현장단속, 분양가상한제에도 오르기만 하는 집값

기준금리 인하, 3시 신도시 토지보상금 풀리면 유동성 증가 예상
장기적으로 서울 집값도 안정세 찾을 것.. '가격 하락+거래량 증가'가 매수 타이밍 

[파이낸셜뉴스]

분양가상한제 시행이 초읽기로 다가오고 정부가 부동산 이상거래 합동조사를 실시했지만 이번주 전국, 서울 아파트 가격은 상승을 이어갔다.

기준금리 인하에 따른 유동성 증가와 앞으로 3기 신도시 토지 보상이 본격화되면 시중에 돈이 더 풀릴 전망이다. 전문가들은 "가격 상승 기대감이 집값을 끌어 올리고 있다"면서 "장기적으로는 정부 규제 효과로 집값이 안정세를 찾아갈 것"이라고 전망했다.

10월 31일 한국감정원의 전국 주간 아파트 가격 동향에 따르면 10월 4주(28일 기준) 서울 아파트 매매 가격은 0.09% 오르며 전주(0.08%)보다 상승폭이 더 커졌다. 전국 매매가격은 0.04% 상승했고 전세도 0.06% 올랐다. 서울 아파트 가격은 현재 18주 연속 상승을 기록 중이다.

한국감정원은 "부동산거래 합동조사, 분양가상한제 등의 정부 규제 기조로 최근 상승폭이 높았던 단지들에 대한 추격매수세는 주춤해졌다"면서 "하지만 그간 상승폭이 낮았던 지역 및 단지들의 갭메우기로 상승세가 지속됐다"고 분석했다.

부동산 이상거래 합동조사의 경우 지난10월 18일 첫 실시된 만큼 시장에 진정효과를 주기 위해서는 어느정도 시간이 필요할 전망이다.

실제 부동산114에 따르면 감정원 자체 데이터와 달리 현장조사 이후 일부 서울 아파트 단지를 중심으로 시세 상승폭이 둔화되는 움직임을 보였다.

하반기부터 3기 신도시 토지보상금도 서울 집값에 벼누로 작용할 전망이다. 개발정보 전문업체 지존에 따르면 올 연말까지 수도권에 약 6조원 이상의 토지보상금이 풀릴 전망이다. 정부가 이를 막기 위해 현금대신 토지로 돌려주는 대토보상 확대를 계획하고 있지만 효과는 미지수다.

복수 전문가들은 장기적으로 서울 아파트 가격도 안정세를 찾아갈 것으로 전망했다.

현 정부는 그 역대 어느 정부보다 강력한 부동산 규제책을 펴고 있다. 양도세 중과, 보유세 인상, 대출 규제, 자금출처조사를 통한 수요 위축 등이 그것이다. 반면 가격 인상 요인은 풍부한 유동성 및 공급부족과 함께 '가격 상승에 대한 기대감' 측면이 크다는 분석이다. 특히 공급부족의 경우도 실제 아파트 공급의 감소 측면보다 다주택자(가수요)에 크게 영향을 받고 있다.

이광수 미래에셋대우 연구원은 "분양가상한제 시행의 부작용으로 '공급위축'이 지적됐지만 실제로 재건축을 통해 서울에 공급되는 아파트는 연간 1만 가구도 되지 않는 수준"이라고 말했다.

실제 그가 분석한 자료에 따르면 재건축을 통해 공급된 아파트는 2015년 1만932가구, 2016년 1만3467가구, 2017년 1만4734가구, 2018년 7104가구, 2019년 7138가구(추정)로 집계됐다. 이 연구원은 "내년 상반기까지 집값이 20~30%까지 빠질 수 있다"며 "매도물량이 증가하고 가격이 하락하는 시기를 매수 타이밍으로 잡아야 한다"고 말했다.

올 서울 아파트 거래량(전세 제외)은 1월 1889건에서 2월 1624건으로 저점을 찍고 9월 8586건으로 고점을 찍었다. 9월 7096건으로 소폭 감소했다. 서울 아파트 평균 매매가격은 1월 8억1000만원에서 6월 7억9700만원대까지 떨어졌다 9월 8억100만원대를 기록 중이다.

hwlee@fnnews.com 이환주 기자

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