오늘부터 분양가상한제 가동..강남3구 지정 유력

이날 '주택법 시행령 개정안' 관보 게재
서울 25개구·세종·경기 과천 등 31곳 사정권
전매제한 10년될 듯..거주의무기간 추진
서울 집값 상승세 이어져..추가 대책 가능성

[이데일리 문승용 기자]

[이데일리 김기덕 기자] 민간택지 분양가상한제가 오늘(29일)부터 작동한다. 첫 적용 대상지역은 다음달 주거정책심위위원회(이하 주정심)를 거쳐 결정될 전망이다. 유력 대상 지역은 서울 강남3구(서초·강남·송파구)와 마·용·성(마포·용산·성동구), 서대문구, 동작구 등이다.

◇전국 31곳 사정권…전매제한 최장 10년

국토교통부에 따르면 이날 투기과열지구 내 민간택지 아파트에 분양가상한제를 적용하는 주택법 시행령 개정안이 관보에 게재됐다. 지난 6월 김현미 국토부 장관이 방송기자클럽 초청토론회에서 분양가상한제 확대를 시사한 이후 4개월 만이다.

주택법 시행령 개정안은 분양가 상한제 적용 지역 요건을 ‘3개월간 주택가격 상승률이 물가 상승률의 2배 초과한 지역’ 등에서 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 확대하는 것이 골자다. 투기과열지구는 서울 25개구와 경기도 과천시·광명시·성남시 분당구·하남시, 대구 수성구, 세종시 등 전국 31곳이 지정돼 있다.

이 중 △직전 1년간 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배를 초과하거나 △직전 2개월 모두 평균 청약경쟁률이 5대 1 이상인 곳 △직전 3개월 주택 거래량이 전년 동기의 20% 이상 증가한 곳 가운데 하나의 요건만 충족하면 된다. 현재 투기과열지구에 속한 지역들은 상한제 정량 요건을 모두 충족하고 있어 김현미 국토부 장관이 위원장으로 구성된 주거정책심의위원회를 거치면 즉각 지정이 가능하다.

이날부터 투기과열지구에서 입주자모집공고를 내는 단지는 상한제 적용을 받는다. 다만 국토부는 이달 초 부동산시장 보완 방안을 발표하면서 기존 관리처분인가 신청을 한 재건축·재개발 단지에 대해 ‘공포 후 6개월’의 상한제 적용 유예기간을 줬다. 소급 적용에 따른 조합 반발을 불식시키기 위한 조치로 해석된다. 내년 4월 말까지 분양에 나선다면 상한제를 피할 수 있는 셈이다. 서울에서는 정비사업 강동구 둔촌주공 아파트 등 61개 단지 6만8000여가구가 대상이다.

상한제 적용 지역은 과거와 같은 전국 시·군·구 단위가 아닌 동(洞) 단위로 핀셋 지정한다. 김현미 장관은 이달 열린 국토부 국정감사에서 “민간택지 분양가상한제 적용 지역을 동(洞)별로 핀셋 지정한다고 해서 일부 몇 개 지역만 지정한다고 오해가 있는데 이는 사실과 다르다”며 “주택시장이 과열 양상을 보이면 갯수 상관없이 해당 지역들을 모두 상한제에 포함시킬 것”이라고 말했다.

개정안에서는 또 수도권 지역 분양가 상한제 적용 주택의 전매행위 제한 기간을 최대 10년까지로 강화했다. 상한제 적용을 받는 단지 분양가가 시세의 100% 이상을 경우 5년, 80~100% 8년, 80% 미만일 경우 10년으로 전매를 제한하며 거주의무기간을 두는 방안도 추진한다.

국토부 관계자는 “당장 다음주라도 주정심 개최해 상한제 적용 지역을 지정할 수 있다”며 “당장 분양이 없는 지역이라도 집값 과열이 나타난다고 판단되면 즉각 지정할 것”이라고 말했다.

◇서울 아파트값 17주 연속↑…추가 대책 가능성도

상한제 적용을 앞두고 서울 집값이 고공 행진을 하고 있어 추가 대책이 나올 가능성도 있다. 재건축 연한 강화(30년→40년), 9억원 이상 고가 주택 요건 기준 강화, 채권 입찰제, 분양권 전매제한기간 연장 등이다.

감정원에 따르면 10월 셋째 주(10월 21일 기준) 기준 서울 아파트값은 0.08%로 전 주보다 0.01%포인트 상승하며 17주 연속 오름세를 이어갔다. 정부의 부동산거래 합동 조사, 분양가상한제 시행 예정 등 집값 안정을 위한 정부의 규제 기조가 이어졌지만 매수세가 꺾이지 않고 있다. 감정원 관계자는 “기준금리 인하 및 풍부한 유동자금 유입으로 주요 인기 단지 및 인근의 키 맞추기식 상승이 나타나고 있다”며 “특히 학군이나 교통 호재가 있는 지역 중심으로 상승세가 거셌다”고 말했다.

일부 단지는 상한제 적용을 피하기 위해 일반분양분 통매각을 추진하고 있다. 서울 서초구 신반포3차·경남아파트(래미안 원베일리) 재건축 조합은 일반분양 346가구 통매각에 나서 임대관리업체인 ‘트러스트 스테이’가 3.3㎡당 6000만원에 입찰했다. 이 단지가 주택도시보증공사(HUG)를 통해 받을 수 있는 최대 3.3㎡당 4891만원(인근 서초그랑자이 분양가 기준)보다 3.3㎡당 1000만원 이상 높다. 다만 국토부와 서울시는 상한제 적용 지정 지역에서는 ‘통매각이 불가하다’는 입장이어서 사실상 추진이 어려울 것으로 예상된다.

전문가들은 상한제 적용 이후 강남3구를 중심으로 집값 상승세가 이어질 것으로 예상한다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “앞으로 주정심에서 강남3구가 타깃이 될 가능성이 높은데 이들 지역은 넘치는 수요에 비해 공급이 부족한 곳이라 유동성 자금이 몰리며 집값 상승세가 지속될 수 있다”며 “대출 규제 강도를 더 높이거나 고가 주택 기준을 더 낮게 설정하는 등 정부가 수요 억제 대책을 내놓을 수 있다”고 말했다.

김기덕 (kiduk@edaily.co.kr)