분양가 상한제 다음주 시행.. 강남4구·마용성 핀셋규제땐 부작용

'주택법' 22일 국무회의 상정
국토부, 감정원 통계 정밀분석
내달초 대상지역 확정 가능성
분양가 양극화 발생 우려도

국토교통부, 서울시 등 지자체의 부동산시장 합동 현장점검반이 부동산 실거래 조사를 위해 지난 18일 서울 마포구 아현동 인근 부동산 밀집 상가의 한 중개사무소로 들어가고 있다. 연합뉴스

[디지털타임스 박상길 기자] 민간택지 분양가상한제가 이르면 오는 29일 시행된다.. 정부는 강남 4개구(서초·강남·송파·강동)을 비롯한 마·용·성(마포·용산·성동) 등 비강남권 일부와 경기도 과천 등 인기지역을 예의주시하고 있다.

20일 부동산 업계에 따르면 분양가상한제 확대 적용이 포함된 주택법 시행령 개정안이 지난 17일 차관회의를 통과함에 따라 22일 열리는 국무회의에 상정된다.

정부는 이날 국무회의를 최종 통과하면 대통령 재가를 거쳐 이르면 이달 29∼30일께 관보 게재와 동시에 공포, 시행이 가능할 것으로 보고 있다. 다만 법은 이날부터 발효되지만 상한제 적용 지역 선정 절차가 남아 있어 당장 적용은 불가능하다.

국토부는 관리처분인가 재건축·재개발 단지에 대해 '공포후 6개월'간의 상한제 유예기간을 주며 소급 논란을 피해간 만큼, 최대한 상한제 대상 지역 선정을 서두를 방침이다.

조만간 국회와 기재부 등 관계부처 협의를 거친 뒤 곧바로 외부 전문가들이 참여하는 주거정책심의위원회(이하 주정심) 절차를 밟을 것으로 알려졌다. 주정심은 보통 2주 정도가 소요되는 점을 감안하면 특별한 변수가 없는 한 다음 달 초 대상 지역이 확정될 가능성이 크다.

국토부는 현재 한국감정원으로부터 집값 관련 통계를 받아 정밀 분석에 착수했다. 한국감정원이 동별 통계를 관리해온 강남 4개구와 마·용·성이 대상이 될 것으로 예상된다.

한국감정원에 따르면 최근 7∼9월 마포구 0.66%, 성동구 0.57%, 용산구가 0.44% 뛰는 등 마용성 지역의 아파트값이 강남 4구(평균 0.53%) 못지않게 가격이 뛰었다. 특히 용산은 한남3구역 시공사 선정 입찰에 참여한 GS건설이 분양가 상한제가 적용되지 않을 경우 3.3㎡당 7200만원의 일반분양 보장을 제안하면서 상한제 지정 가능성에 불을 지폈다.

정부가 지나치게 핀셋 규제에 집중할 경우, 상한제 지역과 비상한제 지역간 분양가 양극화가 발생할 것으로 예상된다.

감정평가업계는 상한제 지역 지정이 유력한 서초구 반포동 일대에 이번에 강화된 상한제 기준을 적용하면 일반분양가가 3.3㎡당 3000만원대 중반∼4000만원 이하로 낮아질 것으로 보고 있다. 지난 4월 HUG의 가격 관리하에 분양한 '디에이치 포레센트'의 일반분양가(3.3㎡당 4569만원)보다 낮다.

강남 중심에서 다소 떨어진 일원동이 상한제 지역에서 제외되고 반포동은 상한제 대상이 되면 앞으로 반포보다 일원동의 분양가가 더 높아지는 역전 현상이 발생한다.

건설업계의 한 관계자는 "상한제도 HUG의 분양가 통제와 마찬가지로 동별 핀셋 지정을 하다가 집값이 싼 곳의 분양가가 비싼 곳보다 높아지는 문제가 발생할 수 있다"고 지적했다.

국토부가 논란을 잠재우기 위해 일반분양이 예정된 곳 가운데 분양가 논란이 있을 만한 곳은 모두 상한제 지역으로 지정할 가능성도 있다.

국토부는 최근 1년간 분양가 상승률이 높거나 8·2대책 이후에도 집값 상승을 선도한 지역중 '일반분양 예정 물량이 많거나, 분양가 관리 회피를 위한 후분양 단지가 확인되는 지역을 지정할 것'이라는 예시를 들었다. 집값은 기본이고 새로 나올 일반분양가가 집값을 자극할 만한 곳은 상한제 대상으로 선정될 공산이 크다.

이 기준으로 볼 때 최근 재건축이 활발한 경기도 과천도 사정권이다. 과천은 최근 과천 주공1단지가 후분양 형태로 HUG 규제를 피해 3.3㎡당 4000만원에 육박하는 주변 시세로 분앙하면서 최근 과천 아파트값 상승을 견인했다는 지적을 받았다. 과천 아파트값은 감정원 조사 기준 최근 석달간 4.53% 뛰었다.

박상길기자 sweatsk@dt.co.kr