은 송파(1.12%)다. 그 뒤를 강남(1.08%), 서초·마포(1.03%), 광진(0.92%), 성동(0.91%) 순으로 이었다.

다만 정부가 ‘구’ 단위가 아닌 ‘동’ 단위 지정을 예고하고 있어 변수는 있다. 강남구 내에서도 상한제 적용 지역으로 지정되는 곳과 아닌 곳이 구분될 가능성이 있는 것. 동 단위의 정확한 통계는 나와있지 않아 정부가 어떤 기준으로 지역을 정할 지는 알려지지 않은 상태다.

한국감정원 관계자는 "통계 내용을 읍·면·동 단위로 작성하려면 표본주택 등을 조정해야 하는 문제가 있다"며 "분양가상한제를 적용하는데 필요한 주택가격 통계 방식 등은 국토부에서 따로 지침을 마련하고 있다"고 말했다.

동 단위 지정에 대한 전문가들의 평가는 엇갈린다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "조정대상이나 투기과열지구는 구 단위로 지정되는데, 서울의 구는 지방의 웬만한 시와 맞먹을 정도로 규모가 크기 때문에 동별로도 편차가 크다"면서 "정부에서 ‘핀셋’이라고 표현할 정도로 동 단위로 세분화해서 지정하면, 분양가상한제의 부작용을 다소 줄일 수 있을 것으로 보인다"고 말했다.

우 팀장은 "강남 3구와 마용성은 한두개 동 정도를 제외하면 구 전역이 (분양가상한제 대상으로) 지정될 수 있고, 서대문구 등에서는 재건축 단지가 있는 동만 지정하는 방식이 될 가능성이 크다고 본다"고 말했다.

반면 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "한 구 안에서 한 동은 지정하고 바로 옆 동은 지정하지 않으면, 지정하지 않은 옆동 집값이 상승하는 풍선효과가 나타날 수 있다"며 "분양가상한제는 언제든지 시행할 수 있는데 경기가 나빠지는 현 상황에서 굳이 시행하는 게 적절한 것인지 우려스럽다"고 지적했다.

한편 6일 열리는 주정심에서는 지자체들이 제기한 조정대상지역 해제 신청에 대해서도 검토할 예정이다.

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10월 서울의 구별 전월 대비 주택 매매가격지수 변동률 /한국감정원