분양가상한제 초읽기에도..'강남 재건축 불패'는 계속된다

재건축 속도 더딘 '낡은 아파트'
압구정 미성·현대 등 신고가

‘강남 불패’는 정부의 각종 부동산 시장 규제책에도 떨어질 줄 모르는 서울 강남의 아파트값을 일컫는다. 최근 시장 상황에도 이는 예외가 아닌 것으로 나타났다. 민간택지 분양가상한제 적용이 초읽기에 들어간 가운데, 우선 적용이 확실시되는 강남 3구의 재건축 아파트 가격은 흔들리지 않고 있다. 특히 사업 진행 속도가 더딘 데다가 규제까지 겹치면서 언제 재건축이 될 지 모르는 ‘낡은 아파트’에서도, 거래가 줄 지언정 가격은 유지되는 움직임이 보인다.

25일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 서울 강남구 압구정동의 미성 2차 아파트는 지난 8일 74㎡(이하 전용면적)가 19억 8000만원에 손바뀜됐다. 이 아파트는 ‘압구정 재건축 막내’로 불리며, 이제 안전진단 통과 단계로 재건축까지는 적어도 10년은 걸릴 것으로 판단되는 단지다.

역시 재건축이 요원한 압구정 현대 아파트도 최근 신고가를 새로 쓰며, 압구정 대장주로서 흔들리지 않는 가격 흐름을 보이고 있다. 현대 1차 아파트의 131㎡는 9월 20일 29억9500만원에 거래되며 실거래가 기록을 새로 썼다.

인근 중개업소 관계자는 “재건축초과이익환수제 이슈도 있기 때문에 사실상 재건축 효과를 누린 단기 투자 목적은 의미가 없다”면서 “압구정의 한강변 입지에 대한 거래값이라 볼 수 있다”고 설명했다.

이같은 흐름은 서초구의 한강변 아파트 신반포 2차에서도 이어진다. 이 아파트 역시 주변 아파트와 달리 구체적인 재건축 추진 움직임이 보이지 않아, 당장 재건축 기한을 예상하기도 어려운 곳이다. 그럼에도 최근 실거래가 움직임은 하락반전됐다고 보기엔 견고하다.

지난달 2일 신반포2차 107㎡는 24억2000만원에 거래됐다. 한창 상승세이던 7월 신고가 25억4000만원보다는 떨어진 가격이지만, 추세적 하락반전을 논하기에는 부족하다. 특히 신고가를 제외하곤 6월 거래 3건이 22억2000만원에서 23억9000만원까지 최근 가격보다 낮은 수준에서 거래된 것을 감안하면 더욱 그렇다.

송파구 잠실동의 낡은 아파트들도 재건축 사업 추진을 붙잡는 각종 규제들도 속도가 더디지만, 가격 움직임만큼은 활발하다. 주공 5단지 아파트 82㎡는 9월 22억920만원에 손바뀜됐다. 이제 조합설립인가 단계인 잠실 우성4차 아파트도 지난달 95㎡가 13억2000만원에 거래되며 신고가를 기록했다.

이처럼 각종 규제의 칼날에 강남아파트 거래 움직임이 줄지라도 가격 하락 반전은 예상하기 어렵다는 의견이 나온다. 당장 경제성장률의 악화에도 불구하고 금리인하와 더불어 시장 유동자금이 풍부한 데다가, 주요 입지에 대한 공급 감소에 따라 추세적 하락이 당장 나타나긴 어렵다는 지적이다.

실제 대표적 재건축 아파트인 대치동 은마 아파트 76㎡는 지난달 19일 18억2000만원에 실거래됐다. 이는 올들어 이 아파트 같은 규모 거래건수 64건 가운데 가장 높은 거래가다. 작년 9월 기록한 실거래 최고가와는 3000만원 차이가 난다. 인근 공인중개업소 관계자는 “녹물이 나오는 낡은 아파트를 사는 것이 아니라, 대치동이라는 곳의 입지를 사는 것이기 때문에 가격이 오르내림과 관계없이 입지를 원하는 이들은 계속 유입될 것”이라고 전했다.

성연진 기자/yjsung@heraldcorp.com