[신태수의 땅talk]52조 토지보상금, 산정 어떻게?

감정평가 시 '개발이익 배제', 호가 아닌 '적정 시가' 기준.. "시행자·토지주 개발이익 공유해야"

신태수 지존 대표/사진= 신태수 대표

연말까지 수도권에서 7조원, 내년에 전국에서 45조원 이라는 사상 최대 규모의 토지보상금이 풀린다.

이는 현 정부의 주거복지로드맵에 따라 지정된 공공주택지구가 10월부터 순차적으로 본격적인 토지보상을 시작하고, 3기 신도시도 내달 지구지정을 거쳐 내년 상반기부터 토지보상에 들어갈 예정이기 때문이다. 도시개발사업, 산업단지 등에서도 대규모 토지 보상금이 나온다.

이에 토지보상을 받게 될 토지 소유자뿐 아니라 시장의 관심이 토지보상금에 집중되고 있다.

그렇다면 토지보상금은 어떻게 산정되는 걸까.

토지보상 가격은 사업시행자와 시·도지사, 토지소유자가 각각 1명씩 3명의 감정평가사를 추천해 산정한다. 3명의 감정평가사가 산정한 평가액의 산술 평균금액이 보상가격으로 결정되는 구조다.

이 중 토지소유자가 감정평가사를 추천하기 위해선 보상대상 면적의 2분의 1에 해당하는 토지소유자 중 과반수 이상의 동의가 필요하다.

감정평가사가 토지보상을 위한 감정평가를 할 때는 사업인정 시점의 표준지 공시지가를 기준으로 산정한다.

사업인정이란 공익사업의 시행을 위해 필요한 토지 등을 수용 또는 사용할 사업으로 결정하는 것을 말한다. 사업지구마다 개별 법령에서 사업인정 시점을 각각 달리 규정하고 있다. 공공주택지구의 경우 공공주택특별법에 따라 원칙적으로 지구지정 고시일이 사업인정 시점이 된다.

여기서 주의해야 할 것이 있다. 당해 사업으로 인해 주택지구 감정평가의 기준이 되는 표준지 공시지가의 평균변동률이 해당 주택지구가 속하는 특별자치도, 시·군 또는 구 전체 표준지공시지가의 평균변동률보다 30% 이상 높은 경우라면 예외적으로 주민공람 공고 시점이 사업인정 시점이 된다.

토지보상 감정평가는 시가를 기준으로 한다. 적정한 거래사례와 보상전례 등도 기타요인을 산정하는데 참고자료로 활용된다.

그럼에도 소유자들은 토지보상금이 불만이 많다. 평가금액이 호가에는 미치지 못하는 경우가 대부분이기 때문이다. 이는 당해 사업으로 인한 개발이익이 토지보상에서는 배제되는 탓이다.

보다 원활한 공익사업의 추진을 위해 현행 토지보상 제도는 사업시행자와 토지주가 개발이익을 일정부분 공유하는 방식으로 개편할 시점이 도래했다.

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신태수 지존 대표

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